인천지방법원 2025타경1518. 인천 계양구 귤현동의 계양센트레빌2단지 201동 801호 아파트입니다. 2013년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 15층 건물의 8층에 위치합니다. 소유자 정현심은 2016년 7월 5일 이 아파트를 거래가액 434,472,350원에 취득했고, 같은 날 국민은행의 채권최고액 356,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 금융기관 근저당권과 카드사 가압류가 이어졌고, 결국 국민은행이 임의경매를 신청했습니다.
경매를 신청한 국민은행의 청구액은 320,926,589원입니다. 등기부상 같은 은행의 근저당권은 채권최고액 356,400,000원과 52,800,000원으로 확인됩니다. 여기에 후순위 키움저축은행 근저당권 228,000,000원까지 존재하지만, 이 권리들은 말소기준 이후의 담보권으로서 매각으로 소멸할 예정입니다. 등기상 권리의 정리와 실제 주택의 점유 상태는 별개이므로 두 문제를 나누어 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1518 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 532 계양센트레빌2단지 제201동 제8층 제801호 도로명주소: 인천광역시 계양구 형제봉길 50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 지상 15층 중 8층 · 아파트로 이용 중인 것으로 탐문 |
| 사용승인일 | 2013.06.24 |
| 소유자 | 정현심 (2016.07.05 소유권이전, 거래가액 434,472,350원) |
| 감정가 | 602,000,000원 |
| 최저매각가 | 421,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 320,926,589원 |
| 말소기준권리 | 2016.07.05 을구 1번 국민은행 근저당권 · 채권최고액 356,400,000원 |
| 임차·점유관계 | 신고된 임차인 없음 · 임대관계 미상 · 폐문부재로 내부 확인하지 못함 |
| 공부와의 차이 | 없음 · 위반건축물 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
말소기준권리는 2016.07.05 설정된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 같은 날짜에 설정됐던 화인어드밴타스피에프브이의 근저당권 107,652,000원은 2018.07.27 이미 말소됐습니다. 과거 아시아신탁 명의의 신탁등기 역시 말소됐으므로, 현재의 말소기준권리보다 앞서 매수인에게 존속할 것으로 표시된 담보권은 없습니다.
말소기준 이후 국민은행 추가 근저당 52,800,000원, 키움저축은행 근저당 228,000,000원, 삼성카드·신한카드·롯데카드 가압류, 계양구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 2024년 2월 롯데카드 가압류 9,616,088원은 2024.03.27 이미 말소됐으며, 배당 대상인 후순위 롯데카드 가압류와 구분해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 70%, 시세 할인과는 다르다
이 아파트의 감정평가액은 602,000,000원입니다. 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 421,400,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자는 분명하지만, 그것만으로 시장가격 대비 할인율을 알 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 421,400,000원 | 244,566,521원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 294,980,000원 | 369,302,241원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 206,486,000원 | 456,557,325원 |
현재 회차 이후 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 매각 일정이나 낙찰가가 확정된 것은 아닙니다. 미배당은 채권자의 예상 미회수액이며 매수인의 인수금액이 아닙니다.
가격 판단에서는 같은 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 먼저 비교해야 합니다. 또한 동일 단지라도 층·향·내부 상태·거래 시점에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 특히 본건은 내부 상태가 확인되지 않아 수리비나 실제 상품성까지 반영한 가격 평가가 필요합니다.
추가 유찰 시 최저가가 내려가더라도 그 자체로 매수인에게 이익이 확정되는 것은 아닙니다. 낙찰가와 실제 시세, 취득 부대비용, 명도·수리비를 함께 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 421,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,614,000원 |
| 1. 국민은행 · 을구 1번 근저당 | 356,400,000원 | 356,400,000원 |
| 2. 국민은행 · 을구 4번 근저당 | 52,800,000원 | 52,800,000원 |
| 3. 키움저축은행 · 을구 8번 근저당 | 228,000,000원 | 5,586,000원 |
| 4. 삼성카드 · 갑구 7번 가압류 | 8,028,220원 | 0원 |
| 5. 신한카드 · 갑구 9번 가압류 | 7,173,481원 | 0원 |
| 6. 롯데카드 · 갑구 11번 가압류 | 6,950,820원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 421,400,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 6,614,000원을 제외한 414,786,000원이 채권자에게 배당됩니다. 국민은행 근저당 2건에 409,200,000원, 키움저축은행에 5,586,000원이 배당되는 계산입니다. 삼성카드·신한카드·롯데카드 가압류에는 배당 여력이 없습니다.
총 배당 대상 채권액은 659,352,521원이며, 예상 미배당액은 244,566,521원입니다. 소유자 잔여액은 0원으로 추정됩니다.
이 표는 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 작성한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 국민은행의 경매 청구액은 320,926,589원으로, 등기상 채권최고액과 동일한 실제 확정채권액을 의미하지 않습니다. 또한 계양구 압류 관련 조세채권의 실제 금액·우선순위, 당해세, 최우선변제권, 실제 집행비용 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당 순서·금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 귤현동 귤현초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어, 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2013.06.24 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 15층 아파트입니다. 외벽은 석재 붙임과 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐고 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수 설비, 난방 설비, 화재탐지 설비 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지 위 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 연결됩니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현 도시개발), 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 추가 규제. 공항시설법상 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등이 기재되어 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 입찰 시점의 변경 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 상태. 아파트로 이용 중인 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 아파트라는 용도와 주거지역 입지는 확인되지만 최근 실거래, 거래량, 거래 추세가 확인되지 않아 매도 소요기간이나 적정 매각가격을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 계양센트레빌2단지 동일·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하세요. 감정가 대비 30% 할인만으로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.
- 점유자 및 임차관계 확인. 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 주민등록 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약, 확정일자 및 대항력 성립 여부를 확인하세요.
- 등기부 재확인. 2016.07.05 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 입찰 직전 발급한 등기사항전부증명서로 추가 권리와 변경사항을 확인하세요.
- 매각물건명세서 확인. 매각으로 소멸하지 않는 권리, 점유자 관련 특기사항, 매각 제외 물건 및 인수조건이 없는지 원본을 확인하세요.
- 조세채권 확인. 갑구 12번 계양구 압류가 존재합니다. 매각에 따른 등기 말소와 별개로 실제 조세채권의 배당 우선순위 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
- 배당액과 인수액 구별. 현재 회차 예상 미배당 244,566,521원은 채권자의 미회수액이며 자동으로 매수인에게 승계되는 채무가 아닙니다.
- 소유자·점유자 명도. 실제 점유 형태에 따라 인도명령, 이사 협의, 명도비용 및 소요기간을 검토해야 합니다.
- 관리비 체납. 미납 관리비 중 공용부분의 승계 가능성과 체납액을 관리사무소에 확인하고 실질 취득비용에 반영하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 421,400,000원, 추가 유찰 가정가격 294,980,000원 및 206,486,000원을 확인하되 실제 시세와 비용을 비교한 뒤 응찰가를 결정하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 내역 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”
인천 계양센트레빌2단지 201동 801호는 등기상 권리의 소멸 구조가 비교적 명확한 아파트입니다. 국민은행의 선순위 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 배당 산정상 매수인에게 승계되는 채권액도 0원입니다.
최저매각가 421,400,000원은 감정가 602,000,000원의 70%입니다. 하지만 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 최근 실거래가격이 확인되지 않았기 때문에 가격상 유불리는 여전히 판단을 유보해야 합니다.
또한 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했고, 임대관계도 미상입니다. 신고된 임차인이 없다는 점은 긍정적이지만 실제 점유자와 대항력 가능성을 최종 확인하기 전까지 명도 위험이 없다고 단정할 수는 없습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “등기 권리 구조는 긍정적, 가격과 점유는 확인 전까지 보류”입니다. 후순위 채권 미배당액이 크다는 이유로 지나치게 두려워할 필요는 없지만, 감정가 대비 할인이라는 숫자에만 기대어 입찰하기에도 근거가 부족합니다. 실거래 시세 확보와 점유 확인이 먼저입니다.
