의정부지방법원 2026타경70727. 의정부시 가능동 인성하이츠22차 302호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 집합건축물대장상 용도와 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 감정평가서에는 거실·안방·가족실·침실·욕실 등이 기재되어 있어 실제 이용 형태는 주거공간에 가깝습니다.
이 사건의 핵심은 가격 할인과 권리·점유 불확실성을 구분하는 것입니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 점은 분명하지만, 낙찰자가 실제로 어떤 점유자를 상대해야 하는지, 2025년 1월 거래가격을 지금도 유효한 시세로 볼 수 있는지는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70727 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 638-15 인성하이츠22차 제3층 제302호 도로명주소: 경기도 의정부시 신촌로63번길 20-9 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건상 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔 |
| 비교대상 면적 | 71.87㎡ · 실거래 비교 면적 72.14㎡ |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 3층 · 총 11세대 |
| 준공 | 2015.12.14 |
| 소유자 | 이상돈 · 단독소유 · 2015.12.22 소유권이전 |
| 감정가 | 191,000,000원 |
| 최저매각가 | 133,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 대왕새마을금고 |
| 청구금액 | 148,728,890원 |
| 현존 근저당 | 대왕새마을금고 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 현장 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 현재 근저당은 소멸, 점유는 별개
등기 이력을 보면 과거 수산업협동조합중앙회·서울우유협동조합·김인우·샤인캐피탈대부·오케이파이낸셜대부·현대해상화재보험 등의 근저당 설정이 있었으나, 이들은 모두 말소 이력이 확인됩니다. 샤인캐피탈대부의 소유권이전청구권가등기 역시 2024.06.05 말소되었습니다.
따라서 과거 등기에 기재됐던 채권최고액을 전부 합산해 낙찰자의 부담으로 계산하는 것은 잘못입니다. 현재 매각으로 소멸할 주된 권리는 대왕새마을금고의 채권최고액 180,000,000원인 근저당과 2026.04.13 임의경매개시결정입니다.
② 점유·임차인 — 인수액 0원 판단의 전제
현재 확인된 임차인 신고자는 0명입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 임차인이 존재하지 않는다는 사실은 다릅니다.
| 구분 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 신고자 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 확인액 0원 |
| 실제 점유자 | 임대관계 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
대항력 판단에는 실제 점유, 주민등록 또는 해당 용도에 적용되는 대항요건, 권리취득 시점 등이 중요합니다. 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력 있음 또는 보증금 전액 소멸이라고 단정할 근거는 없습니다.
③ 시세 비교 — 할인율은 크지만 거래 표본이 부족하다
인성하이츠22차는 11세대 규모의 소형 집합건물입니다. 확인되는 비교 거래는 2025년 1월의 1건으로, 해당 거래의 전용면적은 72.14㎡, 거래금액은 197,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 72.14㎡ | 3층 | 197,000,000원 |
| 비교 거래 평균 | — | 1건 | 197,000,000원 |
| 감정가 | 191,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 133,700,000원 |
| 비교 실거래가 | 197,000,000원 (2025.01) |
| 최저가 / 실거래 | 67.9% |
| 실거래 대비 차액 | 63,300,000원 |
| 감정가 대비 할인액 | 57,300,000원 |
| 거래 표본 | 1건 · 현재 가격 수준 검증 필요 |
숫자만 놓고 보면 최저가는 확인된 거래금액의 67.9%입니다. 기준 거래보다 63,300,000원 낮다는 점은 상당한 차이입니다.
그러나 이 거래는 2025년 1월에 이루어졌습니다. 2026년 10월 매각기일을 기준으로 현재 시세를 직접 보여 주는 거래는 아닙니다. 거래 1건의 가격을 지역 시장 전체의 안정적인 평균으로 일반화할 수 없고, 층이 같더라도 면적·내부 상태·이용 형태 등이 완전히 일치한다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,671,800원 |
| 1. 근저당 · 대왕새마을금고 | 180,000,000원 | 131,028,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,671,800원을 공제한 나머지 131,028,200원이 대왕새마을금고에 배당되는 구조입니다. 배당 후 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.
근저당 채권최고액 180,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 48,971,800원입니다. 다만 이 금액은 채권최고액과 예상배당액의 차이로 산출한 시뮬레이션상 부족액이며, 실제 채무 잔액과 동일하다는 의미는 아닙니다.
신청채권자의 청구금액은 148,728,890원으로, 예상 배당액이 이에 미치지 못합니다. 그렇더라도 이 근저당의 미배당분은 일반적으로 낙찰자의 별도 인수채무가 되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확인사항은 그대로
현재 최저가가 감정가의 70%이며, 추가 유찰 시 다음과 같은 가격 및 배당 시나리오가 산정됩니다.
| 회차 | 최저가격 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 133,700,000원 | 48,971,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 93,590,000원 | 88,494,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 65,512,999원 | 116,066,235원 | 0원 |
추가 유찰 시나리오에서도 기존 근저당의 미배당액이 매수인에게 그대로 이전되지는 않는 것으로 산정됩니다. 다만 새로운 최저가격이 실제 시장가치보다 낮다는 사실까지 보장되는 것은 아닙니다.
특히 거래 표본이 적은 소규모 건물에서는 경매가격 할인 폭이 커도 매수 희망자를 찾기 어렵거나 매도에 시간이 걸릴 수 있습니다. 저가 낙찰 자체보다 정확한 현재 시세와 환금성이 중요합니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 가능동 소재 의정부여자고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 7층 건물입니다. 위생·급배수·전기·난방·소화·승강기 설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 실제 이용. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 감정평가상 거실·안방·가족실·침실·욕실 등이 있는 오피스텔 형태로 이용 중입니다. 사건상 근린시설 분류와의 차이를 확인해야 합니다.
- 도로. 건물 남측으로 폭 약 6m의 도로가 접하며, 도로 상태는 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 및 교육환경 관련 상대보호구역 등이 적용됩니다. 공시지가는 1,542,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이도 없다고 기재되어 있습니다.
- 환금성. 총 11세대의 소규모 건물이며 확인된 비교 거래는 1건입니다. 충분한 거래량으로 유동성을 확인하기 어려워 매도 시점과 적정가격 산정에 신중할 필요가 있습니다.
- 내부 상태. 폐문부재 등으로 내부 구조 및 관리상태를 직접 확인하지 못했습니다. 감정평가상 상태와 실제 수리 필요 상태에 차이가 있을 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021년 의정부시 압류는 2022년 말소됐습니다. 2025.05.16 대왕새마을금고 근저당을 중심으로 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 점유자 확인. 현재 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자·사업장 사용자·전입 및 임차보증금 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 검증. 점유자가 임차인이라면 점유·주민등록 또는 사업자등록 등 해당 임대차 유형의 대항요건과 그 발생시점을 검토해야 합니다.
- 시세 재검증. 2025.01 거래 197,000,000원 한 건만으로 현재 적정가격을 확정할 수 없습니다. 최근 거래와 인근 유사 오피스텔의 매물·계약가격을 확인하세요.
- 실내 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 어려웠습니다. 누수·설비·벽체·내부 마감 및 사용상태에 대한 현장 점검이 필요합니다.
- 용도 일치 확인. 근린시설 분류와 집합건축물대장상 오피스텔 용도, 실제 이용 상태를 관계 서류와 대조하세요.
- 미납 관리비. 관리주체를 통해 체납액과 공용부분 관리비 승계 가능성을 확인하세요.
- 배당액과 인수액 구분. 근저당 채권자의 미배당액은 자동으로 매수인 채무가 되는 것이 아닙니다. 반대로 확인되지 않은 선순위 임차보증금은 별도 검증이 필요합니다.
- 명도 가능성. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자가 존재하면 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 원본 확인. 매각기일 2026.10.22 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 집합건축물대장 및 감정평가서를 다시 대조하세요.
⑧ 종합 판단 — 가격은 관심, 권리 확인은 아직 진행형
가격 자체는 검토할 만하지만, 현재 확인 상태로는 적극 입찰 판단을 내리기 어렵습니다. 권리 측면에서는 기존 근저당이 정리되는 구조가 장점입니다. 반면 점유자가 확정되지 않아 잠재적인 보증금 인수 위험을 완전히 배제할 수 없습니다.
또한 비교 거래 1건이 과거에 197,000,000원에 체결됐다는 이유만으로 현재 최저가와의 차액 전부를 기대수익으로 보는 것은 적절하지 않습니다. 현재 거래 가능한 가격과 보유·매도 과정의 비용 및 기간을 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 무엇을 인수하는가”
의정부 인성하이츠22차 302호는 감정가에서 1회 유찰된 133,700,000원의 물건입니다. 등기상 과거 권리들은 상당 부분 정리됐고, 현재 대왕새마을금고 근저당도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 감정평가상 임대관계 미상이라는 사실을 가볍게 볼 수 없습니다. 현재 인수액 0원은 확인된 등기와 배당 시뮬레이션상 결론이지, 모든 점유 관련 위험이 해소됐다는 보증은 아닙니다.
가격 측면에서는 과거 실거래의 67.9%라는 수치가 눈에 띄지만, 그 실거래는 2025년 1월의 단 1건입니다. 시세의 최신성, 실제 점유자, 내부 상태, 용도 및 환금성을 확인한 후에야 실질적인 매수 메리트를 평가할 수 있습니다.
최종 결론은 조건부 검토입니다. 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유·보증금 및 시세가 검증되기 전에는 낮은 최저가격만을 근거로 입찰하기보다 위험을 먼저 해소하는 접근이 필요합니다.
