인천지방법원 2024타경570319. 인천 옹진군 영흥면 외리 732-2, 도로명 영흥남로 419-18에 있는 건물 사건입니다. 사건상 용도 표시는 연립/다세대이고 감정평가 이용상태는 다가구주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층, 사용승인일은 2013.06.13이며, 현황상 2층 4가구·3층 5가구·4층 5가구 등 총 14가구로 구분되어 있습니다.
등기상 근저당이나 압류가 다수 얽힌 사건은 아닙니다. 오히려 이 사건의 어려움은 등기부 밖의 토지사용관계에 있습니다. 매각물건명세서에는 “이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권 성립 여부 불분명”이라고 명시되어 있고, 동시에 건물만 매각되며 이 사건 매각물건에 대한 대지 사용료를 명하는 확정판결 (서울중앙지방법원 2019가소2251443)이 있다고 적혀 있습니다. 따라서 배당표의 인수액이 0원이라는 사실만으로 총 부담까지 0원이라고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경570319 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥남로 419-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 다가구주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 4층 · 사용승인 2013.06.13 |
| 현황 | 2층 4가구 · 3층 5가구 · 4층 5가구 · 총 14가구 · 건물외벽 ‘B’동 표시 |
| 현재 공유자 | 박영숙 4분의 2 · 주식회사모현컨소시엄 4분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 223,707,120원 / 223,707,120원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사모현컨소시엄 / 15,574,356원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘매각 대상’이 핵심
등기 흐름은 2024.10.25 소유권보존에서 시작합니다. 당시 조유경이 4분의 2, 채길선과 송정열이 각각 4분의 1 지분을 보유했습니다. 이어 2024.11.07 조유경 지분에 대해 주식회사모현컨소시엄이 강제경매개시결정을 받았고, 이 권리가 현재 분석상 말소기준입니다. 경매개시 뒤 조유경의 4분의 2 지분은 2025.05.23 박영숙에게 거래가액 140,000,000원으로 이전됐습니다.
2026.08.26에는 채길선과 송정열의 각 4분의 1 지분이 주식회사모현컨소시엄으로 이전되어, 현재 등기상 공유자는 박영숙 4분의 2·주식회사모현컨소시엄 4분의 2입니다. 매각물건명세서에는 이 사건이 지분매각이라고 명시되어 있으므로, 낙찰자가 건물 전체를 단독 취득하는 구조로 이해하면 안 됩니다.
② 매각가 구조 — 신건 100%, 유찰 시 80%·64%
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 223,707,120원 | 15,574,356원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 178,965,696원 | 15,574,356원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 143,172,556원 | 15,574,356원 | 0원 |
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 같은 223,707,120원입니다. 1회 유찰 시 178,965,696원, 2회 유찰 시 143,172,556원으로 낮아집니다. 세 시나리오 모두 신청채권자 청구액 15,574,356원은 전액 충족되고 미배당은 0원입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 낮아지는 것과 토지사용관계 위험이 해소되는 것이 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,707,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,931,900원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사모현컨소시엄 | 15,574,356원 | 15,574,356원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 204,200,864원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액이 전액 배당되고 소유자 교부 예상액은 204,200,864원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 토지사용료 문제는 이 배당표의 인수액과 별개의 쟁점입니다.
④ 점유·이용·토지관계
임차인 명단은 없습니다. 다만 건물은 총 14가구로 구분되어 있고 감정평가의 임대관례 및 기타 사항은 미상으로 되어 있어, 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 설비는 기본적인 위생·급배수·난방설비가 되어 있으나 장기간 미사용 방치상태로 정상가동 여부를 재확인할 필요가 있다고 평가되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 370.0㎡, 공시지가 225,300원/㎡이며 계획관리지역입니다.
- 형상. 평지·세로장방형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 지역. 성장관리권역·가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 건물상태. 외벽 치장벽돌, 내벽 벽지도배, 하이샷시 창호 마감이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 제시외. 매각물건명세서상 제시외 건물이 포함됩니다.
⑤ 공유자 우선매수권 — 외부 입찰자의 변수가 하나 더 있다
매각물건명세서에는 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음이라고 기재되어 있습니다. 따라서 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 공유자의 우선매수권 행사 여부가 낙찰 확정 과정의 중요한 변수입니다. 특히 현재 공유자 중 주식회사모현컨소시엄은 이 사건 신청채권자이기도 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 건물의 대지 사용권이 실제로 성립하는지 원본 서류와 판결문을 기준으로 확인하세요.
- 대지 사용료 판결. 서울중앙지방법원 2019가소2251443 확정판결의 당사자·금액·기간·승계관계를 확인하세요.
- 지분 범위. 매각 대상 지분과 낙찰 후 공유관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고가 1회 행사될 수 있으므로 외부 입찰자의 낙찰 확정 가능성을 고려하세요.
- 점유 확인. 14가구로 구분된 건물의 실제 점유자·임대차·보증금·전입 여부를 현장에서 확인하세요.
- 설비 상태. 장기간 미사용 방치상태로 기재되어 있으므로 위생·급배수·난방설비의 정상가동 여부를 확인하세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물 포함 범위와 현황을 감정평가서·현황조사서에서 대조하세요.
- 배당과 총비용 구분. 배당표상 인수 0원이어도 토지사용료 등 별도 부담 가능성이 있으므로 총 취득비용을 별도로 계산하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 봐야 할 것이 있다
이 사건의 배당 구조만 보면 단순합니다. 최저가 223,707,120원에서 신청채권자 청구액 15,574,356원은 전액 배당되고, 매수인에게 계산되는 인수액도 0원입니다. 그러나 실전 권리분석의 결론은 정반대로 주의가 많이 필요한 물건에 가깝습니다.
건물만 매각, 지분매각, 법정지상권 성립 여부 불분명, 대지 사용료 확정판결, 공유자 우선매수권이 한 사건에 겹쳐 있습니다. 즉 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 낙찰 후 그 건물을 어떤 법적 근거로 사용하고, 토지 사용료를 어떻게 부담하며, 공유관계를 어떻게 정리할 수 있는가입니다. 배당표상 인수 0원은 장점이지만, 그것만으로 이 사건을 안전형으로 볼 수는 없습니다.
