인천지방법원 2025타경508576. 인천 부평구 부평동 산누리빌 16층 1601호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 한상진이고 2026.01.13 상속으로 소유권을 취득했습니다. 선행 소유자는 이덕희로 2022.03.28 매매를 원인으로 2022.04.20 소유권이전등기를 마쳤고, 당시 거래가액은 468,000,000원입니다.
권리의 중심은 2022.04.20 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 358,600,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.04.02 임의경매개시결정, 2026.04.02 대한민국 가압류가 이어졌으며, 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려온 1회 유찰 상태지만, 시세 자료가 없어 가격 메리트를 단정하기보다는 권리 안정성과 실제 점유관계를 중심으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508576 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 431-14 산누리빌 16층1601호 [도로명주소] 인천광역시 부평구 부평대로 134 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 20층 건물내 16층 1601호 |
| 소유자 | 한상진 (2026.01.13 상속) |
| 선행 소유자 | 이덕희 (2022.03.28 매매 · 거래가액 468,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 288,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 신한은행) / 349,721,559원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.04.20 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 2022.02.22의 주식회사무궁화신탁 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.04.20에는 주식회사명현주택으로의 신탁재산 귀속에 따른 소유권이전 및 이덕희로의 소유권이전이 이어졌고, 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다.
이후 2025.04.02 임의경매개시결정이 접수됐고, 2026.01.13 한상진이 상속으로 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2026.04.02 대한민국 가압류가 설정됐지만, 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인이 인수하는 등기상 권리는 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장재원 | 2026.01.16 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
장재원은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 임차인입니다. 전입일은 2026.01.16으로 말소기준권리인 2022.04.20 신한은행 근저당권보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 미상이어도 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 매각물건명세서에는 보증금 미상으로 보완 필요라고 되어 있으므로 실제 점유자·임대차관계는 입찰 전에 확인하는 것이 안전합니다.
③ 가격·배당 분석 — 감정가 70%, 시세는 별도 확인
현재 회차는 1회 유찰로 감정가 412,000,000원의 70%인 288,400,000원이 최저매각가입니다. 2회 유찰 시 감정가 49%인 201,880,000원, 3회 유찰 시 감정가 34%인 141,316,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 288,400,000원 | 97,092,430원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 201,880,000원 | 182,401,150원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 141,316,000원 | 242,117,254원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 288,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,837,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 358,600,000원 | 283,562,400원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 대한민국 | 22,054,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,837,600원을 제외한 금액이 신한은행 근저당권에 우선 배당되어 283,562,400원이 지급되고, 대한민국 가압류에는 배당되지 않습니다. 채권 총액 380,654,830원 중 283,562,400원이 배당되어 97,092,430원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 채권자의 손실이지 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부원초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·아파트·오피스텔·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 제반 대중교통 여건은 양호합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 16층 1601호이며, 위생·급배수·난방·가스·승강기·소화전설비 등이 되어 있습니다.
- 토지 이용. 5필지 일단의 사다리형 토지로서 공동주택·업무시설·제1·2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 주변으로 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고 높이 제한지역·상대보호구역· 과밀억제권역·철도보호지구 등의 토지이용계획이 기재되어 있습니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 위반건축물 사항은 없습니다. 공부와의 차이에 관한 특이사항은 기재되어 있지 않습니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 조사되어 있으며, 별도로 확인된 임차인 장재원의 전입일은 2026.01.16입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 288,400,000원은 감정가 412,000,000원의 70%입니다. 다만 실거래 비교가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고 현장 시세를 별도로 확인하세요.
- 권리 기준. 2022.04.20 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 대한민국 가압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임차인 확인. 장재원은 2026.01.16 전입으로 대항력이 없습니다. 다만 보증금이 미상이므로 실제 점유 여부와 임대차관계를 확인하세요.
- 소유권 변동. 현재 소유자 한상진은 2026.01.13 상속으로 소유권을 취득했습니다. 경매개시결정은 그보다 앞선 2025.04.02이므로 매각 관련 서류에서 현재 소유관계를 대조하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 신한은행 283,562,400원이 배당되고 채권 미배당은 97,092,430원입니다. 이 미배당액을 매수인 부담으로 계산하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 원본 내용을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 시세보다 싸다”
이 물건의 가장 분명한 장점은 권리상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 2022.04.20 신한은행 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 경매개시결정과 대한민국 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 장재원도 전입일이 2026.01.16으로 후순위여서 대항력이 없습니다.
반면 가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저가 288,400,000원은 감정가 412,000,000원의 70%이지만 실거래 비교자료가 없어 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 현재 회차 배당에서도 채권 미배당이 97,092,430원 발생하지만 이는 매수인이 부담하는 금액이 아닙니다. 2회·3회 유찰 시 최저가는 각각 201,880,000원·141,316,000원으로 내려가는 시나리오가 있으므로, 가격은 회차별 조건과 실제 시장가격을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
권리는 안정적, 가격은 확인 필요. 특히 임차보증금 미상이라는 점은 대항력과 별개로 실제 점유·임대차관계를 확인해야 할 부분입니다. 입찰 판단은 권리상 인수 0원이라는 장점과 시세 확인 필요라는 가격 불확실성을 함께 놓고 결정하는 것이 적절합니다.
