의정부지방법원 2026타경70734. 경기도 동두천시 보산동 365-12, 평화로2544번길 14의 토지 175㎡와 지상 4층 건물입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설 및 주택이며, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지입니다. 현재 공유자는 윤은경 4분의 1, 윤재용 4분의 1, 윤재필 4분의 2입니다. 말소기준권리는 2021.01.13. 설정된 동두천농업협동조합 근저당권 채권최고액 252,000,000원이고, 뒤이어 설정된 같은 조합의 근저당 36,000,000원·60,000,000원, 현대캐피탈주식회사와 경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 등기 자체보다 임차인입니다. 1층 SAMARANAYAKA GAMAGE는 2019.10.25. 전입해 말소기준보다 앞서며 보증금 5,000,000원, 월차임 500,000원입니다. 우선변제권은 확인되지 않았고 예상배당에서도 배당액은 0원으로 잡혀 있어 보증금 전액 5,000,000원이 매수인에게 승계됩니다. 반면 2층 이정례는 2025.12.22. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없고, 2026.06.17. 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70734 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 보산동 365-12 · 경기도 동두천시 평화로2544번길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 · 지상 4층 |
| 토지 | 175㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 공유자 | 윤은경 4분의 1 · 윤재용 4분의 1 · 윤재필 4분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 584,435,320원 / 584,435,320원 (신건) |
| 청구액 | 279,335,631원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인 500만원은 남는다
2021.01.13. 동두천농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2022.10.19.·2024.04.24. 추가 근저당과 2025.11.25. 현대캐피탈주식회사 가압류, 2026.04.08. 임의경매개시결정, 2026.06.09. 경기신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 후순위 권리를 낙찰자가 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SAMARANAYAKA GAMAGE · 1층 | 2019.10.25 | 5,000,000원 | 500,000원 | 확인 없음 | 대항력 有 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
| 이정례 · 2층 | 2025.12.22 | 미상 | 미상 | 2026.06.17 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 대항력 기준 인수 없음 |
③ 실질취득 — 최저가에 500만원을 더해야 한다
현재 신건 최저매각가는 584,435,320원입니다. 여기에 1층 대항력 임차인의 인수 보증금 5,000,000원을 더하면 매수인의 실질취득은 589,435,320원입니다. 1회 유찰 시에는 매각가 467,548,256원에 같은 인수액 5,000,000원을 더해 실질취득 472,548,256원, 2회 유찰 시에는 374,038,604원 + 5,000,000원으로 379,038,604원이 됩니다.
동일 물건의 실거래 비교 자료는 확인되지 않으므로 이 금액을 근거로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 근린생활시설과 주택이 혼재하고 토지가 함께 매각되는 구조라, 단순 주거용 공동주택의 평형별 실거래처럼 일률적으로 비교하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 584,435,320원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,244,353원 |
| 인수 · SAMARANAYAKA GAMAGE 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 동두천농업협동조합 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 3. 근저당 · 동두천농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 근저당 · 동두천농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 10,152,099원 | 10,152,099원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,637,732원 | 30,637,732원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 187,401,136원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 388,789,831원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 1회 유찰 시에도 미배당 0원이며, 2회 유찰 시에는 미배당 20,787,767원이 발생합니다. 1층 임차인 보증금 5,000,000원은 배당이 아니라 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보산역 동측 인근으로 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 전철역인 보산역(1호선)이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 지상 4층 철근콘크리트조 건물로 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 위생·급배수 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 175㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 665,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이며 소로1류와 소로2류에 접합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 신건에서는 최저가 584,435,320원이 아니라 인수액을 포함한 589,435,320원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 1층 임차인. SAMARANAYAKA GAMAGE의 보증금 5,000,000원은 매수인 인수 구조이므로 명도 시 보증금 반환 관계를 반영해야 합니다.
- 2층 임차인. 이정례는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 내용과 임대차계약관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 복합용도. 근린생활시설과 주택의 혼합 이용이므로 층별 실제 사용상태와 점유관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만 임차관계는 남는다”
이 사건은 말소기준 이후의 등기상 권리가 모두 소멸한다는 점만 보면 구조가 단순해 보입니다. 그러나 2019.10.25. 전입한 1층 임차인의 보증금 5,000,000원은 매수인이 인수하고, 2층 이정례의 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 신건의 실질취득은 최저가 584,435,320원이 아니라 589,435,320원입니다. 여기에 근린생활시설과 주택이 혼재하고 토지·제시외 건물이 함께 매각되는 점까지 감안하면, 단순 아파트처럼 권리만 보고 접근하기보다 임차관계와 실제 이용상태를 확인하는 것이 핵심입니다. 시세 자료가 확인되지 않은 만큼 가격 메리트를 섣불리 부여하기도 어렵습니다.
