인천지방법원 2025타경511464. 인천 계양구 계산동 뉴코리아맨션의 2층 203호 다세대주택입니다. 감정가 103,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 72,100,000원입니다. 소유자 박성현은 2019년 10월 22일 거래가 85,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 사건은 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매입니다.
등기부의 주요 쟁점은 근저당이 아니라 선순위 주택임차권등기입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차보증금 82,000,000원은 말소기준권리인 2022년 1월 20일 압류보다 앞선 전입·점유 이력을 갖고 있습니다. 따라서 통상적인 후순위 소멸권리처럼 보증금 문제를 곧바로 무시할 수 없습니다. 반면 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 확약의 적용 범위를 확인하면 실질 인수위험이 해소될 여지도 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511464 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 300-4 뉴코리아맨션 2층 203호 도로명주소: 인천광역시 계양구 장제로767번길 39 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 규모 / 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 203호 · 임차권등기상 범위 39.96㎡ 전부 |
| 사용승인일 | 1994.04.11 |
| 소유자 | 박성현 · 2019.10.22 소유권이전 · 거래가 85,000,000원 |
| 감정가 | 103,000,000원 |
| 최저매각가 | 72,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 87,391,780원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.20 갑구 20번 압류 · 국(인천세무서장) |
| 선순위 임차권 | 한국토지주택공사 · 임차보증금 82,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약
말소기준권리는 2022.01.20 국(인천세무서장)의 압류입니다. 이 권리와 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각에 따른 말소대상으로 분류됩니다. 과거 씨티은행 근저당과 국민은행 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
하지만 한국토지주택공사의 임차권은 다르게 보아야 합니다. 확정일자 2017.07.14, 전입·점유개시 2017.08.04로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2022.04.14에 이루어졌지만 선행 전입·점유 이력을 고려하면 대항력과 보증금 인수 가능성을 별도로 분석해야 합니다.
② 임차권 분석 — 보증기관 명의와 실제 점유자를 구분
| 임차권자 | 임차보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 보증기관 명의 을구 5번 · 203호 전부 |
82,000,000원 |
전입 2017.08.04 확정 2017.07.14 |
대항력 있음 우선변제 확약 확인 |
등기상 임차권자 1건은 보증기관 명의입니다. 별도 확인된 실제 개인 임차인은 0명이며, 실제 거주자와 점유관계는 확인이 필요합니다. 보증기관 명의의 권리를 독립적인 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차권자 | 한국토지주택공사 |
|---|---|
| 임차목적물 | 제2층 제203호 39.96㎡ 전부 |
| 임대차계약일 | 2017.07.13 |
| 확정일자 | 2017.07.14 |
| 전입신고일 | 2017.08.04 |
| 점유개시일 | 2017.08.04 |
| 임차권등기일 | 2022.04.14 |
| 보증금 | 82,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2022.04.14 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리 이전 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 확약 관련 | 서울보증보험 주식회사 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
| 확약 전 인수 추정 | 11,597,800원 |
| 확약 유효 시 인수 | 0원 |
③ 가격 비교 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가 72,100,000원은 감정가 103,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 다세대주택의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
특히 확약이 적용되지 않는다면 가격 판단의 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합산한 실질취득금액입니다. 선순위 보증금 82,000,000원을 기준으로 실질부담을 비교해야 하며, 낙찰가 72,100,000원만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 확약 전 추정 인수 | 확약 유효 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
72,100,000원 | 11,597,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
50,470,000원 | 32,838,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% |
35,329,000원 | 47,706,922원 | 0원 |
회차별 금액은 제시된 경매 시나리오와 배당 추정치를 기준으로 합니다. 확약 유효 시 인수 0원은 해당 임차권의 보증금 인수의무가 실제로 해소된다는 전제이며, 별도 비용까지 없다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,697,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 82,000,000원 | 70,402,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 3,597,500,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 87,391,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 배당에서는 집행비용 1,697,800원을 제외한 70,402,200원이 한국토지주택공사 임차보증금에 배정됩니다. 그 결과 보증금 미배당액은 11,597,800원입니다. 이것이 확약을 적용하기 전의 인수위험 계산액입니다.
후순위 가압류 채권자인 주택도시보증공사와 경매 신청채권자인 서울보증보험 주식회사는 해당 배당 추정에서 배당액이 0원입니다. 특히 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 3,597,500,000원으로 크지만, 이 금액 전체를 매수인이 부담한다는 의미는 아닙니다. 매각에 따른 소멸대상 채권과 선순위 임차보증금 인수문제는 구분해야 합니다.
위 배당은 추정치로, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 압류 관련 조세채권의 실제 법정기일·배당순위에 따라 배당액과 보증금 부족분은 달라질 수 있습니다. 또한 확약의 인수면제 효력과 배당표상의 계산액은 별개로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 계산동 소재 부현초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 경인교대입구역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 1994.04.11 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 2층 203호입니다. 외벽은 치장 돌붙임 마감 등이며 하이샤시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수·급탕설비 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m, 동측 약 6m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다.
- 공부상 상태. 다세대주택이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 사용승인 연도가 오래된 다세대주택인 만큼 실제 건물 상태와 수요를 따져야 합니다. 거래시세가 확인되지 않아 감정가와 최저가만으로 환금성이나 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 한국토지주택공사의 임차권과 보증금 인수의무를 실제로 해소하는지 확인해야 합니다. 특히 확약 제출자와 등기상 권리자가 다른 이유가 핵심입니다.
- 대항력과 말소 구분. 전입·점유개시가 2017.08.04로 말소기준권리보다 앞섭니다. 등기말소 동의뿐 아니라 대항력과 보증금 반환책임의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 임차인·점유자 확인. 한국토지주택공사는 보증기관 명의의 등기상 임차권자입니다. 확인된 별도 개인 임차인은 0명이지만, 실제 거주자·임대차관계·점유상태까지 확정된 것은 아닙니다.
- 배당액 확인. 현재 추정 인수액 11,597,800원은 집행비용을 반영한 계산액이며 조세채권의 실제 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
- 실질취득 기준 판단. 확약이 유효하다면 현재 최저가 72,100,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다. 그렇지 않다면 선순위 임차보증금 82,000,000원과 미배당액을 고려한 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다.
- 실거래 및 건물 상태. 계산동 소재 유사 다세대주택의 최근 거래가격, 실제 면적, 내부 상태, 수리비와 매도 가능성을 확인한 후 입찰 상한을 결정해야 합니다.
- 관리비·조세·명도. 체납 관리비 중 승계 가능 비용, 조세채권, 실제 점유자와 명도 절차를 별도로 점검해야 합니다.
- 매각서류 재확인. 2026.10.30 매각기일을 기준으로 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 및 배당 관련 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 해소하는 권리의 범위가 먼저다”
이 물건은 감정가의 70%에 나온 다세대주택이지만, 숫자만으로 안전하거나 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 2017년부터 전입·점유 이력이 있는 82,000,000원 임차권이 존재하고, 현재 추정 배당에서는 11,597,800원의 보증금 부족분이 발생하기 때문입니다.
다만 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점은 중요한 판단 요소입니다. 그 확약이 해당 임차권의 보증금 인수문제를 유효하게 해소한다면 실질 인수액은 0원입니다. 반대로 확약의 효력이 인정되지 않으면 낙찰가 하락만큼 인수보증금이 증가하는 구조여서 낮은 최저가의 이점이 제한됩니다.
등기상 임차권자가 한국토지주택공사인 반면 확약서 제출 주체는 서울보증보험 주식회사라는 점도 반드시 해명되어야 합니다. 여기에 실제 거래시세가 확인되지 않았다는 불확실성까지 고려하면, 종합적으로 신중한 검토가 필요한 C등급 물건입니다.
결론은 명확합니다. 확약의 효력이 확인되면 인수위험은 해소될 수 있지만, 그것만으로 가격 메리트까지 확보되는 것은 아닙니다. 우선 임차권 말소 및 보증금 인수의무 해소 여부를 확인하고, 그다음 실거래가격과 실질취득금액을 비교해야 합니다.
