의정부지방법원 2025타경64315. 경의중앙선 풍산역 남동측 인근의 더포레스트빌 102동 3층 302호, 전용 41.22㎡ 다세대주택입니다. 표면적으로는 감정가 257,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 179,900,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 가격 판단은 최저가에서 끝나지 않습니다. 임차권자 이지연의 보증금은 285,000,000원이고, 매각물건명세서는 이 임차인이 매수인에게 대항할 수 있으며 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 매수인의 총부담은 낙찰가 + 보증금 미배당 잔액으로 계산해야 하며, 보증금 285,000,000원 수준에 수렴합니다. 여기에 매각대금에서 먼저 빠지는 집행비용 3,318,600원과 금액이 확인되지 않은 조세채권이 있으면 임차인 배당액이 줄어 매수인의 실제 총부담은 285,000,000원을 웃돌 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64315 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1121-1 더포레스트빌 제102동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 41.22㎡ · 지하 1층/지상 4층 중 3층 |
| 소유자 | 박선주 (2021.04.26. 소유권이전, 거래가액 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 179,900,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 더포레스트빌101동102동 · 18세대 · 2018.12.06. |
① 권리 흐름 — 기말소 담보권이 아니라 대항 임차인이 핵심
등기부에는 과거 여러 근저당권과 전세권이 보이지만, 이 권리들은 2019.08.20., 2019.12.13., 2020.07.13., 2021.03.12.에 순차적으로 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 스마일에셋플러스대부·투게더대부·이관숙·지인파이낸스대부·예가람저축은행· 예스파이낸스대부의 담보권을 현재 배당대상 채권으로 다시 계산해서는 안 됩니다.
기말소 권리를 제외하면 현존 권리 중 가장 앞선 기준점은 2021.06.17. 압류입니다. 이지연은 그보다 앞선 2021.03.12. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.02.09.입니다. 이후 2023.03.27. 보증금 285,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌으며, 매각물건명세서도 이 임차인의 대항력과 미배당 보증금 승계를 명시하고 있습니다.
임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지연 | 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 2021.03.12. / 2021.02.09. | 285,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 미배당 잔액 인수 |
| 윤성진 | 점유 부분·용도 미상 | 2025.05.23. / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
윤성진은 2025.05.23. 전입해 기준점보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 점유 부분이 확인되지 않았으므로 실제 명도 대상과 점유관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액과 이지연의 임차보증금은 각각 285,000,000원이나, 두 금액의 법적 관계가 확인되지 않은 상태에서 별개의 보증금으로 단순 합산하지 않았습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득비용으로 비교
더포레스트빌101동102동에서 확인되는 실거래는 2건입니다. 다만 대상 물건 전용면적은 41.22㎡이고 실거래 면적은 47.26㎡와 28.61㎡로 서로 달라, 동일 면적의 직접 비교가 아니라 단지 참고치로만 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 47.26㎡ | 3 | 239,000,000원 |
| 2024.10 | 28.61㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 평균 | 면적 상이 | 2건 | 209,500,000원 |
현재 최저가 179,900,000원은 참고 실거래 평균 209,500,000원의 85.9%입니다. 최저가만 보면 할인처럼 보이지만, 대항 임차보증금의 미배당 잔액을 반영한 실질취득 수준은 약 285,000,000원 이상입니다. 이는 참고 실거래 평균의 약 136.0%이고, 확인된 최고 거래가 239,000,000원보다도 46,000,000원 높은 수준입니다.
③ 예상배당 구조 (매각가 179,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준금액 | 예상배당·판단 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,318,600원 |
| 배당 전 잔여재원 | 179,900,000원 | 176,581,400원 |
| 국세·지방세 등 압류 5건 | 금액 미상 | 당해세 여부에 따라 변동 |
| 이지연 임차보증금 | 285,000,000원 | 최종 배당표에서 확정 |
| 주택도시보증공사 청구 | 285,000,000원 | 임차보증금과의 관계 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 미배당 잔액 | 정확한 금액 미확정 |
과거 설정됐다가 이미 말소된 근저당권과 전세권은 현존 채권이 아니므로 배당대상에서 제외했습니다. 현재 확인 가능한 확정 배분은 집행비용 3,318,600원과 그 차감 후 배당재원 176,581,400원까지입니다. 조세채권 금액과 임차보증금 배당액이 확정되지 않아 인수액을 특정 금액으로 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경의중앙선 풍산역 남동측 인근으로, 유사 다세대주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 경의중앙선 풍산역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지하 1층·지상 4층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖췄습니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 토지. 부정형 평지의 다세대주택 건부지로 북측 포장도로에 접하며, 토지면적은 957㎡, 공시지가는 1,555,000원/㎡입니다.
- 환금성. 18세대 소규모 다세대이고 관련 경매물건 평균 유찰 횟수가 9.2회입니다. 실거래 표본도 2건이며 면적이 달라 가격 검증력이 낮습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최종 배당표 확인. 이지연의 실제 배당액과 매수인이 승계할 보증금 잔액을 배당표 기준으로 계산해야 합니다.
- 조세채권 확인. 압류 5건의 세액과 당해세 해당 여부에 따라 임차인 배당액과 인수액이 달라집니다.
- 임차보증금과 신청채권 관계 확인. 주택도시보증공사 청구액 285,000,000원과 이지연 보증금 285,000,000원의 법적 관계를 원문 서류로 대조해야 합니다.
- 윤성진 점유 확인. 전입일은 2025.05.23.으로 대항력은 없지만, 보증금·점유 부분·명도 대상 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 시세 재검증. 확인된 거래 2건은 전용면적이 대상 물건과 다릅니다. 전용 41.22㎡에 가까운 다세대 거래와 현장 매물가를 추가 조사해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 해당 지역의 허가 대상과 이용 의무가 입찰 목적에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 관리비·명도비용 확인. 체납 공용관리비와 점유자별 인도 절차 비용을 총취득비용에 반영해야 합니다.
맺으며 — “1.799억에 사는 물건이 아니다”
이 사건의 최저매각가는 179,900,000원이지만, 그 금액만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서가 대항력을 인정한 이지연의 임차보증금은 285,000,000원이고, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 승계합니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 잔액이 커지므로 총부담은 보증금 수준에 수렴하며, 집행비용과 당해세가 있으면 그보다 높아질 수 있습니다.
참고 실거래 평균은 209,500,000원, 확인된 최고 거래가는 239,000,000원입니다. 보증금 기준 실질취득 수준 285,000,000원은 참고 평균의 약 136.0%이고 최고 거래가도 웃돕니다. 소규모 18세대 다세대, 평균 9.2회 유찰, 면적이 일치하지 않는 실거래 표본, 조세채권과 점유관계까지 고려하면 현재 회차는 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 사건입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만, 실질취득비용은 낮지 않습니다.