인천지방법원 2025타경510419. 영종신명스카이뷰주얼리 747동 22층 2202호 아파트입니다. 등기상 소유자는 이종천이고, 2017.01.05 소유권이전 당시 거래가액은 211,393,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정과 중소기업은행 가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 유춘자는 2022.06.22 전입해 말소기준권리인 2017.01.05보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 없고, 배당요구는 2025.08.21 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 매수인 인수액 계산은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510419 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1872-1 영종신명스카이뷰주얼리 747동 22층2202호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 32층 건물 내 22층 2202호 |
| 소유자 | 이종천 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 121,804,857원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
2017.01.05 주식회사국민은행 근저당권의 채권최고액은 161,700,000원으로 설정됐고, 2022.05.02 채권최고액 141,100,000원으로 변경됐습니다. 2025.03.24 해당 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.07.02 임의경매를 개시했습니다. 이후 2025.09.15 중소기업은행의 8,617,175원 가압류도 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유춘자 | 2022.06.22 | 미상 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 263,000,000원은 최근 평균의 105.2%
영종신명스카이뷰주얼리 동일 평형 최근 거래 12건의 평균은 249,916,666원입니다. 최저 거래는 230,000,000원, 최고 거래는 270,000,000원이며, 최신 거래는 2026.04의 236,000,000원입니다. 신건 최저가 263,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.2%로, 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 57.02㎡ | 8 | 236,000,000원 |
| 2026.04 | 56.62㎡ | 18 | 249,000,000원 |
| 2026.04 | 57.02㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2026.04 | 56.62㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2026.04 | 57.02㎡ | 7 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 57.29㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 57.02㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2026.03 | 57.29㎡ | 30 | 266,000,000원 |
| 2026.03 | 57.02㎡ | 2 | 249,000,000원 |
| 2026.02 | 57.02㎡ | 35 | 269,000,000원 |
| 2026.02 | 57.02㎡ | 23 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 57.02㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 평균 | 56.619㎡ | 12건 | 249,916,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,482,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 161,700,000원 | 161,700,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 8,617,175원 | 8,617,175원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 88,200,825원 |
263,000,000원 가정 시 채권자 청구 합계 170,317,175원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 88,200,825원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당·가격 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 263,000,000원 | 170,317,175원 | 0원 | 88,200,825원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 210,400,000원 | 170,317,175원 | 0원 | 36,337,225원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 168,320,000원 | 165,163,520원 | 5,153,655원 | 0원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 중산동 영종초등학교 남동측 인근, 영종신도시 택지개발지구 내 대단위 아파트 단지가 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있습니다.
- 단지. 영종신명스카이뷰주얼리 1,002세대, 2013.02.05 준공 단지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 지형은 평지·사다리형이고 공시지가는 1,445,000원/㎡입니다.
- 건물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격. 현재 최저가 263,000,000원은 최근 12개월 평균 249,916,666원의 105.2%입니다. 신건 가격을 최근 시세 이하로 오인하지 않아야 합니다.
- 최신 거래. 최신 거래는 2026.04의 236,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 거래가보다 높습니다.
- 임차인. 유춘자는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 여부와 배당순위를 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 근저당 이전. 2025.03.24 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.07.02 경매를 개시했습니다.
- 배당. 현재 회차 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리보다 가격을 먼저 볼 신건
이 사건은 말소기준권리 이후 전입한 임차인 1명과 후순위 가압류가 있는 구조입니다. 유춘자는 대항력이 없고 계산상 매수인 인수액은 0원이므로, 권리 측면의 핵심 위험은 크지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 배당관계의 원문 확인은 필요합니다.
현재 회차의 더 큰 문제는 가격입니다. 감정가와 최저가는 모두 263,000,000원이고, 최근 12개월 동일 평형 평균은 249,916,666원입니다. 최저가가 최근 평균의 105.2%이므로 신건을 두고 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 보수적으로 볼 사건입니다.
