의정부지방법원 2026타경70687. 경기도 양주시 은현면 운암리에 위치한 근린시설과 토지의 경매입니다. 감정평가상 해당 건물들은 일반철골구조의 지상 1층 건물이며, 공업용 등으로 이용 중입니다. 주변은 공장과 농지가 혼재하는 소규모 공장지대입니다. 일반적인 주거용 경매와 달리 토지의 경계, 건물의 실제 이용상태, 임대차 관계 및 매각 제외 물건이 경제적 가치에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
감정가 1,574,608,200원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,102,226,000원입니다. 감정가 대비 할인 폭은 분명하지만 이는 감정평가액 대비 할인일 뿐, 현재 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 특히 공업용으로 이용하는 근린시설과 토지는 실제 활용 가능성에 따라 가치 차이가 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70687 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 은현면 운암리 369-2 |
| 등기 건물 표시 | 경기도 양주시 은현면 운암리 369-3 다동 도로명주소: 경기도 양주시 은현면 운하로101번길 174-15 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 공업용 등으로 이용 중인 일반철골구조 지상 1층 건물 |
| 건물구조 | 일반철골구조 · 샌드위치판넬지붕 · 판넬 마감 · 에폭시 바닥 · 새시 창호 |
| 소유자 | 심선화 (단독소유 등기) |
| 감정가 | 1,574,608,200원 |
| 최저매각가 | 1,102,226,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 은현농업협동조합 (경매개시결정상 채권자) |
| 청구금액 | 714,490,224원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 5 지상 매각 제외 컨테이너 존재 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당권
현재 권리분석의 기준은 2023.07.28 설정된 은현농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원으로, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 앞서 설정된 양주축산업협동조합과 국민은행의 근저당권은 이미 해지·말소되었으며, 2025년 이광희 가압류도 별도 해제로 말소되었습니다.
말소기준권리 이후의 농협은행 가압류 및 은현농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2026.08.07 기존 근저당권의 확정채권양도에 따른 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전이 등기되어 있습니다. 이는 별도의 새로운 선순위 근저당권 설정이 아니라 기존 근저당권의 권리자 이전으로, 매각에 따른 소멸 구조를 분석할 때 함께 반영해야 합니다.
② 임대차·점유 — 확인되지 않은 위험이 핵심
임대관계 미상. 감정평가 관련 조사에서는 이해관계인의 폐문·부재 등으로 일부 내부 이용상황과 구조를 직접 확인하지 못하였고, 공부·도면 및 외부관찰을 기준으로 평가한 부분이 있습니다.
| 점검 대상 | 확인 내용 | 권리분석 |
|---|---|---|
| 실제 임차인 | 임대관계 미상 | 확인 필요 |
| 대항력 | 점유자·계약·사업자등록 등 확인 필요 | 대항력 가능·미상 |
| 우선변제권 | 확정일자·배당요구 등 확인 필요 | 미상 |
| 매수인 임대차 인수 | 배당계산상 0원 | 실제 인수위험 미확정 |
임차인이 확인되지 않았다는 사실만으로 임차인이 없다고 단정할 수는 없습니다. 특히 공업용 건물의 실제 사용자가 소유자와 다른 경우, 점유 개시 시기와 임대차계약, 사업자등록 등을 통해 상가건물 임대차 관련 대항력 여부를 확인해야 합니다. 보증금·점유자·계약관계가 확정되지 않았으므로 현재 단계에서 인수보증금을 계산하거나 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 검토 — 감정가 70%가 시세 70%는 아니다
현재 최저매각가는 감정가 1,574,608,200원의 70% 수준인 1,102,226,000원입니다. 1회 유찰된 것은 분명하지만, 이 물건은 공업용 이용 건물과 토지가 결합된 일괄매각 물건입니다. 단순한 주거용 아파트와 달리 실제 토지 이용 가능성, 공장·창고 등의 사용 적합성, 진입로 조건과 환경규제 등이 가격에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 1,102,226,000원 | 70% | 시세 검증 필요 |
| 2회 유찰 시 | 771,558,200원 | 49% | 조건부 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 540,090,740원 | 34% 수준 | 조건부 시나리오 |
향후 유찰 시 금액은 제시된 회차별 시나리오입니다. 실제 매각조건 및 최저매각가격은 법원의 후속 공고로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,102,226,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,422,260원 |
| 1. 근저당 · 은현농업협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,184,281원 | 7,184,281원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 241,619,459원 |
현재 최저매각가에 매각된다는 가정에서는 집행비용을 제외한 후 채권최고액 기준 근저당권과 후순위 가압류 채권이 전액 배당되고, 소유자에게 241,619,459원이 남는 것으로 계산됩니다. 다만 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산되어 있으며, 실제 피담보채권액·근저당권 이전에 따른 채권자 관계·법정 배당순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 잔여금은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 채권자 배당 | 미배당액 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 847,184,281원 | 0원 | 241,619,459원 |
| 2회 유찰 시 | 761,442,618원 | 85,741,663원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 532,289,833원 | 314,894,448원 | 0원 |
2회 유찰 시 시나리오에서도 신청채권자의 청구액 714,490,224원은 예상배당액으로 충족되지만, 3회 유찰 시에는 신청채권자에 대한 예상배당이 532,289,833원으로 감소해 청구액을 충족하지 못합니다. 이 배당 부족은 채권자 측 문제로서, 확인된 근저당권 채무가 매수인에게 자동 승계된다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·토지·건물 실사 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주시 은현면 운암리 운암리전원마을회관 북서측에 위치합니다. 공장과 전·답 등이 혼재하는 소규모 공장지대로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 현장까지 차량 접근이 가능하며 서측에 삼일로(39번 지방도), 동측에 은현로(375번 지방도)가 있습니다. 다만 실제 공업용 활용에 필요한 화물차 진입 및 회차 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
- 건물. 기호 2·3·4는 각각 일반철골구조 샌드위치판넬지붕의 지상 1층 건물로, 공업용 등으로 이용 중입니다. 기본 위생설비, 급·배수 및 전기설비 등이 조사되었습니다.
- 내부 상태. 일부는 이해관계인의 부재 등으로 직접 확인하지 못한 채 공부와 외부관찰에 따라 평가되었습니다. 실제 구조, 시설 노후도, 설비 가동 여부와 보수 필요성을 확인해야 합니다.
- 토지이용. 자연녹지지역과 성장관리계획구역 등에 해당하며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역 관련 규제가 기재되어 있습니다. 허용 가능한 업종과 시설 설치 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 도로 토지. 확인된 도로 지목 토지는 면적 258.0㎡, 공시지가 57,700원/㎡, 완경사·사다리형이며 세로한면(가) 조건입니다. 도로 지목과 실제 진입·통행 조건을 함께 검토해야 합니다.
- 토지 경계. 정확한 측량 시 경계와 면적이 달라질 가능성이 있으며, 타인 소유 시설이 본건 토지를 점유하거나 본건 건물 등이 타인 토지를 점유할 가능성이 기재되어 있습니다. 측량과 인접 소유관계 확인이 중요합니다.
- 공유지분. 기호 1 토지는 심선화 지분 2분의 1 전부가 감정평가 대상입니다. 공유관계와 실제 사용·관리 가능 범위를 별도로 검토해야 합니다.
- 제시외 시설. 기호 5 지상에 제시외건물 ㄱ~ㄴ이 존재하고, 매각물건명세서에는 목록 5 지상 매각 제외 컨테이너가 명시되어 있습니다. 노후 컨테이너와 적치물 등은 별도로 평가되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각목록 일치 여부. 운암리 369-2와 건물 등기에 기재된 운암리 369-3 다동, 각 토지·건물 목록의 대응관계를 반드시 대조하세요.
- 말소기준 및 채권양도. 은현농업협동조합의 2023.07.28 근저당권과 2026.08.07 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 내역을 확인하세요.
- 임차인·점유자 조사. 현재 사용 주체, 임대차계약, 사업자등록, 점유 개시 시기, 보증금 및 배당요구 여부를 확인하세요. 대항력은 현재 미상입니다.
- 토지 경계측량. 실제 점유와 공부상 경계가 일치하는지, 타인 토지 침범 또는 타인 시설의 점유 문제가 있는지 살펴보세요.
- 공유지분 검토. 기호 1의 2분의 1 지분에 관하여 공유자 관계, 진입로 이용 및 공유물 관리상 제한을 확인하세요.
- 제시외건물·컨테이너. 목록 5 지상 매각 제외 컨테이너, 제시외건물 ㄱ~ㄴ 및 적치물의 소유·이전·철거 문제를 검토하세요.
- 공업용 활용 적합성. 자연녹지지역과 성장관리계획, 배출시설 설치 제한 등 규제에 비추어 계획한 용도가 가능한지 확인하세요.
- 내부 시설 확인. 판넬 건물 상태, 전기·급배수, 구조·누수·노후화와 보수 비용을 검토하세요.
- 가격 검증. 주변 유사 공업용 토지·건물의 실제 거래 및 사용 가능 면적을 기준으로 취득 상한을 산정하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장과 지적도를 확인하세요. 매각기일 및 최저매각가의 변경 여부도 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기권리는 정리, 현장위험은 보류”
이 물건의 등기부를 보면 말소기준권리의 위치가 명확하고, 과거 근저당권과 가압류도 이미 정리되어 있어 등기상 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 배당계산에서 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 근린시설과 토지의 일괄경매는 등기부만 깨끗하다고 안전한 물건이 되지 않습니다. 임대관계가 확인되지 않았고, 건물 내부 일부가 미확인 상태이며, 토지의 경계·지분·점유 문제와 매각 제외 컨테이너가 존재합니다. 이 요소들은 실제 취득비용과 향후 활용 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
현재 최저매각가 1,102,226,000원은 감정가의 70%지만, 이를 시장가치 대비 할인으로 해석할 만한 실거래 근거는 확인되지 않았습니다. 따라서 현장 실사와 임대차 확인, 토지 이용 검증이 완료되기 전에는 가격 매력을 확정하거나 적극 입찰하기 어렵습니다.
결론은 권리관계 조건부 양호, 현장 위험 주의, 가격 판단 보류. 핵심은 더 유찰되기를 기다리는 것 자체보다, 매수인이 실제로 취득하고 사용할 수 있는 자산의 범위를 먼저 확정하는 데 있습니다.
