인천지방법원 2025타경1518. 계양구 귤현동 계양센트레빌2단지 201동 8층 801호 아파트입니다. 현재 소유자는 정현심이며, 2016.07.05 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 434,472,350원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 356,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당 52,800,000원과 키움저축은행 근저당 228,000,000원, 카드사 가압류와 계양구 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
등기 이력에는 과거 화인어드밴타스피에프브이·아시아신탁 관련 신탁과 근저당, 에스비아이저축은행·오케이저축은행 근저당 등이 존재했지만 해당 등기는 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 매수인이 떠안을 금액은 배당 시나리오상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1518 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 532 계양센트레빌2단지 201동 8층801호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 형제봉길 50 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 건물 내 8층 801호 |
| 사용승인일 | 2013.06.24 |
| 소유자 | 정현심 · 2016.07.05 소유권이전 · 거래가액 434,472,350원 |
| 감정가 / 최저가 | 602,000,000원 / 602,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 320,926,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 2016년 국민은행 근저당이 기준
말소기준은 2016.07.05 을구 1번 국민은행 근저당 356,400,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 국민은행 후순위 근저당, 키움저축은행 근저당, 삼성카드·신한카드·롯데카드 가압류, 계양구 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 이 자료상 매수인 승계액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 시세 비교 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 602,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 다만 동일 단지 또는 인근 실거래 비교 자료가 없기 때문에, 감정가 602,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 602,000,000원 | 593,580,000원 | 65,772,521원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 481,600,000원 | 474,384,000원 | 184,968,521원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 385,280,000원 | 379,086,080원 | 280,266,441원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 65,772,521원에서 184,968,521원, 280,266,441원으로 증가하지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 배당 부족은 채권자의 회수 문제이지, 이 배당표상 낙찰자에게 그대로 전가되는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 602,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,420,000원 |
| 1. 국민은행 · 을구 1번 근저당 | 356,400,000원 | 356,400,000원 |
| 2. 국민은행 · 을구 4번 근저당 | 52,800,000원 | 52,800,000원 |
| 3. 키움저축은행 · 을구 8번 근저당 | 228,000,000원 | 184,380,000원 |
| 4. 삼성카드 · 갑구 7번 가압류 | 8,028,220원 | 0원 |
| 5. 신한카드 · 갑구 9번 가압류 | 7,173,481원 | 0원 |
| 6. 롯데카드 · 갑구 11번 가압류 | 6,950,820원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 659,352,521원 중 채권자 예상배당은 593,580,000원이며, 예상 미배당은 65,772,521원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 귤현동 소재 귤현초등학교 남동측 인근으로, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 15층 건물 내 8층 801호이며, 사용승인일은 2013.06.24입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 용도. 현황 아파트로 이용 중인 것으로 탐문 조사됐으며, 토지도 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 1번 국민은행 근저당 356,400,000원이 2016.07.05 설정된 말소기준권리입니다.
- 후순위 권리. 국민은행 후순위 근저당, 키움저축은행 근저당, 카드사 가압류, 계양구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조인지 원본과 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이고 내부는 폐문부재로 확인하지 못했습니다. 실제 점유자는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 확인. 신건 최저가 602,000,000원의 가격 적정성은 실거래 비교자료가 없어 이 리포트만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당은 65,772,521원이지만 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서, 현황조사, 점유관계 및 세금·관리비 관련 사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.07.05 국민은행 근저당 356,400,000원이 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 후순위 담보권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역도 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 신건 최저가 602,000,000원에 대한 실거래 비교자료가 없기 때문에 가격 메리트까지 긍정적으로 평가할 근거는 부족합니다. 권리분석의 결론은 인수 위험이 낮은 구조이지만, 입찰 판단의 핵심은 602,000,000원의 시장 적정성을 별도로 확인하는 데 있습니다.
