인천지방법원 2025타경511464. 계산동 뉴코리아맨션 2층203호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박성현으로, 2019년10월18일 매매를 원인으로 2019년10월22일 소유권을 이전받았고 거래가액은 85,000,000원입니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 채권자로 기재된 강제경매이며 청구액은 87,391,780원입니다.
권리분석의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준은 2022년1월20일 국의 압류입니다. 둘째, 한국토지주택공사 임차권의 전입일은 2017년8월4일, 확정일자는 2017년7월14일로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기 자체가 2022년4월14일에 이뤄졌더라도 대항력은 그보다 앞선 전입을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511464 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 계산동 300-4 뉴코리아맨션 2층203호 · 장제로767번길 39 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제2층 제203호 |
| 사용승인일 | 1994.04.11. |
| 소유자 | 박성현 (2019.10.18. 매매 · 2019.10.22. 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 87,391,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 전입이 핵심
말소기준은 2022.01.20. 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 3,597,500,000원, 계양구 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 그러나 한국토지주택공사 임차권은 전입일이 2017.08.04.로 말소기준보다 빠르므로 단순히 “임차권등기가 뒤에 있다”는 이유로 위험이 사라지는 구조가 아닙니다.
② 임차권 분석 — 보증기관 승계 신고, 실제 임차인 0명
| 명의 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제2층 제203호 39.96㎡ 전부 전입·점유 2017.08.04. 확정 2017.07.14. | 82,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 실질 0원* |
한국토지주택공사 건은 보증기관 승계 성격의 신고로 분류되므로 별도의 실제 임차인 한 명을 더한 것으로 보지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수는 0명이고, 보증금도 중복 합산하지 않습니다. 배당요구는 2022.04.14.에 이뤄졌고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 82,000,000원 | 82,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 18,758,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 87,391,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 3,684,891,780원 중 18,758,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 3,666,133,780원입니다. 채권자의 미배당액과 매수인이 인수하는 금액은 같은 개념이 아니며, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 원자료 인수액과 확약 적용을 분리해서 본다
| 회차 | 매각가 | 원자료상 인수 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 103,000,000원 | 0원 | 0원* | 103,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 82,400,000원 | 1,483,200원 | 0원* | 82,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 65,920,000원 | 17,666,560원 | 0원* | 65,920,000원 |
* 시나리오 원자료에는 유찰 시 대항력 임차보증금의 미배당분을 매수인 인수로 계산한 1,483,200원·17,666,560원이 표시돼 있습니다. 다만 매각물건명세서에 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 기재돼 있으므로, 확약 적용 시 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부현초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택·아파트·근린생활시설·교육시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 경인교대입구역이 소재하며, 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제2층 제203호이며 사용승인일은 1994.04.11.입니다. 외벽은 치장 돌붙임 마감 등, 창호는 하이샤시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수·급탕설비·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8m, 동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26. 지정, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부. 공부상 다세대주택이며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 임차권등기 말소동의 확약서의 대상 권리, 말소 조건, 효력 발생 조건을 매각물건명세서 원본과 제출서류에서 대조하세요.
- 임차권 선순위성 재확인. 전입 2017.08.04.·확정 2017.07.14.가 말소기준 2022.01.20.보다 빠르므로, 확약을 제외하면 대항력 있는 임차권 구조입니다.
- 배당요구 확인. 한국토지주택공사의 배당요구일은 2022.04.14.로 기재돼 있고 현재 회차에서는 보증금 82,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다.
- 유찰 시 숫자 혼동 금지. 원자료상 1회 유찰 시 1,483,200원, 2회 유찰 시 17,666,560원의 인수 산출값이 있으나 확약 적용 시 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 가격은 별도 검증. 최근 실거래 비교가 없으므로 103,000,000원이 시세 대비 적정한지 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·관리비·현황 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 원본 서류와 현장 상태를 함께 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 같은 말이 아니다
이 사건은 표면적으로는 대항력 있는 82,000,000원 임차권 때문에 복잡해 보이지만, 현재 신건 103,000,000원 가정에서는 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수가 0원입니다. 여기에 매각물건명세서상 임차권등기 말소동의 확약서 제출까지 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
다만 권리가 정리됐다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 이 사건에는 최근 실거래 비교가 없어 103,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수는 확약 적용 시 0원, 가격 평가는 보류입니다. 입찰 전에는 무엇보다 확약서 원문과 임차권 말소 조건을 직접 확인하는 것이 핵심입니다.
