인천지방법원 2024타경583537. 인천 남동구 간석동의 4층 다세대주택 내 4층 401호입니다. 현재 소유자는 김병의이며, 2017년 소유권을 취득했습니다. 이 사건 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2019년 6월 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2017.03.30, 확정일자는 2017.03.31, 주민등록일자는 2017.04.17, 점유개시일자는 2017.04.24로 확인됩니다.
그 뒤 2019.07.12 인천신용보증재단의 가압류가 말소기준권리가 되고, 삼성생명보험 주식회사 가압류, 인천광역시 압류, 국 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 주택임차권인데, 매각물건명세서에 말소동의 확약서 제출이 기재되어 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경583537 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 석정로497번길 72, 2동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · “다세대주택”으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인일 | 1991.06.17 |
| 소유자 | 김병의 · 2017.04.11 소유권이전 · 거래가액 99,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 89,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 81,803,830원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2019.07.12 인천신용보증재단 가압류 22,083,330원입니다. 한국토지주택공사의 주택임차권은 그보다 앞선 2019.06.25 등기이고, 주민등록일자와 확정일자는 2017년으로 더 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 매수인이 반드시 따져야 할 선순위 권리입니다.
| 명의 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 66,000,000원 | 2017.04.17 / 2017.03.31 | 대항력 有 우선변제 有 | 보증기관 승계·중복신고 확약 반영 실질 0원 |
한국토지주택공사는 보증기관 승계·중복신고 성격으로 집계되어 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인 수는 0명으로 봅니다.
② 가격 판단 — 실거래 대신 실질취득 구조를 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 89,000,000원입니다. 현재 회차의 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이고, 말소동의 확약까지 반영하면 실질취득도 89,000,000원입니다. 비교 가능한 최근 실거래 수치가 제시되지 않은 사건이므로, 이 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
대신 이 사건에서 가격과 함께 봐야 할 숫자는 66,000,000원 임차보증금입니다. 2회 유찰 시 매각가가 56,960,000원으로 내려가면 시나리오상 매수인 인수액이 10,465,280원 발생하는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 말소동의 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봐야 하므로, 단순 시나리오의 인수액을 그대로 실질취득에 더하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,002,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 22,083,330원 | 20,998,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성생명보험 주식회사 | 22,890,182원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 81,803,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 126,777,342원, 채권자 총 배당액은 20,998,000원, 미배당은 105,779,342원입니다. 배당표 계산상 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석정중학교 남서측 인근. 다세대주택·연립주택·아파트·학교시설·근린생활시설이 혼재한 기존주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근 가능. 인근 방축로·경원대로 로변에 버스정류장이 있고 남측 인근에 경인선전철 간석역이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호. 집합건축물대장상 사용승인일은 1991.06.17입니다.
- 도로. 서측 약 12미터, 동측 약 25미터 내외 포장도로에 각각 접합니다. 동측은 고저차로 차량 출입이 곤란하고 서측 도로로 출입 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 추가적으로 일부 토지는 절대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 88.2㎡ · 공시지가 1,765,000원/㎡ · 평지 · 세로장방 · 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와 별 차이 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 제출 주체가 서울보증보험 주식회사이며, 을구 순위 7번 주택임차권등기가 정확히 말소 대상인지 문언을 직접 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 재확인. 임대차계약일 2017.03.30, 확정일자 2017.03.31, 주민등록일자 2017.04.17, 점유개시일자 2017.04.24입니다. 확약이 없으면 매우 중요한 선순위 권리입니다.
- 보증기관 중복신고 주의. 한국토지주택공사는 보증기관 승계·중복신고 성격으로 실제 임차인 수에 중복 산입하지 않습니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 자세한 임대차관계가 미상이므로, 확약 밖 별도 점유자가 있는지 확인해야 합니다.
- 유찰 시 구조 재계산. 1회 유찰 시 71,200,000원, 2회 유찰 시 56,960,000원이며 2회 유찰 시 룰상 매수인 인수액 10,465,280원이 계산됩니다. 다만 해당 임차권은 확약 반영 시 실질 0원입니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 105,779,342원으로 크고 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 배당이 없는 구조입니다.
맺으며 — “선순위 권리보다 확약의 효력이 승부처”
이 사건은 등기만 보면 부담스럽습니다. 말소기준인 2019.07.12 가압류보다 앞서 66,000,000원의 주택임차권이 존재하고, 전입·확정일자도 2017년입니다. 하지만 매각물건명세서에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 그 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영할 수 있습니다.
따라서 현재 회차 89,000,000원에서 실질취득도 89,000,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 이 결론은 어디까지나 해당 임차권에 대한 확약이 실제 매각 후 말소까지 유효하게 이행된다는 전제입니다. 또 현장 임대차관계가 미상으로 조사된 만큼, 확약 밖 별도 점유자가 있는지는 확인이 필요합니다. 주된 인수위험은 확약으로 해소되지만, 원본 확약서와 현장 점유 확인 전까지는 보수적으로 접근할 사건입니다.
