인천지방법원 2025타경1279. 청라동 현대썬앤빌더테라스레이크 17층 102-1702호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 김옥란이며, 2020.06.04 소유권을 이전받은 뒤 같은 날 신한은행 앞으로 채권최고액 336,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 신한은행 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.09.19 채권최고액 190,000,000원의 후순위 근저당, 2024.09.23 소유권이전청구권 가등기, 중소기업은행·삼성카드·KB국민카드의 가압류가 차례로 들어왔습니다. 모두 말소기준일 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인도 없어 현재 자료상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1279 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-3 현대썬앤빌더테라스레이크 17층102-1702호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 김옥란 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 340,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 263,232,222원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인 | 2020.05.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.06.04 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 김옥석 관련 후순위 근저당, 김옥석·김옥주·권오승 명의의 소유권이전청구권 가등기, 중소기업은행·삼성카드·KB국민카드 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 임차인은 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 현재 자료상 발생하지 않습니다.
② 가격 판단 — 신건 340,000,000원, 시세 검증은 별도
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 340,000,000원입니다. 매수인 인수금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 340,000,000원입니다.
다만 동일·유사 물건의 최신 실거래 비교값은 확인되지 않아, 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “신건이라 싸다” 또는 “감정가보다 저렴하다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 특히 감정상 이용상태가 오피스텔이고 사건상 용도가 근린시설로 표시되는 만큼, 입찰 전 동일 건물·동일 유형 거래와 임대수익 수준을 별도로 비교하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,560,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 336,000,000원 | 334,440,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 김옥석 | 190,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 82,730,543원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,321,940원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 20,973,482원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 전체 채권 합계 644,025,965원 중 334,440,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 309,585,965원입니다. 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰되면 배당 부족은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 340,000,000원 | 334,440,000원 | 309,585,965원 | 충족 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 272,000,000원 | 267,392,000원 | 376,633,965원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 217,600,000원 | 213,753,600원 | 430,272,365원 | 미충족 |
신청채권 금액은 263,232,222원입니다. 현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 신청채권이 충족되지만, 2회 유찰 시에는 예상 배당 213,753,600원으로 신청채권을 충족하지 못합니다. 다만 이 차이는 채권자 측 배당 문제이며, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 청라2동 행정복지센터 동측 인근으로, 오피스텔·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철골콘크리트구조·철근콘크리트지붕 17층 건물입니다.
- 설비. 승강기·화재탐지·소화전·위생 및 급배수·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 북측으로 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 4,330,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2024.09.23 소유권이전청구권 가등기는 말소기준 이후이나, 담보가등기 여부와 정확한 법적 성격을 원본에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 오피스텔 이용으로 표시됩니다. 건축물대장·등기·현황을 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 340,000,000원이 실제 거래·임대시장 대비 적정한지는 별도 비교가 필요합니다.
- 임대내역 확인. 감정평가상 임대내역은 미상입니다. 현재 임차인 신고는 없지만 실제 점유관계는 매각물건명세서·현황조사와 현장에서 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당이 크더라도 현재 권리판정상 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격과 가등기 확인은 별도”
이 사건의 권리구조 핵심은 명확합니다. 2020.06.04 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 후순위 근저당·가등기·가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 비교적 단순한 편입니다.
다만 두 가지는 분리해서 봐야 합니다. 첫째, 2024.09.23 가등기는 후순위라 소멸 판정이지만 담보가등기로 표시된 정확한 성격을 원본으로 확인해야 합니다. 둘째, 실거래 비교자료가 없으므로 신건 340,000,000원이 시장에서 매력적인 가격인지는 아직 결론 내릴 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원의 권리 안전성은 긍정적, 가등기 확인과 가격 검증은 필수”로 정리하는 것이 적절합니다.
