의정부지방법원 2026타경70612. 의정부시 용현동 건영아파트 108동 803호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 임채용이며, 2016.11.04 소유권을 취득할 당시 등기 거래가액은 150,000,000원입니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2023.04.19 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 230,400,000원입니다. 그 뒤 2025.12.04 경기신용보증재단 가압류 28,541,661원이 붙었고, 2026.03.26 현대캐피탈의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리구조만 보면 복잡하지 않습니다. 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유자·전입세대·확정일자 여부 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70612 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 용현동 391-19 건영아파트 108동 8층 803호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.97㎡ · 25층 건물 중 8층 |
| 단지 | 건영 · 930세대 · 사용승인 1998.07.31 |
| 소유자 | 임채용 · 2016.11.04 소유권이전 · 등기 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 202,933,744원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.04.19 현대캐피탈 근저당권입니다. 현재 경매와 직접 연결되는 후순위 권리는 2025.12.04 경기신용보증재단 가압류와 2026.03.26 임의경매개시결정으로, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으론 1.7% 낮을 뿐
같은 건영아파트 동일면적 84.97㎡의 최근 12개월 거래는 5건이며 평균은 267,600,000원입니다. 최신 거래는 2026.07의 270,000,000원입니다. 현재 최저가 263,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.3%로, 평균보다 4,600,000원 낮고 최신 거래보다 7,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 18 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 4 | 263,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 17 | 280,000,000원 |
| 최근12M 평균 | 84.97㎡ | 5건 | 267,600,000원 |
전체 12건 평균은 272,750,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -3.2%로 내려와 있습니다. 따라서 263,000,000원이 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 큰 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 할인폭은 최근 12개월 평균 대비 약 1.7%에 불과합니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,482,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 230,400,000원 | 230,400,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 28,541,661원 | 28,118,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 258,941,661원 중 예상배당 258,518,000원, 미배당 423,661원입니다. 경기신용보증재단 가압류에 일부 미배당이 발생하지만 말소기준권리 이후 권리이므로 매수인이 그 차액을 인수하지 않습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 263,000,000원 | 423,661원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 210,400,000원 | 52,287,261원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 168,320,000원 | 93,778,141원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건에서 계산된 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자도 청구액 전부를 배당받지 못하는 구조가 되지만, 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 25층 건물의 8층입니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 입지. 솔뫼초등학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·다세대주택 등이 섞여 있으며 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 송산역이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 16m, 북서측 약 8m, 남동측 약 10m 내외의 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이 포함되며 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약허가구역 표기 기간은 2024.11.10~2029.11.09입니다.
- 환금성. 930세대 단지이고 동일 84.97㎡ 거래가 이어지고 있습니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군보다 -3.2% 낮아 가격 하방을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유자·확정일자 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 최근 12개월 평균 267,600,000원, 최신 거래 270,000,000원과의 차이가 크지 않고 추세가 -3.2%이므로 신건 가격에 과도한 프리미엄을 얹지 않는 것이 핵심입니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 가압류 미배당 423,661원이 발생해도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수는 별개입니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 여부는 관리주체에 별도 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
이 사건의 장점은 권리구조가 분명하다는 점입니다. 2023.04.19 현대캐피탈 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 아주 공격적으로 볼 구간이 아닙니다. 최저가 263,000,000원은 최근 12개월 평균 267,600,000원의 98.3%로 약간 낮지만, 최근 거래 추세가 -3.2%입니다. 최신 거래 270,000,000원과 비교해도 7,000,000원 차이에 불과합니다. 따라서 이 물건은 권리분석보다는 응찰가격과 실제 점유 확인이 승부처입니다.
