💰 신건 2,010,000,000원 🛡️ 인수 0원 🏦 말소기준 1,560,000,000원 ⚠️ 2회 유찰 미배당 288,864,000원
인천지방법원 2025타경1466. 인천광역시 서구 청라동 96-1 하엘에스페이스 1층109호입니다. 감정평가 내용상 이 호실의 이용상태는 공부상 소매점이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하3층·지상12층 건물입니다. 현재 소유자는 이희영이며, 2020.04.08. 거래가액 1,810,480,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 인천원예농업협동조합이 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다.
이후 2025.08.13. 인천원예농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용 22,500,000원을 제외한 뒤 근저당권에 1,560,000,000원이 배당되고, 소유자에게 427,500,000원이 남는 구조입니다. 다만 현황조사상 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 배당은 임차관계와 최우선변제 여부 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1466 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-1 하엘에스페이스 1층109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 소매점 · 제1층 제109호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하3층 지상12층 |
| 소유자 | 이희영 · 2020.04.08. 거래가액 1,810,480,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,010,000,000원 / 2,010,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천원예농업협동조합 / 1,330,364,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 2020.04.08. 근저당이 말소기준
2019.10.17. 코리아신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었지만 해당 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 2020.04.08. 이희영 명의로 소유권이 이전됐고, 같은 날 인천원예농업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.08.13. 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.
② 임차·점유 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대상그룸, 김상돈 | 1층 109호 | 2021.05.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 신고일은 2021.05.18.로, 말소기준권리인 2020.04.08. 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 현재 분석에서는 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상입니다. 특히 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 보증금 규모와 임차관계 원본 확인이 필요합니다.
③ 배당·회차 시나리오 (현재 최저가 2,010,000,000원)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,500,000원 |
| 1. 근저당 · 인천원예농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 427,500,000원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 22,500,000원, 근저당권 1,560,000,000원, 소유자 잔여 427,500,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,010,000,000원 | 1,560,000,000원 | 0원 | 427,500,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,608,000,000원 | 1,560,000,000원 | 0원 | 29,520,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,286,400,000원 | 1,271,136,000원 | 288,864,000원 | 0원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 채권자 기준 미배당이 0원입니다. 2회 유찰해 매각가가 1,286,400,000원이 되면 채권자 총 미배당은 288,864,000원으로 계산됩니다. 하지만 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 2회 유찰 시에도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 이용상태. 제1층 제109호로, 공부상 소매점입니다. 외벽은 외장 돌 붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 주위환경. 청라3동챙정복지센터 북동측 인근에 위치하고, 주변에는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측·서측·북측으로 각각 노폭 약 15미터, 20미터, 20미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 2,206.2㎡, 공시지가는 4,546,000원/㎡입니다. 현황은 상업용, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 규제. 경제자유구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비가 있으며 위반건축물 표시는 없습니다. 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 주식회사 대상그룸, 김상돈의 보증금과 확정일자, 우선변제 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 신고일 2021.05.18.은 말소기준권리 2020.04.08.보다 늦어 현재 분석상 대항력은 없습니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 신건 2,010,000,000원을 최근 거래가격과 직접 비교할 자료가 없으므로 감정가만으로 적정 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 1,608,000,000원, 2회 유찰 시 1,286,400,000원이며, 2회 유찰 시 채권자 미배당은 288,864,000원입니다.
- 용도·현장 확인. 공부상 소매점이므로 실제 영업·점유 상태와 내부 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리축은 비교적 명확합니다. 2020.04.08. 인천원예농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 현재 제시된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사상 점유자의 신고일도 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.
다만 보증금과 우선변제 여부가 미상이라는 점은 반드시 보완해야 합니다. 또한 이 물건은 아직 신건으로 최저매각가가 2,010,000,000원이고, 비교할 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 점유자 배당관계는 확인 필요, 가격 평가는 보류”입니다.
