인천지방법원 2025타경511302. 부평구 십정동 동광빌라트 4층 401호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사현하우스이고, 2022년 1월 27일 소유권을 이전받았습니다. 현 등기부에서 경매의 말소기준은 2025년 8월 5일 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024년 4월 1일, 을구 7번으로 등기된 한국토지주택공사 명의 주택임차권 84,700,000원입니다.
이 임차권은 주민등록일자와 점유개시일자가 2022년 1월 12일, 확정일자는 2021년 12월 14일로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 순서만 놓고 보면 매각으로 자동 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 다만 명세서에 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있고, 현재 회차의 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 산정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511302 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 317-106 동광빌라트 4층401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 백범로506번길 5-10 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 제4층 제401호 · 다세대주택으로 이용중 |
| 임차권 범위 | 제4층 제401호 34.47㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사현하우스 (2022.01.27. 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 89,317,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 살아 있는 권리 흐름에서 가장 중요한 것은 을구 7번 주택임차권입니다. 이 권리는 2024년 4월 1일 등기돼 2025년 8월 5일 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인 인수 대상입니다. 이후 2026년 6월 8일 인천광역시 압류와 2026년 7월 8일 국 압류는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차권 — 실제 임차인 0명, 보증기관 권리신고 1건
등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고 보증금은 84,700,000원입니다. 이 권리는 보증기관 승계 성격으로 분류되므로 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 따라서 이 사건은 실제 임차인 0명, 보증기관 명의 권리신고 1건으로 봅니다.
| 권리자 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제4층 제401호 34.47㎡ 전부 | 84,700,000원 | 2022.01.12 / 2021.12.14 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 84,700,000원 | 84,700,000원 |
| 2. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 89,317,890원 | 3,280,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 90,000,000원 매각 가정에서 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 3,280,000원이 배당되고, 미배당은 86,037,890원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰가보다 ‘인수액’이 중요
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 90,000,000원 | 0원* | 86,037,890원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,000,000원 | 14,396,000원 | 89,317,890원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 57,600,000원 | 28,536,800원 | 89,317,890원 |
이 표에서 중요한 것은 최저가만 낮아진다고 매수인의 전체 부담이 같은 폭으로 내려가는 것이 아니라는 점입니다. 선순위 임차권이 그대로 남는 조건이라면 1회 유찰 시 72,000,000원 + 14,396,000원, 2회 유찰 시 57,600,000원 + 28,536,800원으로 실질 부담이 형성됩니다. 따라서 이 물건은 유찰률보다 확약서의 효력·말소 처리 여부를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제401호로, 현재 다세대주택으로 이용중입니다.
- 주위환경. 석정여자고등학교 북측 인근이며, 다세대주택·단독 및 다가구주택·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 동암역(지하철1호선)이 소재합니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며, 317-106번지는 상대보호구역·과밀억제권역, 317-107번지는 과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 을구 7번 주택임차권 전부에 적용되는지, 매각 후 말소에 필요한 절차와 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 한국토지주택공사 명의 보증금 84,700,000원, 주민등록일 2022.01.12, 확정일 2021.12.14, 점유개시일 2022.01.12를 원본과 대조하세요.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시 원자료상 인수 14,396,000원, 2회 유찰 시 28,536,800원이 계산됩니다. 최저가와 인수액을 반드시 함께 보세요.
- 압류 확인. 2026.06.08 인천광역시 압류와 2026.07.08 국 압류는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 가격 검증. 별도 실거래 비교자료가 없어 감정가 90,000,000원의 적정성은 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘확약서’다
이 물건은 표면상 신건 최저가 90,000,000원짜리 다세대지만, 권리분석의 중심은 가격이 아니라 84,700,000원 선순위 주택임차권입니다. 말소기준인 2025년 8월 5일보다 앞선 권리라 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있으나, 매각물건명세서에는 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 현재 회차 실질 인수는 0원*으로 처리됩니다.
따라서 결론은 단순합니다. 확약서의 적용범위와 실제 말소 절차가 명확하면 권리 부담은 크게 낮아지고, 그렇지 않다면 선순위 보증금이 다시 핵심 위험으로 돌아옵니다. 실제 임차인은 0명으로 분류되고 보증기관 권리신고 1건이 존재하므로 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 시세 자료가 없는 만큼 가격은 별도 검증이 필요하며, 이 사건은 권리 B · 가격 판단 보류로 접근하는 것이 맞습니다.
* 현재 회차 배당자료와 매각물건명세서의 임차권등기 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액. 원자료 시나리오상 확약 미반영 조건에서는 1회 유찰 시 14,396,000원, 2회 유찰 시 28,536,800원의 매수인 인수액이 계산됩니다.
