* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권의 인수부담을 유효하게 해소한다는 전제입니다. 기재된 확약 내용만으로 대항력 포기까지 확정할 수 없으므로 원본 확인이 필요합니다.

인천지방법원 2025타경511302. 부평구 십정동에 자리한 동광빌라트 4층 401호입니다. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층 건물의 최상층에 위치하는 다세대주택으로, 현재 소유자는 주식회사현하우스입니다. 2022년 1월 27일 거래가액 115,000,000원으로 소유권이 이전됐으며, 이후 서울보증보험 주식회사가 청구금액 89,317,890원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 다릅니다. 등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소됐지만, 2024년 4월 1일 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 2025년 8월 5일의 경매개시결정보다 앞서 있습니다. 따라서 선순위 임차권의 존재와 확약서의 법적 효력을 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시결정보다 앞선 임차권

말소기준권리는 2025년 8월 5일 접수된 갑구 15번 강제경매개시결정입니다. 그 이후 설정된 인천광역시의 압류와 국가의 압류는 매각으로 말소되는 권리로 분류됩니다. 다만 실제 조세 배당과 당해세 문제는 등기 말소 여부와 별도로 확인해야 합니다.

문제는 말소기준권리 이전에 설정된 을구 7번 주택임차권등기입니다. 2021년 12월 13일 임대차계약, 2021년 12월 14일 확정일자, 2022년 1월 12일 전입신고 및 점유개시, 2024년 4월 1일 임차권등기라는 순서입니다. 등록된 권리는 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 분류돼 있으며, 보증금은 84,700,000원입니다.

② 임차권 분석 — 보증기관 표시와 말소동의 확약

등기상 주택임차권자는 한국토지주택공사입니다. 이 명의는 보증기관 관련 권리로 분류되므로, 이를 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 별도로 확인된 실제 임차인은 0명이며, 현재 실제 점유자와 임대관계는 추가 확인이 필요합니다.

임차권등기 대상: 제4층 제401호 34.47㎡ 전부. 임대차계약일 2021.12.13 · 전입 및 점유개시 2022.01.12 · 임차권등기 2024.04.01. 한국토지주택공사를 실제 거주 임차인으로 중복 집계하지 않았습니다.

③ 가격 구조 — 6,300만원이 실제 취득비용의 전부인가

현재 최저매각가는 63,000,000원으로 감정가 90,000,000원의 70%입니다. 하지만 선순위 보증금이 84,700,000원이므로 확약 효력을 반영하지 않는다면 낙찰가격만으로 투자금액을 판단해서는 안 됩니다.

시세 판단은 보류해야 합니다. 감정가와 과거 소유권이전 거래금액은 확인되지만, 현재 동일 조건의 실거래 비교자료가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 경쟁력이 충분하다고 평가할 수 없습니다. 특히 확약이 해소되지 않을 경우 비교 기준은 최저가 63,000,000원이 아니라 보증금 인수를 포함한 실질취득 부담입니다.

④ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)

집행비용 1,534,000원과 주택임차권 배당 61,466,000원으로 매각대금 63,000,000원이 전부 배분되는 추정입니다. 신청채권자 미배당액은 89,317,890원입니다. 별도의 당해세·최우선변제 및 확약 효력에 따른 배당순위 변동은 반영되지 않았습니다. 임차권 미배당액은 확약 적용 전의 권리상 계산이며, 실제 매수인 부담 확정액은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 석정여자고등학교 북측 인근. 주변은 다세대주택, 단독·다가구주택, 근린생활시설, 학교와 공원 등이 혼재하는 주거지역으로, 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 1호선 동암역이 위치해 대중교통 사정도 대체로 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하 1층·지상 4층 건물의 제4층 제401호. 외벽은 드라이비트 마감 등이며 기본 위생·급배수, 도시가스와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단으로 조성돼 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 십정동 317-106번지는 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 317-107번지는 제2종일반주거지역·과밀억제권역입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 현재 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 건물의 노후도·내부 상태·주차·층수 및 거래사례에 따라 매각가격이 달라질 수 있습니다. 현재 실거래 비교 근거가 확보되지 않았으므로 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서에 대항력 포기·미배당 보증금 청구권·매수인 면책에 관한 내용이 포함되는지 확인해야 합니다.
• 권리자 관계 확인. 등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고 확약 제출자는 서울보증보험 주식회사입니다. 권리 승계 여부와 임차권등기 말소를 이행할 수 있는 주체를 확인하세요.
• 미배당 보증금 검증. 확약 적용 전 현재 회차의 추정 인수액은 23,234,000원입니다. 확약이 유효하지 않거나 적용범위가 제한되면 이 부담이 남을 수 있습니다.
• 실제 임차인·점유자 조사. 한국토지주택공사는 보증기관 관련 권리로 분류되며 실제 거주 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 별도 실제 임차인은 확인되지 않았지만 임대사항이 미상이므로 현황조사와 현장 탐문이 필요합니다.
• 조세 압류 확인. 인천광역시와 국가의 압류는 매각으로 말소되는 권리로 분류돼 있으나, 당해세 등 배당상 우선권과 예상 집행비용은 별도 검증이 필요합니다.
• 시세 직접 비교. 감정가 90,000,000원과 최저가 63,000,000원만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 실제 매물 가격을 확인해야 합니다.
• 유찰 시 인수액 재계산. 확약이 적용되지 않는 경우 낙찰가가 낮아져도 보증금 인수 부담이 늘어 실질취득 부담은 보증금 수준에 머물 수 있습니다.
• 명도·관리비 점검. 실제 거주자, 인도 가능 시점, 체납 관리비 및 내부 수리비를 확인한 뒤 총취득 예산을 산정해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권 관련 확약서 및 변경된 매각조건을 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약서 확인 전에는 6,300만원짜리로 보지 말 것”

이 물건의 승부처는 감정가 대비 70%라는 할인율이 아니라 선순위 임차권의 처리입니다. 보증금 84,700,000원의 주택임차권이 말소기준권리보다 앞서 있고, 현재 추정 배당에서는 23,234,000원이 미배당으로 남습니다. 확약이 없다면 최저가가 더 내려가도 낙찰가와 인수액을 합한 취득 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나기 어렵습니다.

반면 서울보증보험 주식회사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약이 해당 권리의 매수인 인수부담을 유효하게 해소한다면, 그 임차권에 관한 실질 인수액은 0원이 됩니다. 다만 말소동의와 대항력 포기의 관계, 확약 제출자와 등기상 권리자의 관계, 확인되지 않은 실제 점유자 문제는 끝까지 남는 검토사항입니다.

더구나 객관적인 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 최저가 63,000,000원 자체가 시장에서 매력적인 가격인지도 아직 판단하기 어렵습니다. 확약의 완전한 효력 확인이 먼저, 시세 검증이 그다음입니다. 현재 평가는 조건부 접근·신중 검토가 적절합니다. 선순위 권리의 면책 범위와 별도 임차인 위험이 정리되기 전까지는 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하지 않는 것이 핵심입니다.