의정부지방법원 2026타경70537. 경기도 양주시 덕정동 366-10 소재 부동산으로, 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 소유자는 이창덕이며 1984.11.16. 소유권을 취득했습니다. 토지는 139.0㎡, 지목은 대이고, 건물은 벽돌조 양기와지붕 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 주택으로 조사됐습니다.
등기부만 보면 과거 근저당과 가압류가 존재했지만 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준으로 제시된 권리는 2026.03.18. 강제경매개시결정입니다. 문제는 임차인 이상철의 전입일이 2023.04.12.로 그보다 앞선다는 점입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 낙찰 후 승계되는 금액을 지금 단계에서 숫자로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70537 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 366-10 · 경기도 양주시 화합로1325번길 22-26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 139.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이창덕 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 281,305,000원 / 281,305,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이송인 / 43,543,829원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 전입이 핵심
과거 권리 중 양주군 근저당은 2002.10.15. 말소됐고, 회천농업협동조합 근저당도 2026.03.30. 말소됐습니다. 2008.01.04. 이덕오 가압류는 2010.07.26. 말소됐고, 2013.08.27. 조영준의 강제경매개시결정 역시 2013.09.16. 취하로 말소됐습니다. 현재 사건의 강제경매개시결정은 2026.03.18. 접수됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전까지 인수액은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상철 | 2023.04.12. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미배당분 가능성 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입일만 보면 현재 기준권리보다 선행하지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 실제 배당액을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 “매수인 인수 0원”으로 확정하는 것은 위험합니다.
③ 가격·회차 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재는 감정가와 최저매각가가 모두 281,305,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 매각가격 시나리오는 225,044,000원, 2회 유찰 시 180,035,200원입니다. 다만 동일 물건과 직접 비교할 최신 실거래 가격이 제시되지 않아, 이 금액들이 곧바로 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 비율 | 매각가격 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 281,305,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 225,044,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 180,035,200원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 281,305,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,738,270원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 이송인 | 43,543,829원 | 43,543,829원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 233,022,901원 |
현재 계산에서는 신청채권자 청구액 43,543,829원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 233,022,901원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 이상철의 보증금과 배당관계가 확인되면 실제 잔여와 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 덕정초등학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 단독·다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 벽돌조 양기와지붕 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 주택이며, 외벽은 벽돌 쌓기 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 기본적인 전기설비, 난방설비 등이 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 139.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 세로한면(가)이며 공시지가는 853,800원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이상철의 보증금이 얼마인지 반드시 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득가격을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입일만으로 우선변제 범위가 결정되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부를 함께 확인해야 합니다.
- 점유범위 확인. 임차인의 실제 점유 부분과 현재 점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되므로, 현황과 감정평가 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 감정가 281,305,000원을 시세로 단정하지 말고 주변 거래와 개별주택 상태를 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조해 임차인과 제시외 건물 내용을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기부보다 임차인 확인이 먼저”
이 사건은 과거 근저당과 가압류가 대부분 이미 말소돼 등기부만 보면 비교적 단순해 보입니다. 하지만 낙찰자 관점의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 2023.04.12. 전입한 이상철이 현재 기준권리인 2026.03.18. 강제경매개시결정보다 앞선다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상 대항력은 가능·미상으로 봐야 하고, 인수액 역시 확정할 수 없습니다.
또한 이 물건은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 신건 최저가 281,305,000원에서 채권자 배당은 전액 가능한 구조지만, 그것이 낙찰자의 실제 부담까지 0원이라는 뜻은 아닙니다. 임차보증금 확인 전에는 권리판단도, 실질취득가도 미완성입니다. 결론은 “신건 입찰 검토 전 임차인·제시외 건물 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다.
