/ 61,327,000원
대전지방법원 2025타경15946. 서천군 마서면 옥산리 26 소재 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 단독주택 + 토지로 분류돼 있으나, 감정평가상 건물은 일반건축물대장상 소매점, 경량철골구조 판넬지붕 단층의 제1종 근린생활시설입니다. 토지는 440.0㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.
등기부 권리만 보면 말소기준은 2018년 오수장 근저당권이고, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 백질용은 말소기준보다 8년 이상 빠른 2010.06.21부터 전입·점유한 것으로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없고, 반대로 승계 위험을 0원이라고 확정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15946 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 마서면 옥산리 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 일반건축물대장상 소매점 · 경량철골구조 판넬지붕 단층 제1종 근린생활시설 |
| 토지 | 440.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 백창준 |
| 감정가 / 최저가 | 178,795,600원 / 61,327,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오수장·주은회 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준은 2018.08.31 오수장 근저당권 100,000,000원입니다. 2021년 서천서부수산업협동조합 근저당 60,000,000원, 문기준 가압류 7,962,000원, 충남신용보증재단 가압류 29,633,248원, 보령세무서장 관련 국세 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 등기부상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차관계 — 승계 여부를 갈라놓는 표
| 점유자 / 임차인 | 전입·점유 | 보증금 / 차임 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백질용 | 2010.06.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| (유)대무농수산, 김성학 | 2021.06.04 | 10,000,000원 / 200,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 번째 점유자인 (유)대무농수산, 김성학은 2021.06.04로 말소기준 이후입니다. 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원이 조사됐으나 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 백질용은 기준일이 훨씬 앞서므로 보증금 규모와 실제 점유 지속 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 34.3%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 61,327,000원으로 감정가 178,795,600원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰돼 표면 할인율은 큽니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
더 중요한 것은 실질취득비용입니다. 현재 최저가로 낙찰된다고 가정해도, 백질용에게 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 실질취득비용은 61,327,000원 + 미배당 보증금이 됩니다. 보증금 자체가 미상이므로 지금 단계에서 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,503,886원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 오수장 | 100,000,000원 | 59,823,114원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 서천서부수산업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 문기준 | 7,962,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 충남신용보증재단 | 29,633,248원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정가 61,327,000원에서는 집행비용 1,503,886원을 제외한 59,823,114원이 오수장 근저당에 배당되고, 전체 채권 미배당액은 137,772,134원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 백질용의 보증금 자체가 확인되지 않은 점유관계는 별도입니다. 국세 압류·당해세·최우선변제 여부 등에 따라 실제 배당 결과도 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일반건축물대장상 소매점이며, 경량철골구조 판넬지붕 단층 제1종 근린생활시설입니다. 일반적인 위생·급배수·전기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 440.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 35,300원/㎡입니다.
- 주위환경. 서천군학교급식지원센터 북동측 인근으로 전·답 등의 농경지와 농가주택, 임야가 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 농경지·농가주택·임야가 혼재한 입지의 소매점·근린생활시설이고 이미 3회 유찰됐다는 점에서, 일반 주거용 물건보다 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 백질용 보증금 확인이 최우선. 보증금 액수와 임대차계약서, 실제 점유 지속 여부, 확정일자 여부를 확인하기 전에는 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 대항력 단정 금지. 전입·점유일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. ‘대항력 있음’이 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 접근해야 합니다.
- 최저가만 보고 가격 메리트 판단 금지. 61,327,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되므로 현황·경계·사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 후순위 근저당 이전등기 확인. 2021.09.17 설정된 60,000,000원 근저당은 2024.12.05 확정채권양도로 이전된 등기가 있습니다. 매각 소멸 구조와 별개로 원본 등기사항을 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변수 확인. 보령세무서장 관련 국세 압류가 있으므로 당해세 등 실제 배당순위를 원본 배당요구·교부청구 자료에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%보다 중요한 것은 미상 보증금”
이 사건은 겉으로 보면 감정가 178,795,600원짜리 물건이 세 번 유찰돼 61,327,000원까지 내려온 저가 경매처럼 보입니다. 등기부상으로도 2018년 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 소멸하니 단순해 보입니다. 하지만 실제 승부처는 2010.06.21 선행 점유자 백질용입니다.
그 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 대항력을 확정할 수 없고, 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득비용은 61,327,000원 + 미상 인수액이며, 실거래 시세 비교도 없는 만큼 ‘감정가의 34.3%니까 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다. 여기에 3회 유찰, 농경지·농가주택·임야 혼재 입지, 소매점·제1종 근린생활시설, 제시외 건물 포함 조건까지 겹칩니다. 등기부는 비교적 단순하지만 점유관계는 고위험 미확정. 이 물건은 입찰가를 계산하기 전에 백질용의 임대차 실체부터 확인해야 합니다.
