인천지방법원 2025타경508576. 부평동 산누리빌 20층 건물 중 16층 1601호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 이 물건의 말소기준은 2022년 4월 20일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 채권최고액 358,600,000원입니다. 2025년 4월 2일 유에스아이제삼차유동화전문 유한회사가 신한은행에서 양도받은 채권을 바탕으로 임의경매를 개시했고, 2026년 4월 2일 대한민국의 22,054,830원 가압류가 추가됐습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
현재 소유자는 한상진입니다. 이덕희는 2022.03.28. 매매를 원인으로 2022.04.20. 거래가액 468,000,000원에 소유권을 취득했고, 한상진은 2024.09.25. 상속을 원인으로 2026.01.13. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 2022년의 거래가액은 확인되지만, 이를 현재 시세로 볼 수는 없으므로 현 최저가 412,000,000원의 가격 경쟁력은 별도 시세 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508576 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 431-14 산누리빌 16층 1601호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 20층 건물 중 16층 1601호 · 아파트로 이용 중 |
| 현재 소유자 | 한상진 |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 412,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 349,721,559원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.04.20. 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 2025.04.02. 임의경매개시결정과 2026.04.02. 대한민국 가압류는 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 신탁등기는 이미 말소됐고, 등기상 매수인이 별도로 떠안을 선순위 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 장재원 1명, 대항력은 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장재원 | 2026.01.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 장재원 1명입니다. 전입일 2026.01.16.은 말소기준일 2022.04.20.보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부가 확인되지 않으므로 소액임차인 최우선변제 대상인지 여부는 매각 전 반드시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 현재 시세 비교는 보류
현재 확인되는 가격 숫자는 감정가와 최저매각가 412,000,000원, 그리고 이덕희의 2022년 거래가액 468,000,000원입니다. 최신 실거래 평균이나 최근 거래 자료가 없으므로, 감정가가 현재 시장 대비 높은지 낮은지를 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 412,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,520,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 358,600,000원 | 358,600,000원 |
| 2. 가압류 · 대한민국 | 22,054,830원 | 22,054,830원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,825,170원 |
현재 회차 412,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 380,654,830원이 전액 배당되고 소유자에게 24,825,170원이 남는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 늘지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 412,000,000원 | 380,654,830원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 329,600,000원 | 324,185,600원 | 56,469,230원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 263,680,000원 | 259,188,480원 | 121,466,350원 | 0원 |
가격이 내려가면 채권자 미배당액은 커지지만, 그 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시에도 계산상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건은 유찰 때마다 실질취득액이 매각가와 함께 내려가는 일반적인 후순위 소멸형 구조입니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부원초등학교 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·오피스텔·학교·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 16층 1601호이며, 위생·급배수·난방·가스·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지 이용. 5필지 일단의 사다리형 토지로 공동주택·업무시설·제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구 등이 기재되어 있고, 일부 필지에는 철도보호지구가 포함됩니다.
- 토지거래허가구역 기재. 감정요항표에는 외국인 등 주택용도 취득에 관한 지정기간이 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장재원 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 최우선변제 대상 여부를 매각물건명세서와 관련 원본에서 재확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사와 매각물건명세서에 장재원이 확인되는 만큼 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 입찰 전에 확인하는 것이 필요합니다.
- 시세 원본 확인. 최신 실거래 자료가 없으므로 412,000,000원이 현재 시세 대비 유리한 가격인지 별도 검증해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 경매개시결정, 가압류와 임차인 정보를 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 B급 이상, 가격은 확인 전 보류
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 2022.04.20. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 대한민국 가압류가 모두 소멸합니다. 임차인 장재원도 2026.01.16. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 완전히 눈을 감고 들어갈 물건은 아닙니다. 장재원의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당 변동 가능성이 남아 있고, 무엇보다 최신 실거래 시세가 없어 신건 최저가 412,000,000원의 가격 매력도를 평가할 근거가 없습니다. 권리 위험은 낮지만, 가격 판단과 임차인 보증금 확인이 입찰 전 마지막 숙제입니다.
