의정부지방법원 2026타경140. 의정부시 신곡동 669 동성아파트 110동 6층 601호 아파트입니다. 현재 소유자 김도훈은 2022년 8월 3일 매매를 원인으로 거래가액 210,000,000원에 취득했고, 2022년 9월 19일 소유권이전과 동시에 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 그 근저당권의 채권최고액은 198,000,000원이며 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 2026년 2월 3일 신한카드 가압류 12,569,148원, 2026년 3월 20일 신한은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 자체는 단순하지만, 신건 가격 187,000,000원이 최근 거래 평균보다 높다는 점이 이번 물건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경140 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 669 동성아파트 제110동 제6층 제601호 · 경기도 의정부시 추동로 45 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 47.88㎡ · 철근콘크리트조 · 지상 18층 중 6층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 김도훈 (2022.08.03. 매매 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 185,694,888원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022년 9월 19일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 신한카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 187,000,000원은 최근 평균 이상
전용 47.88㎡ 실거래 표본은 최근 12건이며, 최근 12개월 평균은 176,041,666원입니다. 거래 범위는 168,000,000원~188,000,000원, 최신 거래는 2026년 8월 170,000,000원입니다. 현재 최저가 187,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.2%로, 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 47.88㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.08 | 47.88㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 47.88㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 47.88㎡ | 11 | 188,000,000원 |
| 2026.06 | 47.88㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 47.88㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 47.88㎡ | 14 | 168,000,000원 |
| 2026.05 | 47.88㎡ | 5 | 184,000,000원 |
| 2026.05 | 47.88㎡ | 18 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 47.88㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2026.04 | 47.88㎡ | 17 | 169,500,000원 |
| 2026.04 | 47.88㎡ | 14 | 178,000,000원 |
| 최근 평균 | 47.88㎡ | 12건 | 176,041,666원 |
유찰 시 시나리오는 1회 유찰 149,600,000원, 2회 유찰 119,680,000원입니다. 실제 유찰이 발생한다면 현재의 최근 거래 평균과 비교한 가격 위치가 크게 달라지므로, 회차가 바뀔 때마다 실거래를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 198,000,000원 | 183,582,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,569,148원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 187,000,000원 가정 시 채권자 총 청구 기준 미배당은 26,987,148원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 미배당 채권은 존재하지만 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동오역(의정부경전철) 동측 인근이며, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·학교·공원 등으로 이루어진 주거지대입니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 동오역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 18층 건물의 6층 601호이며, 기본 위생시설·급배수시설·승강기·개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 제3종일반주거지역이고 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역·과밀억제권역·철도보호지구·교육환경 보호구역·중점경관관리구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 187,000,000원은 최근 12개월 평균 176,041,666원의 106.2%입니다. 현재 회차에 가격 메리트가 있다는 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026년 8월 170,000,000원입니다. 매각기일 전에 추가 거래가 생기면 최근 평균과 가격 위치를 다시 계산해야 합니다.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰 시 149,600,000원, 2회 유찰 시 119,680,000원 시나리오가 있으므로 실제 회차가 변경될 경우 시세 대비 메리트를 새로 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계 미상·폐문부재 상태이므로 현황조사, 전입세대, 점유자 여부와 인도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건은 말소기준 이후의 권리가 모두 소멸하고 예상 매수인 인수도 0원이라 등기상 권리구조는 단순한 편입니다. 반면 현재 최저가 187,000,000원은 최근 12개월 평균 176,041,666원의 106.2%이고 최신 거래 170,000,000원보다도 높습니다. 실거래 최고 188,000,000원에 가까운 신건 가격이므로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 매력적이라고 볼 수 없습니다.
또한 감정평가상 임대관계가 미상이고 폐문부재였다는 점은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다. 결론은 명확합니다. 등기상 인수는 0원, 현재 가격에는 가점 없음. 신건에서 서두르기보다는 실제 점유상태와 최신 실거래를 확인한 뒤, 현재 187,000,000원이라는 가격을 감당할 이유가 있는지 판단해야 하는 사건입니다.
