의정부지방법원 2026타경70559. 법원 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현황은 오피스텔로 이용 중인 리치팰리스 101동 5층 501호입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2025년 등기된 권병훈의 주택임차권입니다. 보증금은 190,000,000원, 전입·점유개시는 2023.02.03, 확정일자는 2022.12.08이며 배당요구도 했습니다. 현재 말소기준으로 잡힌 2026.03.19 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 권병훈의 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.07.01 제출했습니다. 따라서 이 확약이 그대로 유효하게 반영되는 한 권병훈 임차권 때문에 낙찰자가 추가로 부담할 실질 인수액은 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70559 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 453-6 리치팰리스 101동 5층 501호 · 경기도 의정부시 금오로 98 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 건물 내 5층 · 급배수·위생·난방·승강기 설비 |
| 소유자 | 김순복 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 정리
과거 근저당들은 현재 모두 정리돼 있습니다. 믿음신용협동조합의 3,770,000,000원 근저당은 2020.04.06 말소됐고, 수협은행 174,000,000원 근저당은 2021.01.20, 주식회사액트캐쉬대부의 15,000,000원 근저당 2건은 2021.01.21 각각 말소됐습니다. 현존 권리 중 핵심은 2025.02.12 권병훈 임차권과 2026.03.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권병훈 501호 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2023.02.03 / 2022.12.08 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 채권 양수 대항력 포기 말소 동의 |
을구 8-2는 별도 임차인이 아니라 권병훈의 동일 임차권을 경정한 부기등기입니다. 임대차계약일자를 2022.12.08로 바로잡았고 2025.03.05 부기됐으므로 보증금을 한 번 더 합산하지 않습니다.
* 확약을 적용하지 않는 원 계산에서는 2회 유찰 가정 시 매수인 인수액 26,098,560원이 표시됩니다. 그러나 2026.07.01 확약의 대항력 포기 및 미전액 변제 시 임차권등기 말소 동의 조건을 반영하면 권병훈 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 신건 2.61억은 최근 거래보다 높다
리치팰리스의 제시된 실거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 240,000,000원이지만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 190,000,000원, 최신 거래 2023.05 · 190,000,000원, 그리고 -28.3%의 최근 대비 과거 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 69.97㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 69.97㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 73.74㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.97㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
현재 최저가 261,000,000원은 전체 평균 240,000,000원보다도 높고, 최근 12개월 평균 190,000,000원의 137.4%입니다. 최근 거래가 과거 거래 대비 -28.3%로 낮아진 흐름까지 감안하면, 전체 평균만 보고 가격 메리트를 주는 것은 맞지 않습니다. 권리 부담이 확약으로 사라졌다고 해도 신건 가격 자체는 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 1. 임차인 권병훈 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 66,546,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상에서는 주택도시보증공사 청구액 190,000,000원 중 66,546,000원이 배당되고 123,454,000원이 미배당으로 남는 구조입니다. 다만 비고에는 주택도시보증공사가 권병훈의 임차보증금반환채권 양수인이라고 명시돼 있으므로, 최종 배당 시 권병훈 보증금과 주택도시보증공사 청구의 관계는 배당요구·채권양수 원문을 함께 대조해야 합니다.
④ 회차별 구조 — 유찰과 임차권
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 원 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 261,000,000원 | 66,546,000원 | 123,454,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 208,800,000원 | 15,076,800원 | 174,923,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 167,040,000원 | 0원 | 190,000,000원 | 26,098,560원* |
* 2회 유찰 시 26,098,560원은 확약을 적용하지 않은 원 계산상 수치입니다. 2026.07.01 확약을 반영하면 권병훈 임차권은 대항력을 포기하고 미전액 변제에도 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가톨릭대학교 의정부성모병원 남서측 인근. 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 효자역이 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 현황. 법원 용도는 근린시설이며 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 도로·규제. 북서측 약 12m, 북동측 약 8m 포장도로에 접하고 제2종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 2,482,000원/㎡, 토지면적 2,085.8㎡, 평지이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 환금성. 리치팰리스는 27세대, 사용승인일 2019.02.19이며 제시된 실거래 표본은 3건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 1.5회, 매각률 0.0%여서 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 확인하세요.
- 채권양수 관계 확인. 주택도시보증공사는 권병훈의 임차보증금반환채권 양수인으로 기재돼 있습니다. 배당표상 권병훈 보증금과 신청채권자 청구의 관계를 최종 배당요구서류와 대조해야 합니다.
- 용도 대조. 법원 표기는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 원본 서류로 재확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 240,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 190,000,000원과 -28.3% 추세를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 신건 고가 경계. 현재 최저가 261,000,000원은 최근 시세의 137.4%입니다. 인수 0원이라는 이유만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일 2026.09.05 이후의 변동 여부와 매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건은 처음 보면 보증금 190,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 인수형으로 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 권병훈의 임차보증금반환채권 양수인으로서 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약을 제출해, 권병훈 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 현재 최저가 261,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 190,000,000원의 137.4%이고, 최근 대비 과거 가격 추세는 -28.3%입니다. 27세대 규모의 근린시설·오피스텔 이용 물건이라는 환금성 조건까지 고려하면, 결론은 명확합니다. 권리 리스크는 확약으로 완화됐지만 현재 가격은 최근 시세보다 높다. 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 응찰가격입니다.
