의정부지방법원 2026타경70480. 경기도 의정부시 가능동 708 동일연립 나동 2층 205호입니다. 감정평가 요항상 건물은 연립주택으로 이용 중이며, 지층에는 호별표시가 없는 출입문이 설치된 공간이 있고 창고로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 대상 건물은 철근콘크리트조 및 벽돌조, 3층 건물이고 사용승인일은 1983.12.19.입니다.
현재 등기상 소유자는 백승기이며, 2018.10.19. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권이 이전됐습니다. 경매의 핵심 권리는 2010.10.26. 설정된 옹진수산업협동조합 근저당 106,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 2026.03.09. 임의경매개시결정은 그 뒤에 들어왔으므로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70480 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 708 동일연립 나동 2층205호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 흥선로36번길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 · 3층 건물 내 2층 205호 |
| 소유자 | 백승기 · 2018.10.19. 소유권이전(협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인서부수산업협동조합(변경전: 옹진수산업협동조합) / 79,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 소멸
말소기준권리는 2010.10.26. 을구 20번 옹진수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 106,600,000원이고 채무자는 백승기입니다. 2026.03.09. 경인서부수산업협동조합 (변경전: 옹진수산업협동조합)이 신청한 임의경매개시결정은 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거의 국민은행·신우신용협동조합·개인 근저당 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 164,000,000원입니다. 현재 회차는 신건으로 유찰 횟수는 0회입니다. 동일연립(나동)은 12세대이고 사용승인일은 1983.12.19.입니다.
다만 현재 확인 가능한 가격 자료에는 동일 물건군의 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 최근 추세를 직접 비교할 수 있는 금액이 없습니다. 따라서 164,000,000원이 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정해서는 안 됩니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 신건 가격에 가점을 주기보다, 실제 인근·동일 건물 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 합리적입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 164,000,000원 | 106,600,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 131,200,000원 | 106,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 3,909,440원 |
1회 유찰 가격 131,200,000원까지는 채권최고액 106,600,000원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 2회 유찰 가격 104,960,000원에서는 채권자 배당액이 102,690,560원으로 줄어 3,909,440원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 배당관계의 부족액이며, 매수인이 인수하는 금액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,096,000원 |
| 2. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 106,600,000원 | 106,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,304,000원 |
현재 신건 164,000,000원 가정에서는 집행비용 3,096,000원, 근저당권자 106,600,000원 배당 후 소유자 잔여가 54,304,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 흥선동행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며 도로·소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 공시지가는 1,702,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 1983.12.19.이고, 동일연립(나동)은 12세대입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 지층 확인. 지하실에는 호별표시가 없는 출입문이 설치된 공간이 있고 창고 이용으로 탐문됐으므로 개별 이용상황을 재확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장점유자, 전입세대, 보증금·확정일자 여부를 직접 대조하세요.
- 신건 가격 확인. 감정가와 최저가가 164,000,000원으로 같지만 최근 실거래 비교 수치 없이 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 131,200,000원, 2회 유찰 시 104,960,000원이며 2회 유찰부터 채권 미배당 3,909,440원이 발생합니다.
- 지층 이용상태. 호별표시 없는 지층 공간의 실제 이용관계와 대상 호수와의 관련성을 현장에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 후”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2010.10.26. 옹진수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 2026.03.09. 임의경매개시결정은 그 뒤에 있어 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가가 164,000,000원인 신건이지만, 최근 거래가·최근 12개월 평균·가격 추세를 직접 비교할 수 있는 수치가 없어 지금 단계에서 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고, 1983.12.19. 사용승인된 12세대 동일연립이라는 점까지 고려하면 권리는 합격에 가깝지만 가격과 점유는 확인 후 판단이 적절합니다.
