인천지방법원 2025타경1215. 인천 미추홀구 도화동 주안역미추홀더리브 202동 2층 203호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 등기상 현재 소유자는 김도연이고, 2023.11.06. 소유권이전과 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 330,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리보다 더 신중하게 볼 부분은 가격 방향입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 332,000,000원이고 아직 유찰되지 않았습니다. 최근 12개월 평균 382,583,333원과 비교하면 86.8% 수준이지만, 2026.09 최신 거래는 295,000,000원입니다. 게다가 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -3.1%이므로, 과거의 높은 거래가 섞인 평균만 기준으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1215 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 1040 주안역미추홀더리브 202동 2층203호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 27층 건물 내 2층 203호 |
| 시세 매칭 면적 | 78.8855㎡ |
| 소유자 | 김도연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 332,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 303,049,236원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
2023.10.18. 신한자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2023.11.06. 김도연 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 330,000,000원이 말소기준권리입니다. 2024.08.13. 신한카드 주식회사 가압류 7,998,863원도 2024.09.11. 해제로 말소됐습니다. 남아 있는 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮아도 최신 거래보다 높다
주안역미추홀더리브의 시세 매칭 거래는 12건이며 전체 평균은 388,625,000원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 382,583,333원, 최신 거래 295,000,000원, 최근 추세 -3.1%를 우선해서 보는 것이 중요합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 78.89㎡ | 21 | 295,000,000원 |
| 2026.06 | 74.3㎡ | 15 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 74.47㎡ | 14 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 74.47㎡ | 15 | 398,000,000원 |
| 2026.01 | 76.27㎡ | 15 | 340,000,000원 |
| 2025.10 | 84.84㎡ | 8 | 442,500,000원 |
| 2025.08 | 84.84㎡ | 20 | 420,000,000원 |
| 2025.08 | 84.84㎡ | 20 | 420,000,000원 |
| 2025.08 | 84.9㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2025.08 | 84.9㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2025.07 | 84.9㎡ | 23 | 428,000,000원 |
| 2025.06 | 76.27㎡ | 19 | 300,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 382,583,333원 |
현재 최저가 332,000,000원은 최근 12개월 평균의 86.8%입니다. 이 수치만 보면 할인처럼 보일 수 있지만, 가장 최신 거래는 295,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 또한 최근 거래 추세가 -3.1%이므로, 현재 가격을 “시세보다 저렴하다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 단정할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,448,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 330,000,000원 | 326,552,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 3,448,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 332,000,000원 가정 시 집행비용 5,448,000원 후 신한은행 근저당에 326,552,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 3,448,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 332,000,000원 | 326,552,000원 | 3,448,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 265,600,000원 | 261,081,600원 | 68,918,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 212,480,000원 | 208,705,280원 | 121,294,720원 | 0원 |
유찰되면 신한은행의 미배당액은 커지지만, 이 미배당 채권을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 데이터상 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰의 핵심 효과는 권리 변화보다 입찰가격 변화에 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도화교차로 남동측 인근으로 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 시민공원역이 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 사건상 용도 표기는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물 내 2층 203호이고, 승강기·소화전·화재탐지·난방·급배수 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 광대로폭, 동측 소로폭, 북측 세로폭의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 3,910,000원/㎡, 토지면적은 9,447.6㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·가축사육제한구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 주안역미추홀더리브는 345세대이고 사용승인일은 2023.08.28입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 2026.09 거래 295,000,000원이 현재 최저가보다 낮습니다. 최근 거래가 일회성인지 추가 확인이 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -3.1%이므로 평균가만 기준으로 응찰 상한을 잡지 않는 것이 좋습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 표시돼 있어 입찰 전 건축물대장과 실제 사용상태를 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 이미 말소된 신탁·가압류, 경매개시결정의 상태를 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최신 거래 확인”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.06. 신한은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 최저가 332,000,000원이 최근 12개월 평균의 86.8%라는 점만 보면 할인처럼 보이지만, 가장 최근 거래는 295,000,000원이고 최근 추세는 -3.1%입니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격권, 신건 가격은 최신 거래와 추가 대조가 필요한 물건으로 보는 것이 타당합니다.
