의정부지방법원 2026타경70470. 금오캐슬 라동 3층 302호, 전용 69.42㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 방 3실·거실·주방·욕실2·발코니 구조로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물의 3층입니다. 현재 소유자 장영숙은 2021.07.02. 거래가액 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기부상 과거 신한은행 근저당권 148,680,000원은 2021.06.15. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.12.06. 전북은행 가압류 19,140,578원입니다. 그런데 고현권의 주민등록·점유개시는 2021.06.15., 확정일자는 2021.05.03.으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70470 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 402-2 금오캐슬 라동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 69.42㎡ · 방 3실·거실·주방·욕실2·발코니 · 7층 중 3층 |
| 소유자 | 장영숙 (2021.07.02. 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 188,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.12.06. 가압류 · 주식회사전북은행 · 19,140,578원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 확약이 결론을 바꾼다
핵심은 임차권등기 자체의 접수일보다 고현권의 실제 대항력 발생 시점입니다. 고현권은 2021.06.15. 주민등록과 점유를 시작했고, 2021.05.03. 확정일자까지 갖췄습니다. 말소기준인 2022.12.06. 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2023.07.07. 임차권등기는 매각으로 소멸하더라도, 확약이 없다면 보증금 미배당분의 매수인 인수 문제가 별도로 남을 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 계약 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 고현권 제302호 전부 | 계약 2021.04.30 전입·점유 2021.06.15 보증금 190,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정 2021.05.03 | HUG 승계 실질 인수 0원* |
| 임차권자 주거 | 전입일 미상 보증금 미상 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미상 |
* 고현권에 관한 룰상 인수액은 5,432,000원이나, 2026.07.01. 확약으로 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 별도 “임차권자” 표기에는 적용되지 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득 기준으로도 최근 시세 이상
이 물건은 신건 최저가가 188,000,000원이고, 고현권 확약을 반영한 알려진 실질취득도 188,000,000원입니다. 따라서 가격 판단은 이 금액을 최근 거래와 비교해야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균은 180,000,000원, 최신 거래는 2026.02. 183,000,000원입니다. 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 104.4%로, 이미 최근 시세 이상입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 69.42㎡ | 2 | 183,000,000원 |
| 2025.04 | 69.42㎡ | 3 | 177,000,000원 |
| 2024.12 | 69.42㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2024.07 | 69.5㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2024.03 | 69.42㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 69.42㎡ | 3 | 230,300,000원 |
| 2021.08 | 69.42㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2021.07 | 69.42㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2021.07 | 69.42㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2021.06 | 69.42㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 69.42㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 69.42㎡ | 2건 | 180,000,000원 |
전체 11건 평균은 189,118,181원이지만 2021년과 2022년의 220,000,000원, 225,000,000원, 230,300,000원 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 메리트는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 180,000,000원과 최신 거래 183,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 구간이 과거 구간보다 -5.8% 낮아진 하락 추세이므로, 188,000,000원을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,432,000원 |
| 1. 임차인 고현권 보증금(우선변제) | 190,000,000원 | 184,568,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사전북은행 | 19,140,578원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 고현권 보증금 부족분은 5,432,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인에게 이어지지만, 고현권에 대해서는 2026.07.01. 확약으로 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 제출돼 실질 인수 0원으로 봅니다. 별도 미상 임차 표기의 인수 가능성은 이 계산에 포함되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 방 3실, 거실, 주방, 욕실2, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 금오중학교 북서측 인근이며, 주변은 도시형생활주택(다세대), 연립주택, 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 동오역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물, 사용승인일 2015.06.19.이며 승강기·주차장·도시가스·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하며 공시지가는 1,300,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 금오캐슬은 32세대이며, 실거래 11건 중 최근12개월 거래는 2건입니다. 경매 평균 유찰 횟수 6.0회와 낙찰률 0.0%를 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 고현권 확약 원문 대조. 2026.07.01. 제출 확약의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 이 사건 매각조건에 그대로 반영되는지 원본을 확인해야 합니다.
- 별도 임차권자 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차권자 표기의 동일인 여부와 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 현재 상태에서는 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 가격 착시 금지. 확약 반영 실질취득 188,000,000원은 최근12개월 평균 180,000,000원의 104.4%입니다. 신건 최저가가 낮아 보이는 구조가 아닙니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -5.8%이므로 전체 평균 189,118,181원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 유찰·환금성. 금오캐슬 경매 평균 유찰 횟수 6.0회, 낙찰률 0.0%를 감안해 매도 시점의 환금성과 입찰 경쟁 강도를 보수적으로 봐야 합니다.
- 관리비·점유 인도. 실제 점유자와 관리비 체납 여부를 현장에서 별도로 확인하고, 인도명령·명도 절차 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 확약이 주된 인수는 지웠지만, 가격과 미상 임차가 남았다
이 사건의 핵심은 “보증금 190,000,000원이니 무조건 190,000,000원을 떠안는다”도 아니고, “확약이 있으니 완전히 깨끗하다”도 아닙니다. 고현권은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이어서 원칙상 부족분 인수 구조가 맞지만, 주택도시보증공사의 2026.07.01. 확약으로 고현권 부분의 실질 인수는 0원입니다.
그러나 별도로 표시된 임차권자는 전입·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 확약 반영 실질취득 188,000,000원이 최근12개월 평균 180,000,000원의 104.4%이고, 최신 거래 183,000,000원보다 높으며, 최근 추세도 -5.8%입니다. 금오캐슬 경매 평균 유찰 횟수 6.0회와 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 주된 인수는 해소됐지만, 현 시점 신건 가격에 메리트를 부여하기 어려운 물건입니다.
