대전지방법원 2025타경15946. 서천군 마서면 옥산리 26 소재 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 440㎡이고, 건축물대장상 용도는 소매점입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 판넬지붕 단층 제1종 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 소유자는 백창준이며, 2018년 오수장 등을 근저당권자로 하는 채권최고액 100,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이후 서천서부수산업협동조합의 근저당권, 문기준과 충남신용보증재단의 가압류, 국의 압류가 이어졌습니다. 말소기준인 2018년 근저당권과 그 이후의 담보권·압류권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 권리 소멸과 선순위 임차인의 보증금 인수 문제는 별개입니다. 이 사건에서는 말소기준권리보다 앞서 전입한 점유자가 확인되므로, 최저가만으로 취득가격을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별도

말소기준권리는 2018.08.31 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 오수장과 주은회가 기재되어 있고, 채권최고액은 100,000,000원입니다. 옥산리 26 토지가 공동담보로 표시되어 있습니다.

후순위인 을구 2번 근저당권은 서천서부수산업협동조합 명의로 설정됐으며, 이후 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전됐습니다. 권리 이전은 별도의 신규 근저당권 설정이 아니므로 채권최고액 60,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 이번 물건의 핵심 변수

실제 조사된 임차·점유 주체는 2명(주체)입니다. 특히 백질용은 2010.06.21 전입해 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가지고 있습니다. 대항력 있는 임차인으로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않아 인수위험을 금액으로 확정할 수 없습니다.

반면 (유)대무농수산, 김성학은 2021.06.04 전입해 말소기준권리보다 후순위로 조사됐습니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 200,000원이며 매수인에 대한 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 실제 점유 및 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%여도 실질취득은 미확정

감정가 178,795,600원인 물건이 4회 유찰되어 현재 최저매각가 42,929,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 할인 폭이 크지만, 선순위 임차인 보증금이 미상이라는 사실이 가격 판단을 제한합니다.

특히 소재지가 농경지·농가주택·임야가 혼재하는 지역이고, 건축물대장상 용도가 소매점인 점을 고려하면 아파트처럼 주변 실거래 평균만으로 환금성을 판단하기도 어렵습니다. 확인 가능한 비교 실거래 가격이 없어 감정가 대비 할인율을 시장가격 대비 할인율로 해석할 근거는 없습니다.

회차별 채권 미배당액은 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 선순위 임차인의 보증금과 실제 인수액은 반영되지 않았으며, 위 금액을 확정 실질취득비용으로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 42,929,000원 가정)

현재 최저가 기준 집행비용 추정액은 1,172,722원이고, 나머지 41,756,278원이 선순위 근저당권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 후순위 근저당권과 가압류 채권자에 대한 배당 및 소유자 잔여금은 0원이며, 채권자 전체의 예상 미배당액은 155,838,970원입니다.

위 배당표는 채권최고액·청구금액을 기준으로 작성된 추정치입니다. 백질용의 보증금 및 배당관계, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있으며, 채권자 미배당액 전체가 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·건축물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 위치. 충청남도 서천군 마서면 옥산리 소재 서천군학교급식지원센터 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 전·답 등의 농경지와 농가주택, 임야가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건축물. 경량철골구조 판넬지붕 단층 제1종 근린생활시설입니다. 건축물대장상 이용상태는 소매점이고, 위생·급배수·전기설비가 구비되어 있습니다.
• 용도 확인. 사건의 물건종류는 단독주택 + 토지로 표시되지만, 감정평가상 건물 이용상태와 건축물대장상 용도는 소매점입니다. 실제 사용현황과 공부상 용도를 대조해야 합니다.
• 토지. 면적 440㎡, 지목 대, 상업용 토지이용상황이며 완경사·부정형입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
• 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지와 접합니다. 개별공시지가는 35,300원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 매각에 포함되므로 현황·면적·경계 확인이 필요합니다.
• 환금성. 농경지와 농가주택이 혼재하는 지역의 소매점 용도 건물로, 일반적인 주거용 아파트와 매수 수요가 다를 수 있습니다. 4회 유찰 이력이 있으며 인근 비교 실거래 가격은 확인되지 않아 시장가격과 처분 소요기간을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 백질용의 보증금 확인. 2010.06.21 전입한 선순위 점유자의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 매수인 인수조건을 우선 확인해야 합니다.
• 전입과 점유의 연속성. 전입일이 건물 소유권보존등기일보다 앞서는 만큼 실제 점유 개시 경위와 주택임대차 관계를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 최저가 42,929,000원에 선순위 임차인의 미배당 보증금이 추가될 가능성을 반영해 실제 취득비용을 계산해야 합니다.
• 후순위 점유관계. (유)대무농수산, 김성학의 보증금 10,000,000원, 월차임 200,000원 및 실제 영업·점유 상태를 확인해야 합니다.
• 건물 용도 확인. 단독주택 + 토지로 표시된 물건종류와 건축물대장상 소매점 및 제1종 근린생활시설 기재의 관계를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 포함되는 건물의 범위와 실제 현황을 감정평가서·매각목록·현장에서 대조해야 합니다.
• 세금 및 공과금. 국의 압류가 있으므로 실제 조세채권과 배당관계, 미납 공과금 및 매수인 부담 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 현장과 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서 원본 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 24%가 실제 취득가격은 아니다”

이 사건은 감정가 178,795,600원에서 4회 유찰되어 최저매각가가 42,929,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2018년 근저당권을 말소기준으로 후순위 담보권과 가압류·압류가 소멸하는 구조입니다.

그러나 가장 중요한 변수는 등기부 밖에 있습니다. 2010.06.21 전입한 백질용의 선순위 대항력과 미확인 보증금입니다. 해당 임차인이 배당으로 회수하지 못하는 보증금을 매수인이 인수할 경우, 최저매각가가 아무리 낮아져도 실제 취득비용은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.

여기에 4회 유찰, 소매점 용도의 단층 근린생활시설, 제시외 건물 포함 일괄매각, 확인되지 않은 비교 시세가 겹쳐 있습니다. 감정가 대비 할인 폭을 가격 메리트로 인정하기보다는 선순위 보증금과 인수조건을 확정한 뒤 실질취득비용을 기준으로 판단해야 하는 고위험 물건입니다.