의정부지방법원 2026타경162. 의정부시 민락동에 위치한 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 3층 314호입니다. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물로, 아파트나 일반 주거용 오피스텔과는 이용 목적 및 수요층이 다른 물건입니다. 소유자는 권춘임이며, 2023년 1월 31일 소유권이전과 함께 하나은행의 채권최고액 295,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 하나은행이 임의경매를 신청했고, 서울신용보증재단의 가압류가 뒤따랐습니다.
현재 최저매각가는 189,700,000원으로 감정가보다 낮습니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율은 구분해야 합니다. 지식산업센터의 실제 거래가격과 임대수요, 취득 후 이용 가능성, 관리비 및 점유관계를 확인하기 전에는 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경162 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 3층 314호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 배꽃길 7 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지상 10층 건물 중 3층 314호 |
| 소유자 | 권춘임 (2023.01.31. 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 | 271,000,000원 |
| 최저매각가 | 189,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 231,779,171원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.31. 을구 1번 하나은행 근저당권 · 채권최고액 295,200,000원 |
| 임대관계 | 임대 미상 · 현장 점유관계 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 예정
말소기준은 2023년 1월 31일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 295,200,000원이며, 매각으로 말소될 권리입니다. 이후의 임의경매개시결정과 서울신용보증재단 가압류 역시 매각으로 소멸합니다. 과거 신한자산신탁 명의 신탁등기도 이미 말소되어 현재 존속하는 신탁권리로 보지 않습니다.
② 가격 비교 — 감정가 70%지만 시세 판단은 보류
감정가는 271,000,000원이며, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 189,700,000원입니다. 감정가 기준으로는 70% 구간에 진입했지만, 지식산업센터의 가격 판단에서는 감정가보다 실제 거래 가능한 시장가격이 중요합니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 271,000,000원 | 100% | 평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 189,700,000원 | 70% | 1회 유찰 · 현재 입찰 기준 |
| 2회 유찰 시 | 132,789,999원 | 49% | 추가 유찰 가정 |
| 3회 유찰 시 | 92,952,999원 | 34.3% | 추가 유찰 가정 |
위 회차별 가격은 감정가에 적용된 매각가 시나리오입니다. 향후 실제 최저매각가가 확정됐다는 의미는 아닙니다. 유찰이 추가되면 입찰가격은 낮아지지만, 그것만으로 투자수익성이나 환금성이 개선된다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,455,800원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 295,200,000원 | 186,244,200원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 16,012,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 311,212,500원 | 186,244,200원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 124,968,300원 |
집행비용 3,455,800원은 추정치입니다. 채권액은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 하며, 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
예상 매각대금 189,700,000원에서 집행비용을 제외한 186,244,200원이 하나은행에 배당되는 구조입니다. 하나은행의 경매 신청 청구액은 231,779,171원으로, 현재 회차 예상배당액은 이 청구액에도 미치지 못합니다. 서울신용보증재단은 예상배당 0원이며, 소유자 잔여액도 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 189,700,000원 | 186,244,200원 | 124,968,300원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 132,789,999원 | 130,130,939원 | 181,081,561원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 92,952,999원 | 90,879,845원 | 220,332,655원 | 0원 |
추가 유찰을 가정하면 매각가격이 낮아지는 만큼 채권자의 회수액은 감소합니다. 하나은행은 모든 회차에서 신청 청구액 231,779,171원을 전액 배당받지 못하는 시나리오입니다.
중요한 것은 채권 미배당액과 매수인 인수액이 전혀 다른 개념이라는 점입니다. 근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조이므로, 채권자에게 미회수금이 남는다는 이유만으로 매수인이 이를 대신 갚는 것은 아닙니다. 다만 미확인 점유자나 임대차에 관한 별도 권리는 반드시 검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 민락동 민락IC 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 대단지 아파트와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 민락IC가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 프리케스트콘크리트구조, (철근)콘크리트 평지붕 지상 10층 건물 중 3층 314호입니다. 외벽은 복합판넬 및 페어글라스 등으로 마감되어 있으며 샷시 창호를 갖추고 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 서측 및 남측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 완경사의 세장형으로 평가됐습니다.
- 토지이용계획. 준주거지역, 고산 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등이 적용되며 준보전산지 저촉 사항이 기재되어 있습니다. 실제 사업 및 사용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 2,119,000원/㎡입니다. 이는 해당 구분건물의 직접적인 실거래 시세를 의미하지 않습니다.
- 이용 상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 평가됐습니다. 주거용 부동산의 가격·임대수요를 그대로 대입해서는 안 됩니다.
- 환금성. 실제 거래사례와 임대수요가 확인되지 않아 매도 용이성 및 적정 환금가격은 미확정입니다. 지식산업센터 특성에 맞는 별도 수요 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 271,000,000원 대비 최저가 189,700,000원이라는 사실만으로 저평가라고 판단하지 말고, 동일 건물과 주변 유사 지식산업센터의 최근 거래사례를 비교하세요.
- 점유 및 임대관계 확인. 임대 미상으로 기재된 물건입니다. 실제 사용자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록, 확정일자, 대항력 및 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 신탁 말소 확인. 과거 신한자산신탁 명의 소유권보존 및 신탁등기는 말소된 상태입니다. 입찰 직전 발급한 등기사항전부증명서에서 현재 권리 상태를 다시 확인하세요.
- 근저당·가압류 말소 확인. 하나은행 근저당과 서울신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸 예정입니다. 매각물건명세서 및 최신 등기부를 대조하세요.
- 지식산업센터 이용 적합성. 취득자의 입주 자격, 실제 영위하려는 업종의 입주 가능 여부, 용도변경 제한 및 관리규약을 확인하세요.
- 임대수익 검토. 실제 임대 가능한 금액과 공실 가능성, 관리비 및 유지비용을 반영한 수익성을 점검하세요.
- 관리비·체납금 점검. 공용부분 관리비 체납 여부, 관리규약 및 실제 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 취득 부대비용 검토. 취득세와 기타 취득비용, 필요한 시설 정비비용을 포함하여 총취득자금을 산정하세요.
- 매각기일 확인. 2026.10.22. 매각 예정 사건으로, 기일 변경·취하·정지 여부 및 입찰 조건을 법원 공고에서 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 현장 상황을 최종 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 투자 안전”
의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터 314호는 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 물건입니다. 하나은행 근저당권이 말소기준이고 이후의 가압류도 소멸하므로, 현재 확인된 등기권리 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 배당을 보면 다른 특징이 드러납니다. 최저가 189,700,000원으로 매각되더라도 채권자 전체의 미배당액은 124,968,300원입니다. 이는 매수인이 인수하는 금액은 아니지만, 매각대금으로 채권을 모두 충족하지 못하는 구조를 보여줍니다.
핵심 투자위험은 지식산업센터라는 용도의 환금성, 적정 시세 미확인, 실제 임대·점유관계 미확인에 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 가격 메리트의 충분한 근거가 되지 못합니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 시세와 점유를 검증하기 전까지 가격 판단은 보류하는 것이 타당합니다.
