인천지방법원 2025타경1331. 인천브리즈힐아파트 103동 17층 1701호, 전용 59.99㎡ 아파트입니다. 소유자 최용일은 2021년 거래가 234,670,000원에 소유권을 취득했고, 현재 경매는 송혜선이 신청한 강제경매입니다. 제공된 권리 흐름에서 매각기준으로 잡힌 권리는 2025.07.11. 강제경매개시결정입니다.
이 물건의 핵심은 말소되는 등기 자체보다 그보다 앞선 임차인의 점유·전입입니다. 송혜선은 2021.12.10. 주민등록 및 점유를 시작했고 보증금은 300,000,000원입니다. YULDASHOV SARDOR ATABEKOVICH도 2022.05.06. 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 있다고 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1331 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 송림동 347 인천브리즈힐아파트 103동 17층 1701호 |
| 등기상 소재지 | 인천광역시 제물포구 송림동 347 인천브리즈힐아파트 제103동 · 도로명 인천광역시 제물포구 송림로162번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.99㎡ · 지상 25층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 최용일 (2021.09.17. 소유권이전 · 거래가액 234,670,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송혜선 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 단지 | 인천브리즈힐 · 920세대 · 2021.06.28. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소보다 선순위 임차인이 핵심
현재 경매의 매각기준은 2025.07.11. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2021.12.10. 송혜선의 전입·점유와 2022.05.06. YULDASHOV SARDOR ATABEKOVICH의 전입이 확인됩니다. 송혜선의 임차권등기는 2025.07.24.로 매각기준 이후라 등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 보증금 / 점유 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송혜선 | 300,000,000원 · 17층 1701호 59.99㎡ 전부 | 전입 2021.12.10 · 임대차계약/확정일자 2021.11.03 | 대항력 有 | 판정 확인 필요 | 승계 아님 |
| YULDASHOV SARDOR ATABEKOVICH | 보증금 미상 · 점유관계 미상 | 전입 2022.05.06 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 시세 이상
인천브리즈힐 동일면적 59.98~59.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 308,266,666원, 최신 거래는 2026.04. 298,000,000원입니다. 현재 최저가 314,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.9%로, 신건 단계에서 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.98㎡ | 21 | 298,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 17 | 308,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 14 | 302,200,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 20 | 308,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 20 | 318,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 22 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 23 | 295,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 15 | 298,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 23 | 335,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 10 | 310,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 27 | 317,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 308,266,666원 |
거래 범위는 290,000,000원~335,000,000원이고 최근 12개월 평균은 308,266,666원입니다. 현재 최저가 314,000,000원은 최근 평균보다 높고, 최신 거래 298,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,196,000원 |
| 인수조건 · 임차인 송혜선 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 송혜선 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,804,000원 |
현재 매각가 314,000,000원 가정에서는 신청채권 300,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 따라서 송혜선의 신청채권과 임차보증금이 같은 실질 채권으로 전액 충족되는 구조라면 주된 인수잔액은 0원이 됩니다. 다만 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았고, YULDASHOV SARDOR ATABEKOVICH의 보증금은 미상이므로 실제 인수액은 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 재능고등학교 북측 인근으로, 정비사업에 따라 아파트 단지가 늘어나는 지역입니다. 주변에는 구옥 중심의 기존 주택지가 있고 남동측에는 인천대학교를 비롯한 각급 학교가 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 25층 건물의 17층 일부이며, 위생·급배수·난방·승강기 등 편의설비를 갖췄습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·주거환경개선지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 소공원·소로2류·완충녹지·보호구역 등이 저촉됩니다. 공시지가는 1,237,000원/㎡입니다.
- 환금성. 920세대, 2021.06.28. 준공 단지이며 동일면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 다만 현재 경매가격은 최근 평균보다 높은 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 송혜선 300,000,000원 성격 확인. 강제경매 신청채권과 임차보증금이 실질적으로 동일한 채권인지, 실제 배당에서 전액 충족되는지 원본을 확인해야 합니다.
- YULDASHOV SARDOR ATABEKOVICH 보증금 확인. 전입 2022.05.06.은 매각기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 임대차계약서와 명세서 보완내용을 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보고 할인 판단 금지. 1회 유찰 251,200,000원, 2회 유찰 200,960,000원으로 내려가도 송혜선의 미배당 잔액이 각각 53,116,800원, 102,653,440원으로 증가합니다.
- 현재 가격은 시세 이상. 최저가 314,000,000원은 최근 12개월 평균 308,266,666원의 101.9%입니다. 최신 거래 298,000,000원도 함께 비교해야 합니다.
- 주소 표기 대조. 물건 주소에는 인천광역시 동구로, 등기상 주소에는 인천광역시 제물포구로 표기돼 있으므로 입찰 전 사건기록과 등기 원본의 소재지 표기를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건 가격도 높고, 미상임차인도 남아 있다”
이 물건은 현재 최저가 314,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 308,266,666원보다 높습니다. 따라서 신건에서 가격 메리트는 없습니다. 송혜선의 300,000,000원 보증금은 현재 배당가정에서 신청채권 300,000,000원이 전액 배당되므로 동일 채권이라면 주된 인수잔액이 0원이 될 수 있지만, 그 성격은 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
더 큰 변수는 2022.05.06. 전입한 YULDASHOV SARDOR ATABEKOVICH입니다. 보증금·확정일자가 미상이라 대항력을 확정할 수 없고, 별도 인수금액 역시 계산할 수 없습니다. 또한 1~2회 유찰돼 표면상 최저가가 크게 내려가더라도 송혜선의 미배당액이 커지는 구조이므로 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 단계의 결론은 가격 메리트 없음, 선순위 임차관계 확인 전 입찰 보류가 맞습니다.
