의정부지방법원 2026타경70828. 의정부시 용현동 신도10차파크힐타운 102동 13층 1305호 아파트입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2017.10.31. 설정된 하나은행 근저당 148,940,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤에 설정된 SBI저축은행 근저당 169,200,000원과 의정부세무서장 압류, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 배당 부족액이 생기더라도 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
가격은 권리보다 미묘합니다. 감정가와 최저가가 같은 신건 242,000,000원인데, 최근 12개월 동일면적 거래 평균은 243,363,636원이고 최신 거래는 248,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 99.4%입니다. 전체 12건 평균 241,416,666원과 비교하면 100.2%이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 10.6% 높은 흐름이라 하락장 신호도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70828 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 용현동 290-1 신도10차파크힐타운 102동 13층1305호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 21층 중 13층 · 방3·욕실2·주방·거실·발코니 등 |
| 실거래 비교면적 | 75.9734㎡ |
| 소유자 | 황혜주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 154,943,555원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 현재 분석상 임차보증금이나 대항력 임차인에 따른 승계 부담은 확인되지 않습니다. 과거 국민은행·윤현옥·안전대부·옐로우캐피탈대부·상상인저축은행 관련 근저당 등은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 핵심은 하나은행 근저당과 그 후순위 SBI저축은행 근저당입니다.
② 시세 비교 — 신건 2.42억은 ‘큰 할인’ 구간이 아니다
신도10차파크힐타운은 613세대이며, 실거래 비교 대상은 75.97㎡입니다. 최근 거래 12건은 2025년 5월부터 2026년 7월까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 243,363,636원, 최신 거래는 248,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 75.97㎡ | 5 | 248,000,000원 |
| 2026.05 | 75.97㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 75.97㎡ | 10 | 245,000,000원 |
| 2026.02 | 75.97㎡ | 16 | 270,000,000원 |
| 2025.12 | 75.97㎡ | 1 | 214,000,000원 |
| 2025.12 | 75.97㎡ | 18 | 247,000,000원 |
| 2025.11 | 75.97㎡ | 11 | 224,000,000원 |
| 2025.10 | 75.97㎡ | 10 | 228,000,000원 |
| 2025.09 | 75.97㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2025.08 | 75.97㎡ | 13 | 226,000,000원 |
| 2025.08 | 75.97㎡ | 16 | 285,000,000원 |
| 2025.05 | 75.97㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 243,363,636원 |
거래 범위는 214,000,000원~285,000,000원으로 편차가 있습니다. 신건 최저가 242,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.4%이고, 최신 거래 248,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 평균과 거의 맞닿아 있어 신건 가격만으로 강한 저가 매수 구간이라고 평가하기는 어렵습니다. 최근 거래 추세가 이전보다 10.6% 높다는 점도 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 148,940,000원 | 148,940,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 169,200,000원 | 88,872,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 합계 318,140,000원 중 237,812,000원이 배당되고 80,328,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 242,000,000원 | 80,328,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 193,600,000원 | 128,050,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 154,880,000원 | 166,228,320원 | 0원 |
유찰되면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건은 유찰에 따라 권리 위험이 커지는 구조가 아니라, 가격 조건만 달라지는 구조에 가깝습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현일반산업단지 남측 인근에 위치하며, 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 의정부경전철 어룡역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 21층 중 13층으로, 방3·욕실2·주방·거실·발코니 등 아파트로 이용 중입니다.
- 단지. 신도10차파크힐타운 613세대, 2001.10.18. 준공입니다.
- 규제. 제1종·제2종·제3종일반주거지역 관련 사항과 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 1,260,000원/㎡이며 단지 내 도로와 연계된 포장도로가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 응찰가 설정. 전체 평균 241,416,666원보다 최근 12개월 평균 243,363,636원과 최신 거래 248,000,000원을 우선 비교하세요.
- 신건 할인폭 확인. 최저가가 최근 12개월 평균의 99.4%이므로, 신건이라는 이유만으로 큰 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. SBI저축은행 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수와 매수인 승계는 별개입니다.
- 국세 압류 확인. 갑구 6번 의정부세무서장 압류는 말소기준 이후로 매각 소멸 대상이지만, 실제 배당과 조세 관련 사항은 원본 서류를 대조하세요.
- 토지거래계약허가구역 확인. 감정자료에 2024.11.10.~2029.11.9. 토지거래계약허가구역이 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘시세 근처’
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후의 권리가 정리되고 임차인 신고가 없어 매수인 인수액이 0원입니다. 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 반면 가격은 감정가 242,000,000원이 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 243,363,636원의 99.4%로 시세와 거의 같은 수준입니다. 최신 거래 248,000,000원보다 낮고 최근 거래 추세가 +10.6%라는 점은 긍정적이지만, 신건에서 큰 할인까지 확보된 것은 아닙니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 시세와 응찰 경쟁을 함께 보고 결정하는 물건입니다.
