의정부지방법원 2026타경152. 양주시 옥정동 양주옥정신도시제일풍경채레이크시티1단지 112동 21층 2102호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 지상 26층 건물의 21층에 위치합니다. 소유자는 이유나이며, 2023.09.01 소유권이전 등기가 접수됐고 등기상 거래가액은 371,050,000원입니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당 346,500,000원이 말소기준권리입니다.
이후 2024.12.11 허민지 근저당 75,000,000원, 2025년 신한카드·롯데카드·삼성카드 가압류, 2026.03.25 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경152 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 1043 양주옥정신도시제일풍경채레이크시티1단지 112동 21층2102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8856㎡ · 지상 26층 중 21층 |
| 소유자 | 이유나 · 2023.09.01 소유권이전 · 거래가액 371,050,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 494,000,000원 / 494,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구 | 주식회사 신한은행 · 324,908,130원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 단지 | 양주옥정신도시제일풍경채레이크시티1단지 · 1,246세대 · 2023.05.12 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2023.09.01 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 허민지 근저당권과 신한카드·롯데카드·삼성카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 입찰 직전 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 신건 4.94억은 최근 거래보다 높다
동일 단지 전용 84.9㎡ 안팎의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 460,416,666원입니다. 최신 거래는 2026.08 468,000,000원이고, 최근 표본 최저가는 445,000,000원, 최고가는 480,000,000원입니다. 신건 최저가 494,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.89㎡ | 24 | 468,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 9 | 460,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 12 | 445,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 6 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 6 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 12 | 465,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 13 | 480,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 13 | 470,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 17 | 450,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 6 | 467,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 5 | 445,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 9 | 475,000,000원 |
| 평균 | 84.9㎡대 | 12건 | 460,416,666원 |
현재 최저가 494,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 거래 468,000,000원과 표본 최고가 480,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 상태에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 평가는 어렵습니다. 권리 인수액이 0원인 만큼 실질취득비용도 현재 회차에서는 494,000,000원으로 보아야 하고, 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 494,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,340,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 346,500,000원 | 346,500,000원 |
| 2. 근저당 · 허민지 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,841,279원 | 11,841,279원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,983,876원 | 6,983,876원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 17,742,850원 | 17,742,850원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,591,995원 |
494,000,000원 매각 가정 시 채권자 청구 합계 458,068,005원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 28,591,995원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥정호수초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택·학교·근린공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 26층 건물 내 21층이며 급배수·위생·난방·화재탐지·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 아파트 건부지이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,187,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 1,246세대 단지로 최근 동일 면적 12건의 실거래가 확인되며, 거래가격은 445,000,000원에서 480,000,000원 사이입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 494,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.3%입니다. 권리가 단순하더라도 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 회차별 시나리오. 1회 유찰 시 395,200,000원, 2회 유찰 시 316,160,000원으로 제시된 시나리오를 최근 실거래와 함께 비교하세요.
- 임대관계 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원본을 입찰 직전 재확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본과 체납관리비를 별도로 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 신한은행 말소기준권리와 후순위 근저당·가압류의 접수일·금액·말소 여부를 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건의 권리 포인트는 명확합니다. 2023.09.01 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 허민지 근저당과 카드사 가압류 3건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 신건 최저가 494,000,000원은 최근 12개월 평균 460,416,666원의 107.3%이고, 최신 거래 468,000,000원과 최근 최고 거래 480,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건은 “권리는 단순하지만 현재 가격에는 메리트가 확인되지 않는다”가 핵심입니다. 권리 안전성과 가격 매력은 별개의 문제로 나눠 판단해야 합니다.
