* 고현권의 확약 적용을 전제로 한 금액입니다. 확약이 없을 경우 현재 회차의 계산상 인수액은 61,042,400원이며, 다른 점유자의 권리는 별도로 확인해야 합니다.

의정부지방법원 2026타경70470. 금오중학교 북서측 인근에 위치한 금오캐슬 라동 302호, 전용 69.42㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 188,000,000원이고 1회 유찰로 현재 최저가는 131,600,000원입니다. 표면적으로는 최근 12개월 실거래 평균 180,000,000원보다 상당히 낮습니다.

하지만 이 사건은 일반적인 근저당 실행경매와 다릅니다. 등기상 먼저 등장한 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2022.12.06. 전북은행 가압류입니다. 이에 앞서 전입한 고현권은 대항력 있는 임차권자로 분류됩니다. 따라서 원칙적인 권리구조만 보면 낙찰대금에서 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 매수인이 잔액을 떠안을 수 있는 사건입니다.

그런데 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 행사하고, 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.07.01.자로 제출했습니다. 이 때문에 고현권의 보증금 부족분을 매수인이 실제로 부담하는 구조는 해소된 것으로 분석됩니다. 반면 별도 기재된 미상 점유 정보까지 이 확약으로 보호받는다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 핵심

② 임차인 분석 — 1명의 확인된 임차권과 미상 점유 정보

확인된 실명 임차인은 고현권 1명입니다. 별도의 성명 미상 임차권자 기재가 있으나, 고현권과 동일한 점유자를 가리키는지, 실제 다른 임차인이 존재하는지는 확정할 수 없습니다. 따라서 별도 보증금을 임의로 더하지 않되, 독립적인 점유자 또는 임차권이 존재할 가능성은 남겨 두어야 합니다.

③ 배당과 실질취득 — 1.316억인가, 1.9억인가?

이 사건은 확약 적용 전의 법률상 인수 계산과 확약 적용 후의 매수인 실질 부담을 분리해야 정확합니다.

매각가 131,600,000원 가정의 추정 배당입니다. 고현권 보증금과 주택도시보증공사 신청채권은 경제적으로 중복되는 채권이므로 실제 별개 보증금으로 합산하지 않습니다. 표의 신청채권 0원은 별도 배당 항목의 추정치이며, 승계한 우선변제권에 따른 배당 128,957,600원과 구분해야 합니다. 집행비용·당해세·배당순위·실제 채권액 등에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 시뮬레이션 — 낙찰가와 인수의 차이

* 고현권의 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서 최저가에 해당 임차권 인수액 0원을 더한 금액입니다. 취득세·명도비·체납 관리비 및 별도 미상 점유자에 따른 부담은 포함하지 않았습니다. 후속 회차는 시나리오이며 실제 매각 진행이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

확약이 없다면 후속 회차에서도 실질취득액은 약 1.9억 수준에 머뭅니다. 반대로 고현권 확약이 그대로 적용되고 다른 인수 권리가 없다면 낙찰가 하락이 실제 취득비용 절감으로 연결됩니다. 따라서 입찰가 전략을 세우기 전에 확약서 효력과 미상 점유자 존재 여부를 확인하는 순서가 우선입니다.

⑤ 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 중

금오캐슬 동일 평형대의 전체 거래 11건 평균은 189,118,181원입니다. 다만 2021~2022년의 높은 거래가격이 포함된 평균을 그대로 현재 시세로 취급하면 가격 경쟁력을 과장할 수 있습니다. 따라서 최근 12개월 평균 180,000,000원, 최신 거래 183,000,000원, 최근 거래 추세 -5.8%를 우선 반영합니다.

현재 최저가 131,600,000원은 최근 평균의 73.1%입니다. 확약 적용으로 고현권의 보증금 부족분을 실제로 인수하지 않는다면, 가격만 놓고는 최근 실거래 대비 할인 폭이 존재합니다. 하지만 이 할인 폭이 곧바로 투자수익을 보장하지는 않습니다. 실거래가의 최근 추세가 -5.8%이고, 비교에 사용한 최근 거래도 2건에 불과하기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부시 금오동 금오중학교 북서측 인근입니다. 도시형생활주택·다세대·연립주택·단독주택 등이 형성된 주거지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 동오역이 있어 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.
• 건물. 2015.06.19. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 승강기·주차장·도시가스·난방설비 등을 갖추고 있습니다. 외벽은 적연와 치장쌓기 및 석재붙임 등으로 마감됐습니다.
• 도로·토지. 동측 약 6m 내외 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 2필지 일단지로 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 금오중학교 상대보호구역 및 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다. 공시지가 기준은 1,300,000원/㎡입니다.
• 환금성. 전체 32세대의 소규모 다세대 단지입니다. 동일 평형대 거래 11건이 확인되나 시기별 가격차가 크고 최근 거래 표본이 적습니다. 경매 평균 유찰 6.6회와 최근 거래 하락 추세를 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 2026.07.01.자로 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 원문, 제출 주체의 권리 범위와 매수인 인수 해소 효과를 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 고현권 외 별도 기재된 임차권자가 실제 별도 점유자인지, 중복 기재인지 확인해야 합니다. 현황조사 및 전입세대 관련 확인자료를 대조하고 독자적인 대항력이나 보증금 인수 가능성을 검토해야 합니다.
• 승계채권 중복 주의. 주택도시보증공사의 임차보증금반환채권 양수는 임차보증금의 별도 추가 발생을 의미하지 않습니다. 배당표에 같은 보증금을 중복 계상하지 않아야 합니다.
• 입찰가 상한 재산정. 최근 평균 180,000,000원, 최신 거래 183,000,000원, 가격 추세 -5.8%를 기준으로 매입·매도 비용과 환금성 위험을 반영한 가격 상한을 별도로 설정해야 합니다.
• 다회 유찰 및 매각 가능성. 평균 유찰 6.6회, 낙찰률 0.0%라는 단지 경매 통계가 확인됩니다. 예상 처분기간과 유동성 제약을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 명도 및 현장 확인. 실제 점유자, 내부 상태, 인도 가능성, 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다. 주택임차권등기 말소 동의와 실제 점유 해소는 동일한 문제가 아닙니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 실제 배당관계 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 1.9억 인수를 지웠지만, 모든 위험을 지운 것은 아니다”

이 물건은 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 188,000,000원에서 최저가가 131,600,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균도 180,000,000원이기 때문입니다.

하지만 권리분석에서는 전입이 말소기준보다 빠른 고현권의 보증금 190,000,000원을 먼저 봐야 합니다. 확약이 없다면 현재 회차의 계산상 실질취득액은 192,642,400원이어서 시세 대비 저가 매입이라는 판단 자체가 무너집니다. 다행히 주택도시보증공사가 제출한 확약서로 고현권 인수는 실질 0원으로 평가할 수 있습니다.

문제는 그 다음입니다. 고현권 외에 확인되지 않은 점유자가 별도로 존재할 가능성, -5.8%의 최근 가격 하락, 그리고 평균 6.6회 유찰이라는 저환금성 신호가 겹쳐 있습니다. 따라서 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다는 이유만으로 낙찰을 권하기 어렵습니다.

결론은 조건부 보류입니다. 확약의 효력과 적용 범위를 원본으로 확인하고, 미상 점유자의 동일인 여부 및 별도 인수 권리 가능성을 해소한 뒤, 실제 재매각 가능 가격을 기준으로 입찰 여부를 결정해야 합니다. 주된 인수 위험은 해결됐지만, 잔여 권리와 환금성 위험은 아직 해결됐다고 볼 수 없습니다.