인천지방법원 2025타경510857. 인천광역시 부평구 부평동 104-12의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 슬래브지붕 3층 주택으로, 1층 2개호·2층 2개호·3층 1개호의 다가구 5가구 주택으로 이용 중입니다. 소유자는 김윤순이고, 경매를 신청한 채권자는 김명희입니다. 청구금액은 204,821,917원입니다.
권리분석의 기준점은 2013.07.18. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 12,000,000원이며, 그 뒤 설정된 근저당권·가압류·임차권등기·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 4명 역시 전입일이 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 권리관계만 놓고 보면 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510857 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 104-12 · 인천광역시 부평구 부흥북로108번길 10-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택(다가구(5가구)주택) |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 3층 주택(5가구) · 사용승인일 1994.06.08. |
| 가구 구성 | 1층 2개호 · 2층 2개호 · 3층 1개호 · 일괄매각 |
| 소유자 | 김윤순 |
| 감정가 / 최저가 | 536,495,400원 / 536,495,400원 (신건) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 김명희 / 204,821,917원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 2013년 국민은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 을구 3번 국민은행 근저당권입니다. 2013.07.18. 접수됐고 채권최고액은 12,000,000원입니다. 이후의 국민은행 추가 근저당 11,000,000원, 김명희 근저당 150,000,000원·75,000,000원, 가압류 3건, 김정순의 주택임차권등기, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 확인 4명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤경모 | 2017.02.14. | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최미화 | 2017.12.15. | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| ZHAO ZHENYU | 2021.05.06. | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김정순 | 2021.03.09. · 2층 74.29㎡ 중 37㎡(통칭 201호) | 40,000,000원 | 2021.03.09. | 2025.09.19. | 대항력 없음 | 후순위 배당 검토 | 승계 없음 |
윤경모는 2017.02.14., 최미화는 2017.12.15., 김정순은 2021.03.09., ZHAO ZHENYU는 2021.05.06. 전입했습니다. 모두 2013.07.18. 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 특히 김정순은 보증금 40,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고 확정일자도 2021.03.09.이지만, 선순위 국민은행 근저당보다 뒤에 위치합니다. 배당요구는 2025.09.19.에 했습니다.
③ 가격 판단 — 신건 536,495,400원, 시세 확인이 선행돼야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 536,495,400원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 536,495,400원입니다. 다만 이 가격이 주변 다가구·다세대 거래나 토지가치 대비 유리한지 판단할 실거래 비교치는 확인되지 않습니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격에 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 536,495,400원 | 0원 | 256,293,655원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 429,196,320원 | 0원 | 150,067,566원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 343,357,056원 | 0원 | 65,313,266원 | 0원 |
제시된 세 회차 모두 채권자 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 즉 현재 확인된 권리구조에서는 유찰로 가격이 내려가도 임차보증금 승계가 늘어나는 형태가 아닙니다. 다만 가격 자체의 적정성은 주변 거래사례와 토지·건물 개별가치를 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 536,495,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,764,954원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 11,000,000원 | 11,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 김명희 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 을구 13번 근저당 · 김명희 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,745,139원 | 7,745,139원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 서울신용보증재단 | 12,499,980원 | 12,499,980원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 4,191,672원 | 4,191,672원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 256,293,655원 |
현재 매각가 가정에서는 산정된 채권 272,436,791원이 전액 배당되고 소유자에게 256,293,655원이 남는 구조입니다. 집행비용은 7,764,954원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부는 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 노선버스정류장과 지하철 7호선 굴포천역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 주택으로 외벽은 적벽돌 쌓기, 내벽은 벽지·타일 마감, 샷시창호가 설치돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실별 점유 확인. 다가구 5가구 구조에 확인된 임차인이 4명입니다. 각 층·각 호실의 실제 점유자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 김정순 임차권. 보증금 40,000,000원, 전입·확정일자 2021.03.09., 배당요구 2025.09.19.입니다. 대항력은 없지만 실제 배당순위와 배당액은 배당표에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인. 윤경모·최미화·ZHAO ZHENYU는 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당 및 명도 협의를 위해 계약관계를 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 536,495,400원이 주변 다가구·다세대 및 토지가치 대비 적정한지 별도 거래사례로 검증해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인의 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 승부처는 점유와 가격”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2013.07.18. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 4명은 모두 그 이후 전입했습니다. 김정순의 40,000,000원 임차권등기 역시 후순위여서 매수인 인수는 0원입니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 인수액과 채권 미배당은 모두 0원입니다.
다만 이 물건은 다가구 5가구 주택입니다. 아파트 한 세대처럼 권리만 확인하고 끝나는 물건이 아니라, 실제 누가 어느 호실을 점유하고 있는지, 명도 협의가 몇 건 필요한지를 확인해야 합니다. 신건 최저가 536,495,400원의 가격 적정성도 주변 거래사례 확인 전에는 가점을 줄 수 없습니다. 결론은 권리는 합격, 현장 점유와 가격 검증은 필수. 이 두 가지가 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
