의정부지방법원 2026타경70727. 의정부시 가능동 인성하이츠22차 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만 감정평가 이용상태와 집합건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 감정평가상 거실·안방·가족실·침실1·욕실2· 보일러실 등으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 7층입니다.
가격만 놓고 보면 최저매각가 191,000,000원은 최근 비교 실거래 197,000,000원의 97.0%입니다. 다만 비교 가능한 거래가 2025.01의 1건뿐이므로, 이 수치만으로 뚜렷한 가격 메리트가 있다고 평가하기에는 표본이 얕습니다. 특히 감정평가 과정에서 폐문부재로 내부 확인이 제한됐고 임대관계도 미상으로 조사됐다는 점이 이번 사건의 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70727 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 638-15 인성하이츠22차 3층 302호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 |
| 대상면적 | 71.87㎡ |
| 소유자 | 이상돈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대왕새마을금고 / 148,728,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 과거 등기는 다수, 현재 배당의 중심은 대왕새마을금고
데이터상 말소기준권리로 산정된 등기는 2021.11.05 의정부시 압류입니다. 다만 해당 압류는 2022.02.24 4번 압류등기말소가 기재돼 있습니다. 이전의 소유권이전청구권가등기와 여러 근저당도 2024년과 2025년 사이 말소됐고, 현재 배당모형에서 핵심으로 잡힌 권리는 2025.05.16 대왕새마을금고 근저당권 180,000,000원입니다. 2026.04.13 대왕새마을금고가 임의경매를 신청했습니다.
② 시세 비교 — 1.91억 vs 확인된 거래 1.97억
인성하이츠22차는 11세대, 사용승인일은 2015.12.14입니다. 대상면적 71.87㎡와 면적이 매칭되는 실거래 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 72.14㎡ | 3 | 197,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 197,000,000원 |
현재 최저매각가 191,000,000원은 최근 12개월 평균 197,000,000원의 97.0%입니다. 최근 시세보다 높은 가격은 아니지만, 비교 표본이 1건에 불과하므로 97.0%라는 비율만으로 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,474,000원 |
| 2. 근저당 · 대왕새마을금고 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,526,000원 |
현재 회차 배당모형에서는 집행비용 3,474,000원과 대왕새마을금고 근저당 180,000,000원을 배당한 뒤 7,526,000원이 소유자에게 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 191,000,000원 | 180,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 152,800,000원 | 149,860,800원 | 30,139,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 122,240,000원 | 119,728,640원 | 60,271,360원 |
1회 유찰 시 매각가는 152,800,000원, 2회 유찰 시 122,240,000원으로 내려갑니다. 다만 어느 시나리오에서도 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 단지 통계의 평균 유찰 횟수가 0.0회인 만큼, 유찰을 당연한 전제로 보기는 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부여자고등학교 북동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측으로 상태가 양호한 폭 6m 내외 도로가 소재합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이며 공시지가는 1,542,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 7층 건물의 3층 302호이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 인성하이츠22차는 11세대이며 비교 가능한 실거래는 1건으로, 시세 판단 시 개별 호수 상태 확인의 비중이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 확인이 제한돼 외부관찰과 도면 등을 기준으로 평가된 만큼 실제 내부구조·관리상태가 다를 수 있습니다.
- 시세 표본 주의. 197,000,000원이라는 비교가격은 2025.01 거래 1건에 기반합니다. 97.0%라는 숫자를 절대적인 시세할인으로 보지 않는 편이 안전합니다.
- 권리 원본 대조. 2021.11.05 압류와 2022.02.24 말소 기록, 과거 가등기·근저당 말소 이력을 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당모형의 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 가격은 나쁘지 않지만, 핵심은 임대관계 확인
신건 191,000,000원은 확인된 최근 실거래 197,000,000원의 97.0%이고, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 가격만 보면 최근 비교가격을 웃도는 신건은 아닙니다. 그러나 실거래 표본이 1건에 불과하고, 감정평가서가 임대관계를 미상으로 두고 있으며 내부 확인도 폐문부재로 제한됐습니다. 이 사건은 “97.0%라서 싸다”보다 “점유·임대차가 실제로 어떻게 돼 있는가”를 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 가격은 검토 가능, 권리·점유는 원본 확인 후 판단이 적절합니다.
