의정부지방법원 2026타경70687. 경기도 양주시 은현면 운암리 소재의 근린시설 + 토지 경매입니다. 감정평가상 기호 2·3·4는 각각 공업용 등으로 이용 중이며, 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지상 1층입니다. 현재 등기상 소유자는 심선화이고, 말소기준권리는 2023년 7월 28일 설정된 은현농업협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다.
이 말소기준 이후의 농협은행 가압류 7,184,281원과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없고, 현재 배당 계산에서도 채권자 미배당액은 0원, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 따라서 등기권리 자체보다 현장에서 확인해야 할 토지·건물의 이용 상태와 제외 물건, 경계가 더 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70687 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 은현면 운암리 369-2 |
| 등기 건물 | 경기도 양주시 은현면 운암리 369-3 다동 · 운하로101번길 174-15 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 기호 2·3·4 공업용 등으로 이용 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지상 1층 |
| 소유자 | 심선화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,574,608,200원 / 1,574,608,200원 (신건) |
| 청구금액 | 714,490,224원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2011년 양주축산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소되었고, 2022년 국민은행 근저당 756,000,000원도 2023년 8월 1일 해지로 말소되었습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2023.07.28 은현농업협동조합 근저당 840,000,000원입니다. 이후 설정된 농협은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
말소기준 근저당은 2026년 8월 7일 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전되었습니다. 권리의 순위 자체는 기존 4번 근저당을 기준으로 이어집니다.
② 매각조건과 현장 확인 — 이 물건의 핵심 리스크
- 공업용 이용. 감정평가상 기호 2·3·4는 각각 공업용 등으로 이용 중입니다.
- 건물 상태 확인. 내부 일부는 이해관계인의 폐문 부재 등으로 공부·외부관찰·도면을 기준으로 평가되었습니다.
- 토지 경계. 정확한 측량 시 면적과 경계가 달라질 수 있고, 타인 토지와의 상호 점유 가능성도 감정평가에서 주의사항으로 제시되었습니다.
- 제시외 물건. 기호 5 지상에는 제시외건물과 노후 컨테이너 등이 있고, 일부는 별도 평가되지 않았습니다.
- 지분 확인. 기호 1은 심선화 지분 2분의 1 전부에 대한 감정평가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,574,608,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,146,082원 |
| 2. 근저당 · 은현농업협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 7,184,281원 | 7,184,281원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 709,277,837원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액이 전액 충족되고 소유자 잔여가 709,277,837원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,574,608,200원 | 0원 | 709,277,837원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,259,686,560원 | 0원 | 397,505,413원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,007,749,248원 | 0원 | 148,087,475원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가가 1,007,749,248원까지 내려가도 계산상 채권자 미배당은 0원이고, 매수인이 승계할 금액 역시 0원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 현재 감정가나 유찰가가 시장가격 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 운암리전원마을회관 북서측에 위치하고, 인근은 공장·전·답 등이 혼재하는 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 서측으로 삼일로(39번 지방도), 동측으로 은현로(375번 지방도)가 있습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·성장관리계획구역(일반형, 은현12)이며 성장관리권역에 포함됩니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 토지 정보. 제공된 토지 항목은 지목 도로, 면적 258㎡, 공시지가 57,700원/㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 대조. 일괄매각 대상과 목록 5 지상의 매각 제외 컨테이너 위치를 현장에서 구분하세요.
- 제시외건물 확인. 기호 5 지상 제시외건물과 적치물·노후 컨테이너의 소유·사용 관계를 확인하세요.
- 경계 측량 검토. 감정평가가 경계·면적 상이 가능성과 상호 점유 가능성을 직접 경고하고 있으므로 필요하면 측량을 검토해야 합니다.
- 기호 1 지분 확인. 심선화 지분 2분의 1 전부에 대한 감정평가라는 점을 원본 목록과 대조하세요.
- 내부 이용 확인. 내부 일부가 폐문 부재로 공부와 외부관찰 등을 기준으로 평가됐으므로 실제 공업용 이용 상태와 시설 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 공장·근린시설·토지 거래와 임대수익 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 물건 자체는 단순하지 않다
이 사건은 등기만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2023년 은현농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·경매개시결정은 소멸하며, 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실제 입찰 난도는 권리보다 물건의 구성에서 올라갑니다. 근린시설과 토지가 함께 매각되고, 공업용 건물이 있으며, 일부 지상에는 매각 제외 컨테이너와 제시외건물이 존재합니다. 감정평가도 토지 경계·면적 및 상호 점유 가능성을 별도로 경고하고 있습니다. 게다가 실거래 시세가 없어 신건 최저가 1,574,608,200원의 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 현장·경계·매각범위와 가격 검증은 필수”입니다.
