인천지방법원 2025타경508874. 인천 청라동 청라디오스텔 2층 214호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 16층 중 2층이며, 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 일반적인 주거용 아파트가 아니라 상업시설의 권리관계와 이용가치를 검토해야 하는 물건입니다. 소유자는 주식회사슈프림개발이고, 소하람1차 오피스텔 상가 관리단의 강제경매개시결정이 현재 권리분석의 말소기준으로 제시돼 있습니다.
등기부만 보면 기존 신한은행 근저당과 신영부동산신탁 근저당이 이미 말소돼 있어 단순하게 느껴질 수 있습니다. 그러나 중요한 것은 등기된 담보권이 없다는 사실과 임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 사실은 전혀 다르다는 점입니다. 현황조사상 경매개시보다 앞선 점유·전입 관련 기록이 복수 존재하며, 특히 보증금이 확인되지 않은 임차 관련 명의가 있어 권리상 위험을 낮게 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508874 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 167-29 청라디오스텔 2층 214호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평지붕 16층 내 2층 214호 |
| 소유자 | 주식회사슈프림개발 |
| 감정가 | 236,000,000원 |
| 최저매각가 | 165,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 소하람1차 오피스텔 상가 관리단 |
| 청구금액 | 311,622,459원 |
| 말소기준권리 | 2025.05.20 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 현황조사 | 임차인·점유 관련 명의 3건 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 임차 위험은 남는다
이 사건의 등기 흐름에서 가장 먼저 구분해야 할 부분은 과거에 설정됐다가 말소된 권리와 현재 경매를 통해 소멸할 권리입니다.
2019년 설정된 신한은행 근저당권은 채권최고액이 5,760,000,000원이지만 2020.05.29 해지로 말소됐습니다. 2022년 설정된 신영부동산신탁 근저당권도 채권최고액이 6,000,000,000원이었으나 2023.07.11 일부포기로 말소됐습니다. 두 금액은 과거 공동담보 관련 채권최고액으로, 현재 이 호실의 매수인이 그대로 인수하는 채무로 계산해서는 안 됩니다.
신탁 등기 역시 코리아신탁주식회사와 주식회사무궁화신탁의 과거 신탁관계가 각각 종료·말소된 이력이 확인됩니다. 현재 소유자로 표시된 법인은 주식회사슈프림개발입니다.
② 임차인 분석 — 확인된 보증금보다 미상 보증금이 문제
현황조사에는 법인명과 관계자명이 결합된 임차 관련 기록이 3건 나타납니다. 보증기관의 대위변제나 승계신고로 표시된 기록은 없으며, 별도 법인 명의의 기록들입니다. 다만 이두기라는 이름이 서로 다른 법인명에 함께 등장하므로 실제 계약 당사자와 점유 범위의 중복 여부도 확인할 필요가 있습니다.
| 임차 관련 명의 | 기준일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 슈프림디앤씨 이두기 | 2022.05.10 | 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 가능 |
| (주)백상도시개발 이해숙 | 2019.05.01 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미확인 | 5,000,000원 가정 |
| (주)두성도시개발 이두기 | 2019.10.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 가능 |
임차 관련 기준일은 현황조사에 기재된 전입 관련 날짜입니다. 상가임대차의 대항력은 실제 점유와 사업자등록 등 법정 요건 확인이 필요하며, 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 표의 인수금액은 배당 시뮬레이션상 가정이지 최종 법률 판단이 아닙니다.
③ 가격과 실질취득 — 감정가 70%가 곧 할인은 아니다
감정가 236,000,000원 대비 현재 최저매각가는 165,200,000원으로 70% 수준입니다. 외형적으로는 상당한 가격 조정이 이뤄졌지만, 경매 가격을 판단할 때는 매수인이 실제 부담할 총액을 기준으로 삼아야 합니다.
| 감정평가액 | 236,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 165,200,000원 |
| 확인된 인수 가정 | 5,000,000원 |
| 확인분 반영 실질취득 | 170,200,000원 |
| 추가 인수 위험 | 보증금 미상 2건 · 금액 확정 불가 |
| 실거래 시세 | 비교 기준 미확인 |
현재 계산상 확인된 인수액을 더하면 실질취득은 170,200,000원입니다. 다만 이는 추가 보증금, 취득 관련 비용, 명도비용 등을 반영하지 않은 조건부 계산값입니다. 미상 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 실제 취득 부담을 확정할 수 없습니다.
동일 건물 또는 인근 유사 소매점의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세와의 비교도 불가능합니다. 따라서 감정가에 비해 30% 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확보됐다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,112,800원 |
| 임차보증금 · (주)백상도시개발 이해숙 | 5,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6 · 소하람1차 오피스텔 상가 관리단 | 311,622,459원 | 162,087,200원 |
| 신청채권 미배당 | — | 149,535,259원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%로 추정한 금액입니다. 신청채권자에게 162,087,200원을 배당해도 149,535,259원의 미배당이 발생합니다. (주)백상도시개발 이해숙의 보증금 5,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수금액으로 별도 계산했습니다. 보증금 미상 2건, 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 줄지만 미배당은 커진다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인분 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 165,200,000원 | 162,087,200원 | 149,535,259원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 (49%) | 115,640,000원 | 113,221,040원 | 198,401,419원 | 5,000,000원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 80,948,000원 | 79,090,936원 | 232,531,523원 | 5,000,000원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 유찰이 늘어나도 (주)백상도시개발 이해숙의 보증금 인수 가정은 5,000,000원으로 유지됩니다. 이에 따라 확인된 보증금만 더한 실질취득액은 현재 회차 170,200,000원, 2회 유찰 시 120,640,000원, 3회 유찰 시 85,948,000원으로 계산됩니다.
다만 이는 두 건의 미상 보증금이 추가로 인수되지 않는다는 조건 아래의 계산입니다. 그 조건이 확인되지 않았으므로 실제 총부담은 달라질 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 매각가가 내려가도 실질취득액은 줄어들지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 초은고등학교 북측 인근입니다. 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통 수준입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 주거용 오피스텔로 가정하지 말고 상가의 실제 사용 현황과 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 16층 건물의 2층 214호이며, 외벽은 석재붙임 등으로 마감됐습니다. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 토지는 장방형으로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 남측·서측·북측으로 도로에 접합니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 표시돼 있으므로 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지의 공시지가 자료는 3,740,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 1,968㎡입니다. 이는 개별 214호의 전용면적이나 전유 토지가액이 아닙니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 상가의 가치는 층별 위치, 실제 임대수익, 점포 접근성, 유동인구 및 공실 상태에 따라 달라집니다. 현재 유사 소매점 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성이나 적정 시세를 확정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 주식회사 슈프림디앤씨, (주)백상도시개발, (주)두성도시개발 관련 계약의 임대인·임차인, 보증금, 계약기간과 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 2건 해소. 보증금 유무 및 미반환 잔액을 확인하지 못하면 총 인수액과 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
- 대항력과 우선변제 검토. 현황조사 날짜만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유개시일, 사업자등록 신청일, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서의 인수사항을 확인해야 합니다.
- 명의 중복 확인. 이두기라는 이름이 서로 다른 법인 관련 기록에 등장합니다. 각 법인의 독립된 임대차인지, 점유와 보증금이 중복 기재됐는지 원본 계약서와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 상가 시세 확인. 청라디오스텔 및 주변 유사 소매점의 실제 매매가격, 임대료, 공실률과 관리비를 조사한 뒤 인수보증금을 포함한 취득액과 비교해야 합니다.
- 명도와 영업점유. 점포 이용자와 실제 점유 주체가 일치하는지 확인하고, 인수하지 않는 점유관계라면 인도 절차와 비용을 검토해야 합니다.
- 체납 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 등 미납액을 확인하고, 매수인의 부담 범위를 별도로 검토해야 합니다.
- 신탁·근저당 말소 대조. 과거 신탁 등기와 공동담보 근저당권이 실제로 말소됐는지 최신 등기사항전부증명서와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 최신 경매서류 확인. 매각기일 변경, 매각조건, 권리관계 및 임차인 정보의 변동 여부를 입찰 전 법원 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 미상 보증금이 더 큰 변수”
이 물건은 감정가 236,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 165,200,000원으로 낮아졌습니다. 기존 근저당과 신탁 관련 등기가 말소된 점은 긍정적입니다. 그러나 현황조사상 3건의 임차 관련 기록이 존재하고, 그중 2건의 보증금이 확인되지 않는다는 사실이 가격 할인보다 중요합니다.
현재 시뮬레이션이 반영한 인수보증금은 5,000,000원이고, 이를 포함한 실질취득액은 170,200,000원입니다. 하지만 이것이 확정된 총취득액은 아닙니다. 대항력이 인정되는 미상 임차보증금이 추가로 존재하면 매수인 부담은 더 커질 수 있습니다. 유사 상가의 실거래가격도 확인되지 않아 현재 최저가가 적정 시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 임차보증금의 실제 금액, 대항력과 인수 여부, 상가 실거래가를 먼저 확정해야 합니다. 추가 유찰이 있더라도 인수 위험이 해결되지 않는다면 가격이 낮아진 사실만으로 투자 매력이 높아지는 것은 아닙니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 최종적으로 얼마를 인수하느냐입니다.
