의정부지방법원 2026타경70735. 의정부역 남서측 인근 ‘의정부역코아루퍼스트원’ 17층 1712호로, 전용 24.43㎡의 공동주택(아파트-도시형생활주택 원룸형)입니다. 소유자 김민영은 2020.11.26. 거래가 157,040,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2024.11.25. 케이뱅크 가압류 12,555,410원이며, 그 뒤의 페퍼저축은행 가압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 의정부시 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 임차인 김지훈입니다. 임대차계약일은 2023.03.13., 확정일자는 2023.03.15., 주민등록과 점유개시는 2023.04.06.으로 모두 말소기준인 2024.11.25.보다 빠릅니다. 보증금은 127,000,000원이고 배당요구도 되어 있어 원래 구조만 보면 대항력·우선변제권을 가진 임차인입니다. 그러나 주택도시보증공사가 이 보증금반환채권을 양수해 우선변제권을 승계했고, 2026.08.04. 대항력을 포기하며 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 김지훈 관련 미배당 보증금의 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70735 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 499-6 의정부역코아루퍼스트원 17층 1712호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 신흥로222번길 5-30 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택 원룸형 · 전용 24.43㎡ · 24층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 김민영 (2020.11.26. 소유권이전 · 거래가 157,040,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 127,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 실질 인수 0원
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복 합산 금지
| 임차인 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지훈 제1712호 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.04.06. | 2023.03.15. | 127,000,000원 | 대항력 有 말소기준보다 전입이 빠름 | 우선변제 有 배당요구 2025.04.09. | HUG 승계 실질 인수 0원 |
실제 임차인은 김지훈 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 김지훈의 임차보증금반환채권을 양수해 우선변제권을 승계한 신청채권자이므로, 김지훈 보증금 127,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 127,000,000원을 서로 다른 보증금처럼 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
의정부역코아루퍼스트원은 298세대, 2020.10.05. 준공이며 비교 대상 전용면적은 24.43㎡입니다. 전체 12건 평균 거래가는 124,185,000원이지만, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 118,333,333원, 최신 거래 140,000,000원, 최근·과거 추세 -6.2%를 우선해서 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 24.43㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2024.06 | 24.43㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 2024.05 | 26.55㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2023.08 | 24.43㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2023.04 | 24.43㎡ | 8 | 123,000,000원 |
| 2022.12 | 24.43㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2022.08 | 24.43㎡ | 20 | 100,000,000원 |
| 2021.12 | 24.43㎡ | 23 | 132,740,000원 |
| 2021.12 | 24.43㎡ | 6 | 131,120,000원 |
| 2021.12 | 24.43㎡ | 23 | 131,120,000원 |
| 2021.11 | 24.43㎡ | 7 | 131,120,000원 |
| 2021.11 | 24.43㎡ | 8 | 131,120,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 124,185,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 118,333,333원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 131,000,000원은 최근 12개월 평균 118,333,333원의 110.7%입니다. 최신 거래 140,000,000원보다는 낮지만, 최근 구간의 평균가격이 과거 구간보다 -6.2% 낮아진 하락 추세라는 점을 함께 보면 현재 신건 가격을 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 전체 평균 대비 지표도 105.5%로 감정가가 평균 아래에 있는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 1. 임차인 김지훈 보증금(우선변제) | 127,000,000원 | 127,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 12,555,410원 | 1,366,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사페퍼저축은행 | 10,808,210원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 127,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 127,000,000원 청구는 김지훈의 보증금반환채권을 양수한 동일 채권이므로 임차인 보증금과 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 현재 회차 배당 시 김지훈 보증금 127,000,000원은 전액 배당되는 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 미배당과 확약 반영 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 131,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 104,800,000원 | 24,467,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 83,840,000원 | 45,069,120원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수가 커집니다. 실제 계산상 1회 유찰 시 24,467,200원, 2회 유찰 시 45,069,120원이 인수액으로 잡혀 있습니다. 하지만 이 사건은 김지훈 보증금에 관한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로, 정확도 규칙상 그 금액들은 룰상 계산값으로만 병기하고 실질 인수는 각 회차 0원으로 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(아파트-도시형생활주택 원룸형)으로 이용 중이며, 전용면적은 24.43㎡입니다.
- 입지. 의정부역 남서측 인근에 위치하고 주변은 다세대주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 1호선 의정부역, 경전철의정부역이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 중 17층이며 위생·급배수, 승강기, 주차, 소화전 및 화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측·동측으로 약 8m 내외, 남측으로 약 14m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 4,063,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래·경매 흐름. 제공된 12건 거래가는 100,000,000원부터 140,000,000원까지 분포하며, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.04. 제출된 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 확약의 원문과 적용 범위를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 김지훈 보증금 127,000,000원과 주택도시보증공사의 127,000,000원 청구는 승계된 동일 채권 관계이므로 별도로 합산하지 마세요.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 131,000,000원은 최근 12개월 평균 118,333,333원의 110.7%이고 최근 추세가 -6.2%입니다.
- 유찰 시 인수 착시 주의. 80%·64% 시나리오의 24,467,200원·45,069,120원은 일반 룰 계산값이며, 김지훈 보증금은 확약 반영 시 실질 인수 0원입니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재했던 주거 물건이므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 매각대금 배당표에는 실제 당해세와 관리비 등 최종 현장비용이 모두 확정 반영된 것이 아니므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 원자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리 해소는 확인, 가격 메리트는 별개”
이 사건은 표면만 보면 보증금 127,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형 물건입니다. 하지만 주택도시보증공사가 김지훈의 보증금반환채권을 양수하고 2026.08.04. 대항력을 포기하며 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했기 때문에, 김지훈 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건 131,000,000원이 곧 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 최근 12개월 평균은 118,333,333원이고 현재 최저가는 그 110.7%, 최근 가격 추세는 -6.2%입니다. 최신 거래 140,000,000원보다 낮다는 한 가지 사실보다 최근 평균과 하락 방향을 우선해야 합니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격은 보수적으로 판단해야 하는 사건입니다.
