인천지방법원 2025타경1373. 인천 계양구 작전동 912-3, 도두리로 52 소재 2층 건물 내 제2층 제1호입니다. 등기상 현재 소유자는 조용배이고, 2018.08.20 소유권을 이전받았으며 거래가액은 1,030,000,000원입니다. 2022.02.10 주식회사 국민은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
권리의 큰 줄기는 비교적 명확합니다. 2018.08.20 설정된 수협은행 근저당은 2022.02.11 이미 말소됐고, 2022.04.05 설정된 김미순의 가압류도 2024.03.06 해제돼 등기부상 말소됐습니다. 2025.07.23 국민은행의 임의경매개시결정이 내려졌으며, 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1373 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 912-3 2층1호 [도로명주소] 인천광역시 계양구 도두리로 52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 영유아보육시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 내 제2층 제1호 · 사용승인일 1996.12.20. |
| 소유자 | 조용배 (2018.08.20 소유권이전 · 거래가액 1,030,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 936,000,000원 / 655,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 514,325,402원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.02.10 국민은행
핵심은 2022.02.10 을구 14번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고, 경매 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 그 전의 주요 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐고, 2022.04.05 김미순 가압류도 2024.03.06 해제됐습니다. 2025.07.23 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 아직 판정할 수 없다
| 점유자 | 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 동보영재어린이집 | 어린이집 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 점유자는 동보영재어린이집 1곳입니다. 전입신고일이 미상이고 보증금도 미상이어서 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 인수 0원이라는 계산과 별개로, 보증금과 점유관계를 확인하기 전에는 인수 위험이 완전히 해소됐다고 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 655,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,952,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 주식회사 국민은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 46,248,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 8,952,000원과 국민은행 600,000,000원이 배당되고 소유자 잔여가 46,248,000원으로 산정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동 가능하며, 사건의 신청채권자 청구금액 514,325,402원과 배당 계산상 국민은행 금액 600,000,000원이 다르므로 실제 배당은 원본 서류 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 655,200,000원 | 600,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 458,640,000원 | 451,653,600원 | 148,346,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 321,048,000원 | 315,753,328원 | 284,246,672원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 그러나 이 숫자만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 가격 구조는 감정가 936,000,000원에서 한 차례 유찰돼 655,200,000원이 된 것이고, 실거래 비교값이 제시돼 있지 않으므로 시장가격 대비 할인 여부를 확정할 근거는 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 작전동 소재 계산공업고등학교 남측 인근이며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 영유아보육시설로 이용 중입니다. 용도변경은 가능하나 도두리마을 동보아파트 입주민의 동의가 필요하다고 탐문됐습니다.
- 도로. 본건 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다. 토지는 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형으로 아파트 및 상가 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(계산택지), 가축사육 제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비돼 있으며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금부터 확인. 동보영재어린이집의 보증금과 전입신고일이 미상입니다. 확인 전에는 대항력 여부와 인수 0원을 확정하지 마세요.
- 점유 범위 확인. 본건 2층1호를 포함해 동보영재어린이집이 1층과 2층을 모두 점유·사용하는 것으로 보이므로 실제 점유관계와 사용범위를 확인하세요.
- 용도변경 동의 확인. 어린이집에서 용도변경은 가능하나 도두리마을 동보아파트 입주민의 동의가 필요하다는 탐문 내용이 있으므로, 변경 목적이라면 동의 가능 여부를 먼저 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가 655,200,000원은 감정가 936,000,000원의 70%입니다. 감정가 대비 할인만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 실제 매수 목적과 용도변경 가능성을 함께 보세요.
- 배당 금액 대조. 사건 청구금액 514,325,402원과 배당 계산상 국민은행 600,000,000원이 다르므로 등기부·매각물건명세서·배당 관련 원본을 대조하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서에서 점유·보증금·용도변경 관련 내용을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 것이 없다”
권리분석의 중심인 말소기준권리는 2022.02.10 국민은행 근저당으로 명확하고, 현재 회차의 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 과거의 주요 근저당과 가압류도 이미 말소됐거나 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건의 진짜 변수는 동보영재어린이집의 점유입니다. 전입신고일과 보증금이 미상이므로 대항력과 우선변제를 단정할 수 없고, 어린이집이 1층과 2층을 함께 사용하는 것으로 보입니다. 여기에 용도변경에는 도두리마을 동보아파트 입주민의 동의가 필요합니다. 따라서 현재 계산상 인수 0원이라는 숫자만 보고 안전하다고 결론내리기보다 점유·보증금·용도변경을 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
현재 최저가 655,200,000원은 감정가 936,000,000원의 70%이지만, 이를 곧바로 시세 메리트로 볼 근거는 없습니다. 반대로 추가 유찰 시 매각가는 458,640,000원과 321,048,000원까지 내려가며 채권 미배당은 각각 148,346,400원과 284,246,672원으로 커집니다. 권리 구조는 양호하지만, 점유와 용도 확인이 끝나기 전까지 가격보다 확인 절차가 우선인 물건입니다.
