의정부지방법원 2026타경70436. 의정부시 민락동 산들마을서광아파트 205동 6층 601호입니다. 현재 소유자는 김만수이며, 권리분석의 기준점은 2016.02.23 흥국생명보험주식회사 근저당권 213,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 배당자료상 매수인이 별도로 떠안는 금액도 0원입니다.
다만 이 사건의 판단 포인트는 권리보다 가격입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 357,000,000원입니다. 반면 전용 84.73㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 336,416,666원, 최신 거래는 2026.08의 351,000,000원입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 106.1%에 해당하므로 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70436 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 692-1 산들마을서광아파트 205동 6층601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.73㎡ · 지상 18층 중 6층 |
| 소유자 | 김만수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 357,000,000원 / 357,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 흥국생명보험주식회사 / 175,992,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 말소기준
임차인 없음. 별도 임차보증금 인수액도 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태는 입찰 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
말소기준보다 앞선 과거 근저당들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 것은 2016.02.23 흥국생명보험주식회사 근저당권 이후입니다. 2020.12.03 페퍼저축은행 근저당, 2024.08.20 주식회사사대부 근저당, 2025.06.23 홍익균 근저당, 2025.07.30 신한카드 가압류, 2025.11.03 국의 압류 및 2026.03.03 임의경매개시결정은 모두 후순위입니다.
② 시세 비교 — 신건 3.57억은 최근 평균의 106.1%
실거래 비교 대상은 산들마을(청구) 전용 84.73㎡입니다. 최근 12개월 표본은 12건이며 최저 298,000,000원, 최고 380,000,000원, 평균 336,416,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.73㎡ | 13 | 351,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 17 | 345,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 9 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 84.73㎡ | 7 | 324,000,000원 |
| 2026.05 | 84.73㎡ | 18 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.73㎡ | 6 | 335,000,000원 |
| 2026.03 | 84.73㎡ | 16 | 347,000,000원 |
| 2026.03 | 84.73㎡ | 13 | 365,000,000원 |
| 2026.02 | 84.73㎡ | 1 | 298,000,000원 |
| 2026.02 | 84.73㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 2025.11 | 84.73㎡ | 4 | 327,000,000원 |
| 평균 | 84.73㎡ | 12건 | 336,416,666원 |
현재 최저가 357,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.1%입니다. 최신 거래인 2026.08의 351,000,000원보다도 높고, 최근 표본 평균보다 높은 가격이므로 신건 가격 자체에는 할인 메리트가 없습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 최저가에 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 357,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,798,000원 |
| 1. 근저당 · 흥국생명보험주식회사 | 213,600,000원 | 213,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 50,400,000원 | 50,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사사대부 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 4. 근저당 · 홍익균 | 75,000,000원 | 54,202,000원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,589,996원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 380,589,996원 중 채권자 예상배당은 351,202,000원이며, 미배당은 29,387,996원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락초등학교 북동측 인근이며, 주위는 대단지 아파트·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 벽식구조 경사지붕 지상 18층 건물 중 6층 601호입니다. 기본 위생·급배수·승강기·소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 감정요항상 제3종일반주거지역이며, 공시지가는 1,529,000원/㎡입니다.
- 단지. 산들마을(청구)은 422세대이며 준공일은 2001.07.19입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 12건입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 357,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.1%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 혼동하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 285,600,000원, 2회 유찰 시 228,480,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 자료는 없지만 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 근저당·가압류·압류가 다수 있으나 말소기준 이후 권리라는 점을 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신건에서 보류”
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2016.02.23 흥국생명보험주식회사 근저당이고 후순위 권리는 매각으로 정리되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 최저가 357,000,000원은 최근 12개월 평균 336,416,666원의 106.1%이고 최신 거래 351,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 단계에서는 가격상 우위를 인정하기 어렵습니다. 권리상 안전성은 긍정적이지만, 가격 메리트는 유찰 이후를 확인하는 접근이 맞는 물건입니다.
