인천지방법원 2025타경510790. 미추홀구 학익동 주안8차신동아아파트 101동 10층 1002호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이은정으로, 2013.11.11. 거래가 214,200,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매에서 말소기준권리는 2019.08.19. 설정된 신한은행 근저당권 198,000,000원입니다. 그 이후 설정된 에스비아이저축은행 근저당, 국세 압류, 신한카드 가압류와 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
가격은 별개입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 314,000,000원입니다. 동일 전용면적의 최근 12개월 평균은 301,000,000원, 최신 거래는 2026.04. 293,000,000원입니다. 실질취득액 314,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.3%로, 현재 회차에서는 가격 할인보다 권리 안정성이 중심인 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510790 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 학익동 50 주안8차신동아아파트 101동 10층1002호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 지상18층 중 10층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 이은정 · 2013.11.11. 소유권이전 · 거래가액 214,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 169,065,122원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 단지 | 신동아8 · 538세대 · 사용승인일 1997.06.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 이 사건에서 확인되지 않습니다. 말소기준인 2019.08.19. 신한은행 근저당권 이후에는 2022.01.18. 에스비아이저축은행 근저당권 186,000,000원, 2024.11.11. 및 2025.01.15. 국 압류, 2025.02.19. 신한카드 가압류 8,730,215원, 두 건의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 등기들은 데이터상 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮은 신건이 아니다
단지 실거래 비교 대상은 신동아8 전용 84.96㎡입니다. 제공된 실거래 표본은 12건이며 전체 평균은 292,000,000원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 301,000,000원과 최신 거래 293,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.96㎡ | 10 | 293,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 17 | 290,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 2 | 286,000,000원 |
| 2025.06 | 84.96㎡ | 15 | 327,000,000원 |
| 2025.05 | 84.96㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2025.03 | 84.96㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2025.01 | 84.96㎡ | 11 | 315,000,000원 |
| 2024.11 | 84.96㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2024.07 | 84.96㎡ | 12 | 283,000,000원 |
| 2024.04 | 84.96㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2024.04 | 84.96㎡ | 13 | 315,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 292,000,000원 |
현재 최저가 314,000,000원은 최근 12개월 평균 301,000,000원의 104.3%입니다. 최신 거래는 2026.04. 동일 전용면적 10층의 293,000,000원 거래입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +6.4%로 집계되어 하락 추세는 아니지만, 그렇더라도 현재 실질취득액이 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃돈다는 사실은 변하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,196,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 186,000,000원 | 110,804,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,730,215원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 392,730,215원, 예상 채권자 배당액은 308,804,000원, 미배당액은 83,926,215원입니다. 에스비아이저축은행의 경매 청구액은 169,065,122원이며, 현재 회차 예상배당은 110,804,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 314,000,000원 | 308,804,000원 | 83,926,215원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 251,200,000원 | 246,883,200원 | 145,847,015원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 200,960,000원 | 197,346,560원 | 195,383,655원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동 ‘인주초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독·다세대·연립주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 제반 입지 조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상18층 건물의 10층이며 사용승인일은 1997.06.24입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비와 옥내소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 18M, 남측 약 17M, 서측 약 11M, 북측 약 12M 내외의 포장도로를 통하여 출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 아파트지구, 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 1,685,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 신동아8은 538세대이며 동일 전용 84.96㎡ 실거래 표본 12건이 확인됩니다. 실거래 범위는 250,000,000원에서 327,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 314,000,000원은 최근 12개월 평균 301,000,000원의 104.3%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않아야 합니다.
- 최신 거래 확인. 2026.04. 동일 전용면적 10층 거래가 293,000,000원입니다. 현재 최저가와 최신 거래를 함께 비교해 응찰 상한을 판단해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당액 83,926,215원이 발생하지만, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. ‘채권자가 못 받는 금액’과 ‘낙찰자가 떠안는 금액’을 혼동하면 안 됩니다.
- 후순위 권리 확인. 2019.08.19. 말소기준 이후의 에스비아이저축은행 근저당, 국 압류, 신한카드 가압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
- 배당표 반영 범위 확인. 예상 배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 표시되어 있으므로, 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.17이며, 현재 회차는 신건 100%인 314,000,000원입니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 2019.08.19. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 등기된 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 확인된 임차인도 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도의 문제입니다. 실질취득액 314,000,000원은 최근 12개월 평균 301,000,000원의 104.3%이고, 최신 거래 293,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 +6.4%로 집계되어 있다는 점을 감안해도 현재 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 권리는 안전한 편이지만, 가격은 최근 실거래보다 높은 신건. 이 사건의 핵심은 그 두 평가를 섞지 않는 것입니다.
