의정부지방법원 2026타경70480. 경기도 의정부시 가능동 동일연립 나동 2층 205호가 경매에 나왔습니다. 등기상 현재 소유자는 백승기이며, 2018년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 이보다 앞선 2010년 10월 26일 설정된 옹진수산업협동조합의 근저당권 106,600,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
경매를 신청한 채권자는 경인서부수산업협동조합(변경 전: 옹진수산업협동조합)으로 표시되며, 청구액은 79,700,000원입니다. 근저당권 채권최고액과 경매 청구액은 서로 다른 개념으로, 실제 배당액은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
감정가에서 한 차례 유찰되어 가격이 내려왔지만, 이 물건에서 더 중요한 질문은 “누가 점유하고 있으며, 낙찰 후 실제 얼마를 부담해야 하는가”입니다. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70480 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 708 동일연립 나동 2층 205호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 흥선로36번길 20 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 벽돌조, 슬래브 및 슬래브기와지붕, 3층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 1983.12.19 |
| 단지 규모 | 동일연립(나동) · 12세대 |
| 소유자 | 백승기 · 2018.10.19 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 | 164,000,000원 |
| 최저매각가 | 114,800,000원 (감정가 70%, 1회 유찰) |
| 입찰보증금 | 매각기일의 입찰보증금 조건 확인 필요 |
| 신청채권자 | 경인서부수산업협동조합(변경 전: 옹진수산업협동조합) |
| 청구금액 | 79,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2010년 근저당
현재 등기상 핵심 담보권은 2010.10.26 설정된 옹진수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 106,600,000원으로, 해당 권리가 말소기준입니다. 경매개시결정은 그 이후인 2026.03.09 등기되었으며, 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
과거 국민은행·신우신용협동조합·한국스탠다드차타드제일은행 등 근저당과 국민건강보험공단 압류 이력도 있으나, 해당 권리들은 등기부상 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 과거의 말소 권리를 현재 낙찰자가 인수할 채무로 합산해서는 안 됩니다.
등기상 근저당 설정일인 2010.10.26보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 존재한다면, 배당 결과에 따라 낙찰자가 보증금 미배당액을 부담할 가능성이 있습니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상이며, 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인을 통해 먼저 확정해야 합니다.
② 가격 분석 — 30% 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 114,800,000원으로 감정가 164,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 감정가보다 49,200,000원 낮아졌습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 164,000,000원 | 100% | 가격평가 기준 |
| 현재 최저가 | 114,800,000원 | 70% | 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 80,360,000원 | 49% | 추가 유찰 가정 |
| 3회 유찰 시 | 56,252,000원 | 34.3% | 추가 유찰 가정 |
문제는 최근 실거래가와 직접 비교할 수 없다는 점입니다. 동일연립 나동은 12세대 규모이며, 최근 거래 평균과 최신 거래금액이 확인되지 않았습니다. 따라서 최저매각가가 감정가보다 낮아졌다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 집계되어 있습니다. 다만 이 수치만으로 향후 추가 유찰 여부나 적정 낙찰가를 예측할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,407,200원 |
| 1. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 106,600,000원 | 106,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 5,792,800원 |
현재 최저가 낙찰을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 2,407,200원으로 추정했고 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 소유자 잔여액 5,792,800원은 확정 배당액이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당과 인수는 별개
| 매각 조건 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 70% | 114,800,000원 | 106,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 80,360,000원 | 78,513,520원 | 28,086,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 56,252,000원 | 54,839,464원 | 51,760,536원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각가격이 내려가면서 근저당권자의 미배당액은 늘어납니다. 그러나 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액이 곧바로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다. 따라서 근저당 미배당액과 매수인 인수액은 반드시 구분해야 합니다.
대항력 있는 선순위 임차인이 존재하고 보증금 일부를 배당받지 못하는 경우에는 매수인의 실질취득금액 = 낙찰가 + 인수해야 할 미배당 보증금으로 계산해야 합니다.
특히 인수 대상 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 떨어져도 미배당 보증금 인수가 늘어 총취득 부담이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 임차관계 확인 전에는 49% 또는 34.3%라는 최저가 비율만 보고 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 가능동 흥선동행정복지센터 남서측 인근에 위치하며 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 1983.12.19 사용승인된 철근콘크리트조 및 벽돌조 건물입니다. 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 내부는 벽지·일부 타일 마감이며 상하수도·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지로 연립주택 부지로 이용 중입니다. 전체 토지면적은 496.6㎡이며, 개별 호실의 대지권 면적과는 구분해야 합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역에 해당하며, 도로 및 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,702,000원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 지층의 호별 표시 없는 창고 이용 공간은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 12세대 규모의 오래된 연립주택이므로 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 전제하기 어렵습니다. 매도 가능 가격과 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 점유자 및 임차인 확인. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대열람·주민등록 전입 시점 등을 확인해 선순위 대항력 임차인 존재 여부를 판정해야 합니다.
- 보증금 인수 여부. 임차인이 존재한다면 보증금, 전입일, 점유개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 실제 인수 가능 금액을 다시 계산해야 합니다.
- 실거래 시세 비교. 동일연립 및 인근 유사 연립·다세대의 최근 거래금액을 확인해야 합니다. 현재 최저가 114,800,000원이 적정한지는 아직 판단할 수 없습니다.
- 대지권 및 면적. 개별 호실의 전용면적·공용면적·대지권과 건축물대장을 확인해야 합니다. 비교대상 면적 61.23㎡를 본건 면적으로 사용하지 않도록 주의해야 합니다.
- 지층 창고. 미표시 지하 공간의 소유권과 이용권한, 현황 및 공부 일치 여부를 조사해야 합니다.
- 노후 건물 상태. 외벽·옥상 방수·누수·배관·난방·전기설비·구조 상태를 현장에서 확인하고 예상 수선비를 산정해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 점유자 확인 후 인도 가능성과 절차를 검토하고, 체납 공용관리비 등 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 매각조건 확인. 2026.10.22 매각기일의 입찰보증금, 특별매각조건, 매각 제외 대상, 법원 공고상 변경사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인은 확인됐지만, 안전한 취득가는 아직 미정”
이 물건은 감정가 164,000,000원에서 114,800,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 등기상 핵심 권리관계는 2010년 근저당을 말소기준으로 정리되는 비교적 명확한 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 근저당권 관련 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 감정평가서의 임대관계 미상이라는 문구를 간과해서는 안 됩니다. 현재 확인된 사실만으로는 대항력 있는 임차인이나 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 여기에 1983년 사용승인된 12세대 연립주택이라는 특성과 최근 실거래 비교 부족까지 고려하면, 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
결론은 “등기상 소멸 구조는 양호, 점유·임대관계는 미확인, 가격 판단은 보류”입니다. 입찰에 앞서 실제 점유와 임차관계를 확인하고, 최근 유사 거래가격 및 건물 수선비를 반영해 실질취득금액을 계산하는 것이 우선입니다. 단순히 감정가의 70%라는 이유만으로 높은 평가를 부여할 단계는 아닙니다.
