의정부지방법원 2025타경64315. 고양시 일산동구 풍동 더포레스트빌 102동 302호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박선주이며 2021.04.26. 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 285,000,000원입니다. 권리분석의 출발점은 2021.06.17. 금천구 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리이고, 그 뒤 국민건강보험공단·서울특별시금천구·국·금천구의 압류와 2025.09.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 단순한 “후순위 전부 소멸” 사건은 아닙니다. 임차권자 이지연은 전입일이 2021.03.12., 확정일자가 2021.02.09.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금도 285,000,000원이어서 확약이 없었다면 현재 최저가에서 배당받지 못하는 금액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 이 위험을 뒤집는 핵심 서류가 바로 2026.06.29.자 인수조건변경확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64315 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1121-1 더포레스트빌 102동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 14-18 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지1층/4층 중 제3층 제302호 |
| 소유자 | 박선주 · 2021.04.26. 소유권이전 · 거래가액 285,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 179,900,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘대항력 포기 확약’
과거 2019년부터 2021년까지 설정됐던 근저당권·전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 봐야 할 말소기준은 2021.06.17. 금천구 압류입니다. 이후 압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지연 | 2021.03.12 / 2021.02.09 | 285,000,000원 | 有 → 확약 포기 | 有 | 해당 없음 |
| 윤성진 | 2025.05.23 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
윤성진은 전입일이 2025.05.23.으로 말소기준권리인 2021.06.17.보다 늦어 제공된 조사결과상 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 말소기준보다 후순위 전입이므로 이 점만으로 매수인 인수형 임차인으로 보지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 85.9%지만 표본은 약하다
최근 확인된 거래는 2건이고 평균은 209,500,000원입니다. 현재 최저가 179,900,000원은 이 평균의 85.9%입니다. 최신 거래는 2025.05.의 239,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 47.26㎡ | 3 | 239,000,000원 |
| 2024.10 | 28.61㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 2건 | 209,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 179,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,318,600원 |
| 1. 임차인 이지연 보증금 · 우선변제 | 285,000,000원 | 176,581,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에서는 이지연 보증금 부족분 108,418,600원이 계산되지만, 2026.06.29.자 확약에 따라 이지연 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 있다면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 풍산역 남동측 인근이며, 주변에 유사 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 풍산역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 지1층/4층 건물의 제3층 제302호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역입니다.
- 공시지가. 1,555,000원/㎡이며 토지면적은 957.0㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 18세대 규모이고 최근 거래 표본이 2건이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 9.1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.29.자 인수조건변경확약서에 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의가 실제 매각조건에 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 이지연 보증금의 룰상 부족분은 108,418,600원이지만 확약 반영 시 실질 인수는 0원입니다. 이 조건이 유지되는지가 권리분석의 핵심입니다.
- 윤성진 점유 확인. 전입은 2025.05.23.으로 후순위이지만 보증금은 미상입니다. 실제 점유 상태와 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 포함되면 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 주의. 최근 거래 2건은 대상 41.22㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 85.9%만으로 가격 메리트를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 환금성 점검. 단지 평균 유찰 9.1회라는 지표를 고려해 낙찰 후 재매각 가능성과 수요층을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 환금성은 별개다”
이 사건의 첫인상은 보증금 285,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 최저가 기준 108,418,600원의 미배당 보증금이 인수될 수 있는 구조입니다. 그러나 2026.06.29.자 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 실질 인수는 0원입니다.
가격은 감정가 257,000,000원에서 두 차례 유찰돼 179,900,000원까지 내려왔고, 최근12개월 거래 평균 209,500,000원의 85.9%입니다. 다만 거래가 2건뿐이고 대상 면적과도 일치하지 않습니다. 여기에 단지 평균 유찰 9.1회가 겹칩니다. 따라서 결론은 권리조건은 확약 확인 시 해소, 가격은 참고상 낮지만 환금성은 보수적으로 판단입니다.
