의정부지방법원 2026타경70559. 의정부시 금오동 리치팰리스 101동 501호입니다. 경매 물건의 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 철근콘크리트구조 지상 9층 건물의 5층에 있고, 실거래 비교 대상 면적은 69.97㎡입니다.
표면적으로는 감정가 261,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 182,700,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에서 먼저 확인할 것은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 임차권의 선순위 대항력, 배당 부족분, 그리고 그 인수 위험을 해소하는 확약서입니다.
권병훈의 임차보증금 190,000,000원은 최저매각가보다 큽니다. 배당액만으로는 보증금을 모두 충당할 수 없어 원칙적으로 미배당분 인수 문제가 발생합니다. 하지만 임차보증금반환채권 양수인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 보증금이 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70559 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 453-6 리치팰리스 101동 5층 501호 도로명주소: 경기도 의정부시 금오로 98 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태: 오피스텔 · 집합건물 |
| 건물 / 비교면적 | 철근콘크리트구조 · 지상 9층 중 5층 · 실거래 비교면적 69.97㎡ |
| 소유자 | 김순복 (2020.04.06. 소유권이전등기) |
| 감정가 | 261,000,000원 |
| 최저매각가 | 182,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 말소기준 | 2026.03.19. 강제경매개시결정 (갑구 3) |
| 선순위 임차권 | 권병훈 · 보증금 190,000,000원 · 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
등기부에는 과거 믿음신용협동조합, 수협은행, 주식회사액트캐쉬대부의 근저당권이 등장합니다. 하지만 이들 근저당권은 모두 경매 전에 말소되었습니다. 현재 권리분석의 핵심은 과거 근저당이 아니라 권병훈의 주택임차권입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 원칙과 확약 예외
| 임차권자 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권병훈 | 501호 전부 주거 · 임차권등기 |
190,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 채권양수 대항력 포기 확약 |
| 실제 임차권자 | 권병훈 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.12.08. (임차권경정등기 반영) |
| 전입 / 점유개시 | 2023.02.03. |
| 확정일자 | 2022.12.08. |
| 임차권등기 | 2025.02.12. · 을구 8번 |
| 보증금 | 190,000,000원 |
| 우선변제권 | 있음 · 배당요구 |
| 보증금반환채권 양수인 | 주택도시보증공사 |
| 확약서 제출일 | 2026.07.01. |
| 실질 인수액 | 0원 (확약 적용) |
을구 8-2 임차권경정은 권병훈의 기존 임차권등기에 부기된 계약일자 정정으로, 별도 임차인의 보증금으로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 해당 보증금반환채권의 양수인이므로 권병훈과 별개의 보증금 190,000,000원을 추가하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 감정가 대비 할인보다 최근 거래가 중요하다
리치팰리스는 2019.02.19. 준공된 27세대 규모의 건물입니다. 비교 가능한 실거래 중 동일 면적 69.97㎡의 최신 거래는 2023.05. 190,000,000원입니다. 과거에는 270,000,000원 거래도 있었지만, 높은 과거 가격을 섞은 전체 평균 240,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하면 가격 메리트를 과대평가할 수 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 (최신) | 69.97㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2022.04 | 69.97㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 73.74㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 지표 | 69.97㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
최근 12개월 평균 지표는 제공된 거래 통계상 190,000,000원(1건)입니다. 다만 최신 거래의 실제 거래월은 2023.05.이므로 2026.10. 입찰시점의 최근 12개월 내 실거래로 오해해서는 안 됩니다. 거래 표본이 적고 시차가 커 현재 시장가격 확인이 중요합니다.
| 감정평가액 | 261,000,000원 |
|---|---|
| 최저매각가 | 182,700,000원 |
| 전체 실거래 평균 | 240,000,000원 |
| 최근 평균 지표 | 190,000,000원 |
| 최신 실거래 | 2023.05. · 190,000,000원 |
| 최저가 / 전체 평균 | 76.1% |
| 최저가 / 최근 평균 | 96.2% |
| 최근 거래가격 추세 | -28.3% |
| 동일 단지 경매 평균 유찰 | 1.6회 |
④ 예상배당표 (매각가 182,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 3,357,800원 |
| 1. 권병훈 임차보증금 (우선변제) | 190,000,000원 | 179,342,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 (신청채권) | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신청채권자 주택도시보증공사는 권병훈의 임차보증금반환채권 양수인입니다. 위 배당표는 신청채권액 190,000,000원을 별도 배당채권처럼 중복 합산하기 위한 것이 아닙니다. 제공된 예상배당 계산상 우선변제 보증금에 179,342,200원이 배정되고, 별도 신청채권 항목의 예상배당은 0원으로 표시됩니다. 실제 배당 귀속은 채권양도·승계 및 배당절차를 확인해야 합니다. 집행비용은 추정이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 낙찰가 하락도 무의미하다
| 회차 | 최저매각가 | 미배당 인수 위험* | 미확약 총부담* | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 감정가 70% |
182,700,000원 | 10,657,800원 | 193,357,800원 | 182,700,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
127,889,999원 | 64,700,461원 | 192,590,460원 | 127,889,999원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
89,522,999원 | 102,488,415원 | 192,011,414원 | 89,522,999원 |
* 미배당 인수 위험과 미확약 총부담은 확약이 없다고 가정한 비교용 수치입니다. 회차별 집행비용 추정에 따라 총부담은 보증금 190,000,000원과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 실제 적용되는 확약 아래서는 해당 임차권의 매수인 인수액을 0원으로 봅니다. 위 실질취득은 낙찰대금과 해당 임차권 인수액의 합계이며 취득세·명도비 등 부대비용은 제외합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 금오동 가톨릭대학교 의정부성모병원 남서측 인근에 있습니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 의정부경전철 효자역이 있습니다. 감정평가상 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다. 건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 12m, 북동측 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 토지는 평지입니다. 공시지가는 2,482,000원/㎡이고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 이용상태. 경매상 용도 표시는 근린시설이지만 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 건축물대장 용도와 사용·대출 가능 조건은 별도로 확인해야 합니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 27세대 규모로 거래 표본이 많지 않습니다. 실거래가격이 190,000,000원에서 270,000,000원까지 차이가 나고 가격 추세도 하락하고 있어 매도 시 가격 불확실성에 유의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.01. 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 해당 501호의 권병훈 임차권에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 채권양도·우선변제 확인. 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 양수인이라는 사실과 배당 및 임차권등기 말소 처리 절차를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실제 점유 상태 확인. 임차권등기는 존재하지만 현재 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다. 별도 점유자가 있을 경우 확약의 보호 범위 밖에서 명도 문제가 발생할 수 있습니다.
- 가격 비교 기준. 과거 거래를 포함한 전체 평균 240,000,000원보다 최신 거래 190,000,000원과 하락 추세 -28.3%를 우선하여 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태의 차이에 따라 실제 사용 가능 용도, 세금 및 금융 조건이 달라질 수 있으므로 건축물대장과 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 부대비용 확인. 입찰보증금 18,270,000원과 별도로 취득 관련 세금, 명도비용 및 체납 관리비 등 추가 지출 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 최신 실거래자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리 위험은 줄었지만 가격 안전마진은 작다”
이 사건에서 중요한 숫자는 감정가 261,000,000원이나 감정가 대비 할인율만이 아닙니다. 임차보증금 190,000,000원, 최저가 182,700,000원, 그리고 실질 인수를 0원으로 바꿔주는 확약서입니다.
확약이 없다면 최저가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득은 보증금 수준에 머뭅니다. 반면 2026.07.01. 제출된 주택도시보증공사의 확약에 따라 해당 임차권의 인수 위험은 해소되는 것으로 분석할 수 있습니다. 다만 확약 적용 대상 외의 점유·권리 문제까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
가격 측면에서도 아직 적극적인 판단은 어렵습니다. 감정가 대비 할인폭은 크지만, 최신 거래가 190,000,000원과 비교한 실제 할인폭은 작습니다. 더구나 최근 거래가격 추세는 -28.3%이고, 최신 거래 자체도 2023.05.의 사례이므로 현시점 시세로 곧바로 확정하기 어렵습니다.
결론은 ‘확약 적용 시 권리상 인수 0원, 그러나 가격은 보수적 접근’입니다. 확약서의 효력을 원본으로 확인하고, 현재 매매가격과 실제 점유 상태까지 검증한 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 적절합니다. 권리 위험이 해소되었다는 사실과 충분히 싸게 산다는 판단은 별개입니다.
