의정부지방법원 2026타경70592. 포천시 선단동 메종드라르떼 103동 4층 406호입니다. 감정평가상 이용상태는 방3·거실·주방겸식당·욕실겸화장실2· 알파룸·드레스룸·발코니·현관 등을 갖춘 연립주택이고, 사용승인일은 2024.12.02.입니다. 등기상 소유자는 김동섭이며 2025.04.30. 소유권을 이전받았고 거래가액은 359,000,000원입니다. 같은 날 서울경서농업협동조합의 채권최고액 312,000,000원 근저당이 설정됐으며, 이것이 말소기준권리입니다.
이후 삼성카드·롯데카드·서울보증보험·중소기업은행·신한카드의 가압류, 국과 포천시의 압류, 그리고 서울경서농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다. 확인된 점유자 김상현·박유연 역시 전입일이 각각 2025.11.25., 2026.02.02.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70592 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 690-13 메종드라르떼 103동 4층 406호 |
| 도로명 | 경기도 포천시 넘마을길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택(방3, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실2, 알파룸, 드레스룸, 발코니, 현관 등) |
| 대상면적 | 74.13㎡ |
| 건물 / 층 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제406호 · 사용승인일 2024.12.02. |
| 소유자 | 김동섭 · 2025.04.30. 소유권이전 · 거래가액 359,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 356,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 260,160,533원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 모두 소멸
핵심은 2025.04.30. 설정된 서울경서농업협동조합 근저당권 312,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 가압류 5건·압류 2건·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 등기상 권리는 확인되지 않고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유자 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상현 | 2025.11.25. | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박유연 | 2026.02.02. | 미상 | 2026.05.12. | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 95.2%
메종드라르떼103동의 확인된 실거래는 10건이며 전체 평균은 371,000,000원입니다. 가격 판단에서는 보다 최근 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 374,000,000원, 최신 거래는 2026.05. 390,000,000원입니다. 현재 최저가 356,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 78.67㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 2026.02 | 78.67㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2026.02 | 78.67㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2025.08 | 74.13㎡ | 2 | 359,000,000원 |
| 2025.07 | 74.58㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 2025.06 | 78.67㎡ | 3 | 395,000,000원 |
| 2025.06 | 72.7㎡ | 5 | 349,000,000원 |
| 2025.06 | 72.7㎡ | 4 | 349,000,000원 |
| 2025.04 | 74.13㎡ | 3 | 359,000,000원 |
| 2025.04 | 74.13㎡ | 4 | 359,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 374,000,000원 |
최근 시장은 이전보다 4.2% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다. 최신 거래 390,000,000원과 최근 12개월 평균 374,000,000원 모두 현재 최저가 356,000,000원보다 높습니다. 특히 대상과 같은 74.13㎡ 거래도 2025.08. 359,000,000원, 2025.04. 359,000,000원에 확인됩니다. 따라서 신건이라고 해서 최근 시세보다 높은 가격에 출발한 사례는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,784,000원 |
| 1. 근저당 · 서울경서농업협동조합 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 21,504,715원 | 21,504,715원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 24,781,180원 | 16,711,285원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 15,597,638원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 16,332,045원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 420,215,578원 중 채권자 예상배당은 350,216,000원, 미배당액은 69,999,578원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 채권자에게 미배당이 생기더라도 이 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 356,000,000원 | 350,216,000원 | 69,999,578원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 284,800,000원 | 280,012,800원 | 140,202,778원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 227,840,000원 | 223,850,240원 | 196,365,338원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 260,160,533원이 충족되는 계산이고, 1회 유찰 시에도 충족됩니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당 223,850,240원으로 청구액에 미달합니다. 그러나 이 미배당은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선단동행정복지센터 북측 인근이며 다세대주택·연립주택·근린생활시설·농경지·중소규모 공장 및 창고가 혼재된 지역입니다. 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 승강기·난방·위생 및 급배수시설이 갖춰져 있습니다. 사용승인일은 2024.12.02.입니다.
- 도로. 북동측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제4구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,443.0㎡, 지목은 대이며 공시지가는 419,900원/㎡입니다.
- 규모. 메종드라르떼103동은 24세대로 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 김상현·박유연 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 명도관계 확인. 감정평가의 임대·점유관계는 미상으로 기재돼 있고 현황조사상 전입자 2명이 확인됩니다. 실제 점유 범위와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 374,000,000원의 95.2%, 최신 거래 390,000,000원보다 낮습니다. 전체 평균 371,000,000원보다 최근 데이터와 최신 거래를 우선해 판단하는 편이 적절합니다.
- 면적 차이 확인. 대상면적은 74.13㎡이고 실거래에는 72.7㎡·74.13㎡·74.58㎡·78.67㎡가 섞여 있으므로 동일 면적과 층을 우선 비교해야 합니다.
- 압류·세금 원본 확인. 국과 포천시의 압류가 있으므로 배당에서 우선할 수 있는 세금 여부와 실제 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리상 인수 0원, 가격도 최근 시세 아래
이 물건의 말소기준은 2025.04.30. 서울경서농업협동조합 근저당입니다. 그 뒤 붙은 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 전입자 김상현·박유연도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 356,000,000원이 최근 12개월 평균 374,000,000원의 95.2%로 최근 시세 아래에 있고, 최신 거래 390,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세 역시 +4.2%입니다. 다만 24세대 규모의 다세대·연립주택이고 점유자 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 권리상 승계 위험은 낮되 점유·명도와 세금 배당관계는 입찰 전 반드시 원본으로 확정해야 하는 물건입니다.
