인천지방법원 2025타경508874. 청라디오스텔 2층 214호로, 집합건축물대장상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 건물명에 ‘디오스텔’이 들어가지만 주거용 오피스텔로 가정하면 안 됩니다. 등기상 소유자는 주식회사슈프림개발이며, 2018년 소유권보존 뒤 두 차례 신탁과 두 차례 근저당 설정 이력이 있었으나 해당 신탁과 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준점은 담보권이 아니라 2025.05.20 소하람1차 오피스텔 상가 관리단의 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 먼저 조사된 점유자들입니다. 2019.05.01, 2019.10.04, 2022.05.10의 점유·전입 기록이 모두 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 다만 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 두 건은 보증금 자체가 미상이라 낙찰자의 실질취득액 상한을 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508874 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 167-29 청라디오스텔 2층 214호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 16층 내 2층 214호 · 외벽 석재붙임 등 · 새시 창호 |
| 소유자 | 주식회사슈프림개발 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 소하람1차 오피스텔 상가 관리단 / 311,622,459원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리됐지만 점유가 남는다
등기부상 과거 신한은행 근저당 5,760,000,000원은 2020.05.29 말소됐고, 신영부동산신탁 근저당 6,000,000,000원도 2023.07.11 말소됐습니다. 코리아신탁·무궁화신탁의 신탁등기도 각각 말소돼 현재 등기상 현존 담보권은 확인되지 않습니다. 따라서 말소기준으로 계산된 권리는 2025.05.20 갑구 6번 강제경매개시결정입니다.
| 점유·임차 조사 | 전입·점유일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 슈프림디앤씨 이두기 | 2022.05.10 | 미상 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)백상도시개발 이해숙 | 2019.05.01 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 없음 | 없음 |
| (주)두성도시개발 이두기 | 2019.10.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 조사된 실제 점유·임차 건은 3건입니다. 배당 시뮬레이션은 (주)백상도시개발 이해숙의 보증금 5,000,000원을 매수인 인수로 반영하고 있습니다. 그러나 주식회사 슈프림디앤씨 이두기와 (주)두성도시개발 이두기 2건은 보증금이 미상입니다. 이 두 건의 인수 가능액을 0원으로 볼 근거는 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 236,000,000원이고 0회 유찰의 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 가격이 시장가격 대비 낮은지 높은지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 더구나 선순위 점유 인수액 자체가 확정되지 않았으므로 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 인수 · (주)백상도시개발 이해숙 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 강제경매개시결정 · 소하람1차 오피스텔 상가 관리단 | 311,622,459원 | 231,896,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 미배당은 79,726,459원입니다. 계산상 매수인 인수액은 5,000,000원이지만, 보증금 미상 점유 2건은 이 숫자에 포함되지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 점유 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 236,000,000원 | 231,896,000원 | 79,726,459원 | 5,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 188,800,000원 | 185,356,800원 | 126,265,659원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 151,040,000원 | 148,125,440원 | 163,497,019원 | 5,000,000원 |
표만 보면 유찰 시 매각가격은 낮아집니다. 하지만 계산상 인수 5,000,000원은 그대로이고, 보증금 미상 2건의 위험도 사라지지 않습니다. 따라서 1회·2회 유찰 가격만 보고 ‘싸졌다’고 판단할 수 없습니다. 미상 보증금의 실제 금액이 먼저 확정돼야 회차별 실질취득액도 계산할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)입니다. 주거용 아파트나 오피스텔로 가정하지 않아야 합니다.
- 위치. 인천광역시 서구 청라동 초은고등학교 북측 인근이며, 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 토지는 남측·서측·북측으로 도로에 접하며, 토지는 장방형으로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 공시지가는 3,740,000원/㎡입니다.
- 추가 지정. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함하고, 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 2건 확인. 주식회사 슈프림디앤씨 이두기, (주)두성도시개발 이두기의 실제 임대차계약·보증금·점유관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 백상도시개발 5,000,000원. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수로 반영돼 있으므로 최소한 이 금액은 낙찰가 외 부담으로 계산해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 확정일자 또는 보증금이 확인되지 않은 점유자는 현재 자료만으로 대항력을 확정하지 말고 가능·미상으로 다뤄야 합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 비교 가능한 실거래 근거가 없고 실질취득액도 확정되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점)이므로 실제 영업·임대 가능성, 관리규약, 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항, 현황조사, 임대차 관련 서류와 매각 조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기가 깨끗하다 ≠ 인수가 없다”
이 사건은 과거 근저당과 신탁이 이미 말소돼 등기만 보면 단순합니다. 그러나 경매 기준일보다 앞선 점유·임차 조사 3건이 존재하고, 두 건은 보증금이 미상입니다. 배당 시뮬레이션상 5,000,000원 인수가 잡혀 있다는 이유만으로 총 인수액을 5,000,000원으로 확정하면 안 됩니다. 실제 실질취득액은 아직 계산 불가이고, 비교 실거래도 없어 신건 236,000,000원이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 선순위 점유 3건의 계약관계를 끝까지 확인해야 하는 사건입니다.
