인천지방법원 2024타경585250. 인천 연수구 청학동 소재 토지와 주택이 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층이며 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지는 162.7㎡, 지목은 대이고, 제2종일반주거지역에 속합니다. 감정가는 454,391,000원, 현재 최저매각가도 같은 454,391,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리관계의 기준점은 2016.10.04. 설정된 남인천농업협동조합 근저당권 채권최고액 240,000,000원입니다. 이후 배동찬 40,000,000원, 정승원 30,000,000원, 류왕수 30,000,000원의 근저당권과 김광임의 강제경매개시결정이 있으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 기준에서도 현재 회차 매각대금이면 채권자 청구액이 모두 배당되고 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경585250 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 계림로35번길 41-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1997.07.09 |
| 토지 | 162.7㎡ · 지목 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주의봉 |
| 감정가 / 최저가 | 454,391,000원 / 454,391,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김광임 / 42,275,009원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시 외 건물(계단실 철근콘크리트조 8.5㎡) 포함 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 말소기준
현재 권리분석에서 핵심이 되는 말소기준권리는 2016.10.04. 남인천농업협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 2022.12.29. 배동찬 근저당권 40,000,000원, 2023.11.20. 정승원 근저당권 30,000,000원, 2025.03.24. 김광임의 강제경매개시결정, 2025.07.17. 류왕수 근저당권 30,000,000원은 모두 이보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 늦어 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주의성 | 2017.03.06 | 2021.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
주의성의 전입일은 2017.03.06.으로 말소기준권리인 2016.10.04. 남인천농업협동조합 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자는 2021.12.14.로 확인되지만 보증금과 배당요구 여부가 확정되지 않아 실제 배당관계는 원본 서류를 통해 추가 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 시세 자료가 없어 신건의 가격 메리트는 미확인
현재 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 포함돼 있지 않습니다. 따라서 감정가이자 최저매각가인 454,391,000원이 주변 거래가격보다 높은지 낮은지 단정할 수 없습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격이 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
가격 측면에서 확인할 수 있는 것은 유찰 시 매각가격과 배당부족액의 변화입니다. 현재 회차에서는 채권자 청구액 382,275,009원이 전액 배당되지만, 1회 유찰 시에는 24,651,388원, 2회 유찰 시에는 96,336,112원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 미회수액으로, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 454,391,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,943,910원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 배동찬 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 근저당 · 정승원 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 경매신청채권 · 김광임 | 42,275,009원 | 42,275,009원 |
| 5. 근저당 · 류왕수 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 65,172,081원 |
현재 회차 454,391,000원에서는 채권자 청구액이 전액 배당되고 소유자 잔여액이 65,172,081원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청학동 행정복지센터 북동측 인근으로 단독주택·다가구주택·다세대주택·근린생활시설·아파트·공원 등이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1997.07.09입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 162.7㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당하고 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 1,267,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 일괄매각 대상에 제시 외 계단실 철근콘크리트조 8.5㎡가 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 454,391,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 주변 주택·토지 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 주의성의 보증금과 배당요구 여부를 매각물건명세서와 배당요구종기 서류에서 확인해야 합니다. 대항력은 없지만 배당·명도 진행에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 함께 제시 외 계단실 철근콘크리트조 8.5㎡가 포함되는 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 규제를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인이 조사되어 있으므로 낙찰 후 실제 점유관계와 인도 일정을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 신건 가격은 따로 봐야 한다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2016.10.04. 남인천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 주의성도 말소기준 이후인 2017.03.06. 전입이라 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 비교할 수 있는 자료가 제시되지 않았고, 토지 162.7㎡와 2층 주택이 함께 매각되는 구조입니다. 따라서 감정가 454,391,000원이 적정한지에 대한 검증이 권리분석보다 더 중요합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인. 입찰 판단의 핵심은 주변 토지·주택 거래사례와 실제 점유·임차관계, 일괄매각 범위를 원본에서 확인하는 것입니다.
