의정부지방법원 2026타경70592. 포천시 선단동 메종드라르떼 제103동 제4층 제406호는 집합건물 경매로, 물건 용도는 다세대이며 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 김동섭 소유자는 2025년 4월 30일 거래가 359,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 서울경서농업협동조합에 채권최고액 312,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 카드사·금융기관의 가압류와 국세·지방세 압류가 이어졌고, 서울경서농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기부의 핵심은 명료합니다. 2025년 4월 30일 서울경서농업협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 2명의 전입이 확인되어 단순한 공실이나 소유자 점유 물건으로 취급해서는 안 됩니다. 전입일은 후순위이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 및 명도 상황의 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70592 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 690-13 메종드라르떼 103동 4층 406호 도로명주소: 경기도 포천시 넘마을길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 비교 대상면적 74.13㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 5층 건물 중 4층 · 사용승인 2024.12.02 |
| 내부 구성 | 방 3 · 거실 · 주방 겸 식당 · 욕실 겸 화장실 2 · 알파룸 · 드레스룸 · 발코니 · 현관 |
| 소유자 | 김동섭 (2025.04.30 소유권이전 · 거래가액 359,000,000원) |
| 감정가 | 356,000,000원 |
| 최저매각가 | 249,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서울경서농업협동조합 / 260,160,533원 |
| 임차인 / 점유 | 실제 임차인 2명 확인 · 보증금 및 임대차 세부조건 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리는 소멸
말소기준권리는 2025.04.30 서울경서농업협동조합의 근저당권입니다. 근저당권 채권최고액은 312,000,000원이며, 이보다 늦게 설정된 금융기관 가압류와 국·지방세 압류 등은 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 세금채권의 실제 교부청구와 법정기일에 따라 배당 순서는 달라질 수 있으므로 압류등기 소멸과 세금채권의 배당 문제는 구별해야 합니다.
② 임차인 분석 — 후순위 전입이지만 점유 확인은 필수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상현 | 2025.11.25 | 미상 | 말소기준 이후 선순위 대항력 없음 |
미상 확정일자 미상 |
보증금 인수 추정 0원 배당요구 확인 필요 |
| 박유연 | 2026.02.02 | 미상 | 말소기준 이후 선순위 대항력 없음 |
미상 확정일자 미상 |
보증금 인수 추정 0원 2026.05.12 배당요구 |
보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않아 실제 임차인 수는 2명입니다. 매수인은 선순위 임차보증금을 인수하는 구조로 보이지 않지만, 실제 점유자와 임대차계약의 내용, 각 임차인의 점유 부분 및 명도 협의는 별도로 점검해야 합니다. 특히 최우선변제 대상이 확인될 경우 예상 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래의 66.6%
메종드라르떼103동의 실거래 비교자료는 10건이며, 전체 평균은 371,000,000원입니다. 이 중 최근 12개월 8건 평균은 374,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 5월 390,000,000원입니다. 최근 거래의 과거 대비 추세는 +4.2%로 나타납니다. 다만 비교 거래는 72.7~78.67㎡로 면적 차이가 있으므로 개별 호실과 동일한 조건의 가격으로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 78.67㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 2026.02 | 78.67㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2026.02 | 78.67㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2025.08 | 74.13㎡ | 2 | 359,000,000원 |
| 2025.07 | 74.58㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2025.06 | 78.67㎡ | 3 | 395,000,000원 |
| 2025.06 | 72.7㎡ | 5 | 349,000,000원 |
| 2025.06 | 72.7㎡ | 4 | 349,000,000원 |
| 2025.04 | 74.13㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 2025.04 | 74.13㎡ | 4 | 359,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 374,000,000원 |
최저매각가 249,200,000원은 최근 12개월 평균 374,000,000원의 66.6%이며, 최신 거래가 390,000,000원과 비교해도 낮습니다. 이는 단순히 과거 거래가 섞인 전체 평균에 비해서만 저렴한 것이 아니라 최근 거래 기준에서도 할인된 가격이라는 의미입니다.
다만 78.67㎡ 거래의 가격이 상대적으로 높아 전체 표본에는 면적별 가격 차이가 반영되어 있습니다. 본건 비교 대상면적과 일치하는 74.13㎡ 거래 3건은 모두 359,000,000원입니다. 이 거래들과 비교해도 최저가가 낮다는 점은 긍정적이지만, 실제 매수가치는 내부 상태·면적·점유·지역 환금성에 따라 재평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,288,800원 |
| 1. 근저당 · 서울경서농업협동조합 | 312,000,000원 | 244,911,200원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 21,504,715원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 | 24,781,180원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 15,597,638원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 | 16,332,045원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 채권총액은 420,215,578원, 채권자 배당총액은 244,911,200원, 미배당액은 175,304,378원입니다. 최저가 기준 배당재원이 근저당권에 대부분 배정되므로 후순위 가압류 채권자에게는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 소유자 잔여금도 0원으로 계산됩니다.
배당표는 채권최고액 기준의 단순 추정입니다. 국세·지방세 압류에 따른 세금채권, 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 집행비용에 따라 배당액과 순위가 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액 175,304,378원이 매수인에게 그대로 승계된다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 249,200,000원 | 244,911,200원 | 175,304,378원 |
| 2회 유찰(49%) | 174,440,000원 | 171,197,840원 | 249,017,738원 |
| 3회 유찰(34%) | 122,107,999원 | 119,598,487원 | 300,617,091원 |
현재 회차부터 신청채권자의 청구액 260,160,533원은 전액 충족되지 않습니다. 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액이 커지는 구조지만, 각 회차에서 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 말소기준권리보다 뒤에 발생한 채권이 매각으로 소멸하는 구조를 반영한 것이며, 알려지지 않은 임차 관련 부담이나 세금·관리비·명도 문제까지 없다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선단동행정복지센터 북측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택·연립주택·근린생활시설·농경지·중소규모 공장 및 창고가 혼재합니다. 주위 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 자유롭고 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있습니다. 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2024.12.02 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 승강기·난방·급배수시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역에 위치하며 공시지가는 419,900원/㎡입니다. 북동측 소로에 접하고 있습니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제4구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 표시됩니다. 실제 거래 시 적용 대상과 절차를 확인해야 합니다.
- 환금성. 24세대 소규모 단지이며 확인된 실거래는 10건입니다. 최근 시세와 최저가 간격은 크지만 거래 표본이 제한적이므로 매도 소요기간과 예상 매수층을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김상현·박유연의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유 부분과 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사서 및 관련 원본으로 대조하세요.
- 배당 변동 가능성. 소액임차인 최우선변제, 당해세 및 국·지방세 교부청구 여부를 확인하세요. 예상배당표는 이를 전부 반영한 확정 배당표가 아닙니다.
- 실제 점유와 명도. 후순위 임차인이라도 거주 중이라면 인도명령이나 명도 협의에 따른 기간·비용이 발생할 수 있습니다.
- 시세의 면적 차이. 최근 12개월 평균 374,000,000원뿐 아니라 비교 대상면적 74.13㎡의 거래와 본건 상태를 따로 비교해 입찰가 상한을 설정하세요.
- 관리비·현장 확인. 공용부분 관리비 체납 여부, 내부 마감·누수·설비 상태와 실제 출입 및 이용 여건을 확인하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.10.22 매각기일의 변경·취하·정지 여부와 최종 매각물건명세서를 입찰 전 법원 공고로 재확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후 판단”
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 356,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 249,200,000원으로 낮아졌고, 이는 최근 12개월 실거래 평균의 66.6%입니다. 최신 거래와 비교해도 가격상 할인폭이 확인됩니다.
등기상으로는 선순위 근저당을 기준으로 후순위 가압류·압류가 소멸하고, 임차인 2명도 근저당 설정 이후 전입해 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 알려지지 않은 임차인이 실제 존재한다는 점에서 원본 확인과 현장조사를 생략할 수 없습니다. 더욱이 소규모 단지라는 특성상 실거래 평균만으로 환금성을 확신하기도 어렵습니다.
결론은 가격 측면의 긍정적 신호와 권리 실사의 미완료를 구분하는 것입니다. 임차관계·세금채권·현장 상태가 검증된다면 현재 최저가는 검토할 가치가 있지만, 보증금 미상과 점유 문제가 해소되기 전에는 할인율만 보고 공격적으로 입찰하기보다 신중하게 접근하는 것이 적절합니다.
