인천지방법원 2025타경1466. 인천 청라동 하엘에스페이스 1층 109호에 대한 임의경매입니다. 공부상 이용상태는 소매점으로, 일반적인 주거용 아파트가 아닌 상업용 집합건물이라는 점부터 구분해야 합니다. 감정가는 2,010,000,000원이며, 한 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 1,407,000,000원입니다.
등기부상 소유자는 이희영입니다. 2020년 4월 8일 소유권이전등기가 이루어졌으며 거래가액은 1,810,480,000원입니다. 같은 날 인천원예농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 해당 근저당권자가 임의경매를 신청하면서 이 사건이 진행됐습니다.
중요한 것은 최저매각가가 낮아진 사실보다 매각 후 남는 권리와 실제 상가 가치입니다. 근저당권의 말소 전망은 명확하지만 임차보증금과 상가 임대차 세부사항은 추가 확인이 필요합니다. 동일 건물 내 거래사례나 임대수익을 통한 가격 검증 없이 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력도를 높게 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1466 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-1 하엘에스페이스 1층 109호 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 · 집합건물 · 공부상 소매점 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층~지상 12층 건물 중 1층 109호 |
| 소유자 | 이희영 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2020.04.08 등기 · 거래가액 1,810,480,000원 |
| 감정가 | 2,010,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,407,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 인천원예농업협동조합 |
| 청구금액 | 1,330,364,730원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 말소기준권리 | 2020.04.08 근저당권 · 채권최고액 1,560,000,000원 |
| 임차관계 | 1층 109호 임차관계 조사 1건 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 확인
등기상 말소기준권리는 2020년 4월 8일 설정된 인천원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원이며, 실제 경매신청 청구금액은 1,330,364,730원입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
2019년 코리아신탁주식회사 명의로 이루어진 소유권보존 및 신탁등기는 2020년 4월 8일 소유권이전과 함께 말소된 것으로 나타납니다. 따라서 해당 과거 신탁등기를 현재 매수인이 인수하는 신탁권리로 판단할 근거는 없습니다. 다만 입찰 전에는 등기사항전부증명서 및 관련 원본을 대조해야 합니다.
② 임차관계 — 보증금 미상이 핵심 확인사항
현황조사에는 주식회사 대상그룸, 김상돈이 1층 109호와 관련된 임차관계 조사 대상으로 기록되어 있습니다. 신고일자는 2021.05.18로, 말소기준 근저당권 설정일인 2020.04.08보다 늦습니다. 조사상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있으나, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
| 임차관계 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대상그룸, 김상돈 | 1층 109호 | 2021.05.18 | 미상 | 대항력 없음(조사상) 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
임차관계 조사 1건이며, 보증기관의 대위변제 또는 보증금 승계에 따른 중복 신고로 표시된 사항은 없습니다. 회사명과 개인명이 함께 기재되어 있으므로 실제 계약 당사자와 점유 주체를 확인해야 합니다.
현재 배당계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다. 이는 확인된 권리의 소멸관계와 배당 가정에 따른 결과입니다. 실제 임대차의 법적 효력은 매각물건명세서 및 관련 서류의 원본 확인을 거쳐 최종 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 70%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 2,010,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 1,407,000,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보일 수 있습니다. 하지만 감정가와 실제 거래가능가격은 다른 기준입니다.
이 물건은 청라동 상업시설의 1층 소매점으로, 가치 판단에는 해당 호실의 실제 임대수익, 공실 가능성, 전용면적, 접근성, 가시성, 상권 내 거래가격 등을 함께 검토해야 합니다. 특히 상업용 부동산은 수익성에 따라 매매가격의 차이가 커질 수 있으므로 주거용 부동산과 같은 방식으로 단순 비교하기 어렵습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 2,010,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 1,407,000,000원 | 감정가의 70% |
| 매수인 예상 인수 | 0원 | 배당계산상 인수 없음 |
| 실질취득 기준액 | 1,407,000,000원 | 최저가 + 예상 인수액 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판정 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 1,407,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,470,000원 |
| 1. 근저당 · 인천원예농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 1,390,530,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 채권 미배당 | — | 169,470,000원 |
현재 최저매각가를 기준으로 계산하면 집행비용 16,470,000원을 제외한 1,390,530,000원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준으로 169,470,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.
신청채권자의 경매 청구금액은 1,330,364,730원이며, 위 예상배당표는 근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 배당채권액과 배당액은 확정채권, 이자, 집행비용 및 우선배당 사항에 따라 달라질 수 있습니다.
배당표는 집행비용 추정과 채권최고액을 기초로 계산한 시뮬레이션입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 기타 우선권의 실제 적용 여부는 반영되지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 시세 검증은 필요
감정가 대비 현재 최저매각비율은 70%이며, 이후 추가 유찰 상황에 따른 매각가와 미배당액은 다음과 같습니다. 모든 회차에서 매수인 예상 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 1,407,000,000원 | 1,390,530,000원 | 169,470,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 984,899,999원 | 972,650,999원 | 587,349,001원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 689,429,999원 | 680,135,699원 | 879,864,301원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 청라3동 행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층~지상 12층 건물 중 1층 109호입니다. 외벽은 외장 돌 붙임과 강화유리 마감, 창호는 샤시창호로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 접도. 동측·서측·북측으로 각각 약 15m, 20m, 20m 폭의 포장도로에 접합니다. 다만 해당 호실의 출입 동선 및 실제 영업 접근성은 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 토지. 중심상업지역의 상업용 토지이며, 지목은 대입니다. 토지면적은 2,206.2㎡, 공시지가는 4,546,000원/㎡로 표시됩니다.
- 규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가 관련 사항도 원본에서 확인해야 합니다.
- 이용상태. 공부상 소매점이며, 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 상업용 집합건물은 임대수익과 실제 매수 수요가 중요합니다. 해당 호실의 거래가격 및 임대수익에 관한 검증이 이루어지지 않아 환금성을 좋다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.04.08 인천원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이며 매각으로 소멸하는지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 임차보증금 확인. 주식회사 대상그룸, 김상돈 관련 임대차계약서와 보증금, 차임, 계약당사자, 점유상태를 확인하세요.
- 상가 대항력 검토. 2021.05.18 신고일과 별도로 사업자등록 및 실제 점유 관계, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 실거래가격 검증. 하엘에스페이스 및 인근 유사 소매점의 최근 매매사례를 확보해 최저매각가 1,407,000,000원과 비교하세요.
- 임대수익 확인. 실제 임대차 조건과 공실 가능성, 임대수익을 검토해 상가로서의 적정 취득가격을 산정하세요.
- 현장 실사. 1층 109호의 출입구, 가시성, 주변 유동인구, 영업현황과 접근 동선을 직접 확인하세요.
- 체납 관리비. 공용부분 관리비 및 미납금 여부를 관리주체에 확인하고, 매수인이 부담할 가능성이 있는 금액을 별도로 점검하세요.
- 주소 및 공부 대조. 서구·서해구 표기 차이와 1층 109호의 건축물대장·등기부 표시를 확인하세요.
- 배당표 검증. 채권최고액 1,560,000,000원과 청구금액 1,330,364,730원을 구별하고, 실제 확정채권액과 우선배당 사항을 확인하세요.
- 매각기일 재확인. 예정된 2026.10.30 매각기일과 진행 상태, 입찰 조건 및 매각물건명세서 변경 여부를 법원 공고에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸과 가격 메리트는 별개”
이 사건은 등기상 말소구조가 비교적 명확한 상업용 집합건물 경매입니다. 2020년 인천원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 배당계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 현재 회차의 근저당 미배당액 169,470,000원도 매수인이 자동으로 부담하는 금액은 아닙니다.
하지만 권리 소멸 전망이 명확하다는 것과 좋은 가격에 취득한다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 현재 최저매각가 1,407,000,000원은 감정가의 70%이지만, 최근 실거래 비교와 검증된 임대수익 없이 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 여기에 임차관계 1건의 보증금과 우선변제 사항이 확인되지 않은 점도 남아 있습니다.
종합 판단은 C등급(47점)입니다. 등기상 말소관계와 예상 인수액 0원은 긍정적이지만, 상가 시세 검증의 부재, 임차보증금 미상, 임대수익·환금성 확인 필요성을 반영한 보수적 평가입니다. 결론은 “권리구조는 검토 가능, 가격과 임차 확인 전 입찰 판단은 보류”입니다.
