인천지방법원 2025타경1373. 인천광역시 계양구 작전동 912-3 소재 2층1호로, 감정평가상 현재 영유아보육시설로 이용되고 있습니다. 소유자는 조용배이고 2018년 6월 28일 매매를 원인으로 2018년 8월 20일 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 1,030,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022년 2월 10일 국민은행 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 국민은행이 2025년 7월 임의경매를 신청했고, 청구금액은 514,325,402원입니다.
등기만 보면 구조는 단순한 편입니다. 과거의 근저당권·전세권·가압류는 이미 말소됐고, 현재 유효한 담보권은 국민은행 근저당권이 핵심입니다. 그러나 이 사건은 등기 외 점유관계가 더 중요합니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 동보영재어린이집이 점유자로 확인되지만, 임대차 보증금과 전입신고일, 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 곧바로 ‘대항력 없음’ 또는 ‘인수 0’으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1373 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 912-3 2층1호 · 도로명주소 인천광역시 계양구 도두리로 52 |
| 이용상태 | 영유아보육시설 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 내 제2층 제1호 |
| 사용승인일 | 1996.12.20 |
| 소유자 | 조용배 · 2018.06.28 매매 · 2018.08.20 소유권이전 · 거래가액 1,030,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 936,000,000원 / 936,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 514,325,402원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2022.02.10 국민은행 근저당권 600,000,000원입니다. 그보다 앞선 수협은행 근저당권은 2022.02.11 해지로 말소됐고, 2022년 김미순의 가압류 335,000,000원도 2024.03.06 말소됐습니다. 2025.07.23 등기된 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부 기준으로 매수인이 인수할 담보권은 없습니다.
② 점유·임차인 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 동보영재어린이집 | 어린이집 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명으로 확인됩니다. 현황조사에서는 동보영재어린이집이 본건을 포함해 1층과 2층을 모두 점유 및 사용하는 것으로 보입니다. 그러나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 말소기준일인 2022.02.10 이전에 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없고, 확정일자도 확인되지 않아 우선변제권 여부 역시 알 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 936,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,760,000원 |
| 1. 을구 14번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 324,240,000원 |
위 배당은 현재 매각가 936,000,000원을 가정한 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 동보영재어린이집의 보증금·대항력·우선변제권이 확인되면 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 점유위험은 별도
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 936,000,000원 | 600,000,000원 | 0원 | 324,240,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 748,800,000원 | 600,000,000원 | 0원 | 138,912,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 599,040,000원 | 590,649,600원 | 9,350,400원 | 0원 |
회차가 내려가면 매각대금은 936,000,000원 → 748,800,000원 → 599,040,000원으로 감소합니다. 등기상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산되어 있지만, 이는 동보영재어린이집의 임대차보증금과 대항력 여부가 확인되지 않은 상태라는 점과 분리해서 봐야 합니다. 낙찰가가 낮아지는 것만으로 이 미확인 점유위험이 해소되는 것은 아닙니다.
⑤ 이용·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현 이용. 영유아보육시설로 이용 중입니다. 현황조사에서는 동보영재어린이집이 1층과 2층을 모두 점유·사용하는 것으로 보입니다.
- 용도변경. 용도변경은 가능하나 도두리마을 동보아파트 입주민의 동의가 필요하다고 탐문됐습니다.
- 입지. 계산공업고등학교 남측 인근이며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 내 제2층 제1호이며 사용승인일은 1996.12.20입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지이며 아파트 및 상가 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·과밀억제권역이며, 교육환경 보호구역과 장애물제한표면구역 등이 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 확인. 동보영재어린이집의 보증금·계약기간·임대인·임차인 관계를 원본 계약서로 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 전입신고 또는 사업자등록 등 대항요건의 성립 시점을 말소기준일 2022.02.10과 비교해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권 유무와 배당 후 잔존 보증금이 생기는지 확인해야 합니다.
- 1·2층 점유범위 확인. 경매 대상은 2층1호이나 어린이집은 1층과 2층 모두 점유·사용하는 것으로 조사됐으므로 각 층의 법률관계를 구분해야 합니다.
- 용도변경 동의. 도두리마을 동보아파트 입주민 동의가 실제로 어떤 절차와 범위에서 필요한지 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 936,000,000원 자체를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
- 배당표 재검증. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 포함해 실제 배당요구종기 후 채권관계를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 깨끗함만으로는 부족하다”
인천 2025타경1373은 말소기준 이후의 권리가 정리돼 있어 등기만 보면 단순합니다. 신건 최저가는 감정가와 같은 936,000,000원이고, 국민은행 근저당권 600,000,000원은 현재 가격에서는 전액 배당되는 구조입니다. 하지만 현재 동보영재어린이집이 실제 점유 중이고 보증금·전입신고일·확정일자가 모두 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 대항력은 가능·미상으로 남겨야 하고, 매수인의 실질 인수비용도 확정할 수 없습니다.
또한 본건은 영유아보육시설로 이용 중이며 용도변경에는 도두리마을 동보아파트 입주민 동의가 필요하다고 탐문됐습니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가가 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 등기상 권리는 비교적 단순하지만, 점유와 용도전환 리스크를 확인하기 전에는 가격 메리트를 논하기 이른 물건입니다.
