의정부지방법원 2026타경70734. 경기도 동두천시 보산동 365-12에 위치한 연립/다세대 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 지상 4층이고, 실제 이용상태는 근린생활시설 및 주택입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재되어 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2021.01.13 동두천농업협동조합 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 근저당권 2건, 가압류 2건 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그보다 먼저 전입한 임차인이 있다는 점이 이 물건의 권리분석을 복잡하게 만듭니다. 소멸하는 담보권과 낙찰자가 별도로 부담할 수 있는 임차보증금은 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70734 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 보산동 365-12 도로명: 경기도 동두천시 평화로2544번길 14 |
| 물건종류 / 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 · 지상 4층 |
| 토지 | 175.0㎡ · 대지 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 윤은경(4분의 1) · 윤재용(4분의 1) · 윤재필(4분의 2) |
| 감정가 | 584,435,320원 |
| 최저매각가 | 409,105,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 동두천농업협동조합 |
| 청구금액 | 279,335,631원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
동두천농업협동조합의 2021.01.13 근저당권이 말소기준입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 252,000,000원이며, 동일 채권자의 후순위 근저당권 두 건은 각각 36,000,000원, 60,000,000원입니다. 이 담보권들과 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다.
반면 1층 임차인 SAMARANAYAKA GAMAGE는 2019.10.25 전입하여 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 5,000,000원, 월차임은 500,000원으로 확인되며, 배당을 통한 보증금 회수가 반영되지 않아 매수인 인수 대상으로 분류됩니다. 이 권리는 후순위 근저당권이나 가압류처럼 자동 소멸하는 것으로 보아서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| SAMARANAYAKA GAMAGE 1층 · 월차임 500,000원 |
2019.10.25 | 5,000,000원 | 대항력 있음 | 매수인 인수 우선변제 확인 안 됨 · 5,000,000원 인수 반영 |
| 이정례 2층 |
2025.12.22 | 미상 | 후순위 | 배당요구 2026.06.17 접수 · 보증금 및 우선변제 확인 필요 |
③ 실질취득가 — 최저가에 보증금을 더해야 한다
| 현재 최저매각가 | 409,105,000원 |
|---|---|
| 선순위 임차보증금 인수 | 5,000,000원 |
| 실질취득 예상액 | 414,105,000원 |
| 감정가 | 584,435,320원 |
| 감정가 대비 최저가 | 70% |
| 시세 대비 가격 경쟁력 | 실거래 비교자료 확인 필요 |
현재 최저가에 매수인이 인수하는 보증금을 더하면 409,105,000원 + 5,000,000원 = 414,105,000원입니다. 이는 취득세, 등기비용, 명도비용 및 기타 부대비용을 제외한 금액입니다.
다만 이 물건은 선순위 보증금이 현재 최저가보다 작으므로 보증금 전체가 실질취득가를 고정시키는 구조는 아닙니다. 유찰로 낙찰가가 낮아지면 실질취득액도 함께 낮아지는 시나리오입니다. 각 회차마다 5,000,000원 인수를 별도로 더해야 정확한 자금 규모를 판단할 수 있습니다.
④ 회차별 가격 및 미배당 위험
| 회차 | 최저가 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 409,105,000원 | 414,105,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 286,373,500원 | 291,373,500원 | 107,225,560원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 200,461,450원 | 205,461,450원 | 191,934,841원 |
추가 유찰 시 최저가와 실질취득액이 낮아집니다. 그러나 2회 유찰 시 107,225,560원, 3회 유찰 시 191,934,841원의 채권 미배당이 예상됩니다. 이는 후순위 채권자의 회수 부족을 나타내는 금액으로, 그 자체가 매수인의 인수금이라는 뜻은 아닙니다.
신청채권자 동두천농업협동조합은 현재 회차 및 2회 유찰 시나리오에서는 청구액 충족으로 분류되지만, 3회 유찰 시나리오에서는 미충족으로 분류됩니다. 다만 배당 부족과 임차보증금 인수는 별개이며, 이 물건의 선순위 임차보증금 5,000,000원은 모든 제시 시나리오에 인수액으로 반영되어 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 409,105,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,491,050원 |
| 1층 임차보증금(매수인 인수) | 5,000,000원 | 0원 |
| 1. 동두천농업협동조합 · 을구 1번 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 동두천농업협동조합 · 을구 2번 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 동두천농업협동조합 · 을구 3번 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 10,152,099원 | 10,152,099원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,637,732원 | 30,637,732원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 13,824,119원 |
채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 자동 배당 추정입니다. 현재 회차의 채권자 배당 합계는 388,789,831원이며, 미배당 채권은 0원으로 산정되어 있습니다. 집행비용 6,491,050원과 소유자 잔여금 13,824,119원을 포함하면 매각대금 409,105,000원과 일치합니다. 선순위 임차보증금 5,000,000원은 배당액이 아닌 매수인 인수액이므로 도넛 차트에 중복 합산하지 않았습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동두천시 보산동 보산역 동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재합니다. 전형적인 대단지 아파트 주거지와는 성격이 다릅니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 수도권 전철 1호선 보산역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 4층으로 외벽은 석재 붙임 마감 등, 내부는 페인트·벽지·타일 마감 등입니다. 위생 및 급배수설비, 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 175.0㎡의 사다리형 평지이며, 지목은 대, 이용상황은 주상용입니다. 소로각지로 소로1류와 소로2류에 접합니다. 개별공시지가는 665,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역이며, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 환금성. 주택과 근린생활시설이 혼재한 건물로, 주거용 수요와 상업용 수요를 나누어 검토해야 합니다. 실제 임대수익, 층별 용도 및 건물 상태에 따라 매수층이 달라질 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 환금성이 높다고 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 확인. SAMARANAYAKA GAMAGE의 실제 점유, 임대차계약서, 보증금 5,000,000원, 월차임 500,000원 및 대항력 존속 여부를 확인하세요. 인수액을 입찰자금에 반드시 반영해야 합니다.
- 2층 임차인 확인. 이정례의 보증금, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인하세요. 후순위 전입이지만 미확인 보증금과 명도 문제는 별도로 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물의 포함 범위를 확인하고, 감정평가서의 건물개황도와 현장 상태를 대조하세요.
- 건물별 사용상태 확인. 근린생활시설 및 주택의 층별 용도, 실제 임대차·영업 여부와 건축물대장상 용도를 확인하세요.
- 실거래 및 임대수익 검증. 인근 유사한 주상용 건물의 실제 매매사례와 임대료, 공실 가능성 등을 확인한 후 실질취득 예상액 414,105,000원의 적정성을 판단하세요.
- 공유지분 및 공동담보 확인. 소유자는 윤은경·윤재용·윤재필의 공유 형태이며, 근저당권에는 같은 소재지 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 매각대상과 담보 범위를 원본에서 대조하세요.
- 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건 변경 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 선순위 임차권을 먼저 보라”
이 물건은 감정가 584,435,320원에서 1회 유찰되어 최저가 409,105,000원까지 내려온 상태입니다. 표면적으로는 큰 폭의 할인이지만, 1층 선순위 임차보증금 5,000,000원을 인수하므로 현재 실질취득 예상액은 414,105,000원입니다.
후순위 근저당권과 가압류가 정리된다는 장점은 있지만, 임차인 2명의 점유관계, 2층 보증금 미상, 제시외 건물 포함 일괄매각 및 주택·근린생활시설 혼합 이용이라는 검토 요소가 남아 있습니다.
현재로서는 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 유사 건물 거래가격과 임대수익이 확인되지 않았기 때문입니다. 권리는 조건부 검토, 가격은 시세 확인 전 판단 보류. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 선순위 보증금과 실제 건물 가치를 반영한 취득가격이 적정한지에 있습니다.
