의정부지방법원 2026타경70508. 동두천시 생연동 에이스아파트(4차) 401동 1층 108호, 전용 84.33㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 한길송이며, 2014.02.28 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행 근저당권 90,000,000원이 설정됐지만 2026.03.20 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매에서 계산된 말소기준은 2026.03.13 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 임차인 김대현은 2020.09.21 전입했고 2026.03.23 배당요구를 했습니다. 전입일이 현재 말소기준일보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문에 이 자료만으로 보증금 승계 규모와 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “최저가 118,000,000원짜리 아파트”가 아니라 인수금액 확인 전까지 실질취득가가 열려 있는 물건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70508 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 352 에이스아파트 401동 1층 108호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.33㎡ · 18층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 한길송 (2014.02.28 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 함미란 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 단지 | 에이스아파트(4차) · 246세대 · 1995.07.29 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2014.02.28 설정된 중소기업은행 근저당권 90,000,000원은 2026.03.20 해지돼 등기부상 이미 말소됐습니다. 그 결과 현 자료에서 말소기준으로 계산된 권리는 2026.03.13 강제경매개시결정입니다. 김대현의 전입일 2020.09.21은 이보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 “얼마를 매수인이 승계하는지”까지는 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상이 결정적 변수
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대현 | 2020.09.21 | 미상 | 미상 | 2026.03.23 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 가능성 |
김대현은 보증기관이나 대위변제 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2026.03.23 접수됐지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않습니다. 보증금이 배당으로 전액 회수되지 못하고 대항력이 인정되는 범위가 있다면 그 미회수액이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 현 단계에서 매수인 인수를 0원으로 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 표면가격 94.7%, 그러나 하락 추세
에이스아파트(4차) 동일면적 84.33㎡의 최근 12개월 평균 거래가는 124,600,000원, 최신 거래는 2026.08 138,000,000원입니다. 현재 최저가 118,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.7%입니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -11.6% 하락 추세이므로, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 134,166,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.33㎡ | 17 | 138,000,000원 |
| 2026.04 | 84.33㎡ | 15 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 84.33㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 84.33㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 84.33㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 84.33㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2025.03 | 84.33㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2024.07 | 84.33㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2024.07 | 84.33㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2024.06 | 84.33㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2024.06 | 84.33㎡ | 9 | 167,000,000원 |
| 2024.06 | 84.33㎡ | 11 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.33㎡ | 5건 | 124,600,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,452,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 함미란 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 105,548,000원 |
위 숫자 배당표는 매각가 118,000,000원을 전제로 집행비용 2,452,000원, 신청채권자 함미란 10,000,000원, 소유자 잔여 105,548,000원으로 계산된 자료입니다. 김대현은 배당요구를 했으나 보증금이 미상이라 해당 금액이 수치에 반영되지 않았습니다. 따라서 이 표의 매수인 인수 0원 계산을 최종 인수액으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼도 임차인 문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 118,000,000원 | 10,000,000원 | 105,548,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 94,400,000원 | 10,000,000원 | 82,300,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 75,520,000원 | 10,000,000원 | 63,760,640원 |
유찰될수록 최저가는 내려가지만, 임차보증금이 얼마인지 모른다는 문제는 자동으로 해결되지 않습니다. 특히 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가 외 별도 승계가 생길 수 있으므로 회차별 가격만 보고 투자성을 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 불현동행정복지센터 남서측 인근. 주변에 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하고 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 동두천중앙역(1호선)이 있어 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물 내 1층 108호입니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 약 24미터 내외, 북동측 및 북서측 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 837,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 에이스아파트(4차)는 246세대이고 동일면적 실거래가 지속적으로 확인되지만, 최근 가격 추세는 -11.6%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김대현의 실제 보증금과 확정일자를 매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료 원문에서 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 승계 가능한 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실질취득가를 계산하고 최근 12개월 평균 124,600,000원 및 최신 거래 138,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -11.6%이므로 전체 평균 134,166,666원만을 근거로 가격 메리트를 평가하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07 기록된 민간임대주택등기의 현재 적용 상태와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 배당표 과신 금지. 현재 수치상 매수인 인수 0원은 임차보증금이 수치화되지 않은 계산입니다. 이를 최종 인수액으로 보지 마세요.
- 관리비·세금 확인. 집행비용 외 당해세·임차인 관련 배당·관리비 등 실제 매각과 명도 과정에서 달라질 수 있는 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “가격은 보이지만, 실질취득가는 아직 안 보인다”
이 물건의 최저가 118,000,000원만 보면 최근 12개월 평균 124,600,000원의 94.7%이고, 최신 거래 138,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 비교만으로 “싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 김대현은 말소기준일보다 앞선 2020.09.21 전입자로 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라, 매수인 승계액과 실질취득가가 아직 확정되지 않았기 때문입니다.
여기에 시장은 최근 거래군이 이전 거래군보다 -11.6% 낮아진 흐름입니다. 따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 먼저 임차보증금을 확인하고, 그 다음 실질취득가를 계산한 뒤, 최근 12개월 시세와 비교해야 합니다. 권리 확인 전에 최저가 할인율부터 평가하는 것은 순서가 바뀐 접근입니다.
