의정부지방법원 2026타경162. 의정부시 민락동 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 3층 314호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트 평지붕 10층 건물 중 3층에 위치합니다. 현재 소유자는 권춘임이며, 2023년 1월 31일 소유권을 이전받은 날 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐습니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 2023년 1월 31일 하나은행 근저당권의 채권최고액은 295,200,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 2026년 3월 27일 하나은행의 임의경매개시결정, 2026년 4월 13일 서울신용보증재단의 16,012,500원 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당분석상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경162 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-3 의정부더리브센텀스퀘어2 지식산업센터2동 3층 314호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) 이용 |
| 소유자 | 권춘임 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 231,779,171원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.31. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 295,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
초기 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023년 1월 31일 권춘임 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 하나은행 근저당이 설정됐으며 이것이 말소기준입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 서울신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래가 없으므로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 271,000,000원입니다. 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 현재 가격은 감정가의 100%입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래가가 없어 이 금액이 실제 시장에서 낮은 가격인지 판단할 데이터가 없습니다.
따라서 “신건인데 권리가 깨끗하니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 매각가격의 매력은 별개의 문제입니다. 특히 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 물건이므로 실제 매매수요·임대수요·금융조건에 따라 환금성이 주거용 집합건물과 다르게 움직일 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 271,000,000원 | 44,806,500원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 216,800,000원 | 98,247,700원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 173,440,000원 | 141,000,660원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 권리분석 측면에서는 긍정적입니다. 다만 유찰 가격이 시장가격보다 낮아지는지는 실거래 자료가 없으므로 위 숫자만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,594,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 295,200,000원 | 266,406,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 16,012,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 311,212,500원 중 채권자 예상배당은 266,406,000원이며 미배당은 44,806,500원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락IC 남서측 인근에 위치하며 주변에는 대단지 아파트와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 민락IC가 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용. 해당 호실은 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 서측 및 남측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,119,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 지상 10층 건물 중 3층이며 기본적인 위생·급배수·승강기·소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 지식산업센터이므로 실사용 기업 수요·임대수요·대출 가능조건을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 평가됐으므로 현장 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 시장가격 확인. 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 실거래와 실제 매물을 확인해 271,000,000원의 적정성을 검증하세요.
- 임대수익 확인. 실제 임대료·공실·관리비 수준이 확보되지 않은 상태이므로 수익률을 감정가만으로 추정하지 마세요.
- 금융조건 확인. 지식산업센터는 주거용 부동산과 대출 조건이 다를 수 있으므로 입찰 전 자금조달 가능 범위를 점검하세요.
- 권리 원본 대조. 2023.01.31. 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 경매개시결정·가압류가 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·관리비·인도 관련 비용 등 예상배당표 밖의 비용을 별도 점검하세요.
맺으며 — “권리는 정리돼도 가격은 아직 검증 전”
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2023년 하나은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 경매개시결정과 서울신용보증재단 가압류는 소멸하며, 현재 예상배당표상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 하지만 현재 최저가는 감정가 271,000,000원의 100%인 신건이고 시장 실거래 비교자료가 없습니다. 게다가 실제 이용은 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리에는 큰 인수 함정이 보이지 않지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 한다입니다. 권리 안전성을 곧바로 가격 매력으로 해석하지 않는 것이 핵심입니다.
