의정부지방법원 2025타경64317. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 124동 4층 402호, 전용면적 비교 대상 50.18㎡의 다세대주택입니다. 감정가 209,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 146,300,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 최근 거래 210,000,000원의 69.7%라 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 임차권 확약과 별도 점유자입니다.
등기상 선순위 주택임차권자는 정예원입니다. 임대차계약일 2021.03.23, 점유개시 2021.04.13, 주민등록 2021.04.15, 확정일자 2021.03.23, 보증금은 205,000,000원입니다. 말소기준권리인 2025.09.24 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서므로 원칙적으로는 매수인이 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 선순위 임차권입니다. 실제 현재 최저가 기준 배당표에서도 61,548,200원이 인수액으로 계산됩니다.
그런데 2026.06.29 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 이 확약을 적용하면 정예원 관련 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 다만 이 확약은 정예원 임차권에 관한 것이고, 별도로 조사된 임은숙에게까지 확장되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64317 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 성석동 174-19 한울하임 124동 4층402호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산동구 동국로223번길 61-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 1세대 · 철근콘크리트구조 4층 중 4층 402호 |
| 소유자 | 차주환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 146,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
말소기준권리는 2025.09.24 갑구 7번 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.05.24 을구 1번 정예원의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 보증금은 205,000,000원이고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 관련 2명
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정예원 | 2021.04.15 / 2021.03.23 | 205,000,000원 | 선순위 | 있음 | 실질 0원* |
| 임은숙 | 2025.06.10 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 현재 최저가 146,300,000원 기준 원자료 배당 시나리오에서 정예원의 미배당 인수액은 61,548,200원으로 계산되지만, 2026.06.29 인수조건변경확약을 반영하면 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 이 효과는 임은숙에게 적용되지 않습니다.
③ 가격 비교 — 69.7% 할인처럼 보이지만 ‘확정 실질취득가’는 아니다
한울하임(123동124동)은 총 18세대이고, 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 2024.08 전용 49.69㎡ 2층이 210,000,000원, 2021.12 같은 면적 4층이 205,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 207,500,000원, 최신 거래 및 최근 12개월 평균은 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 49.69㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2021.12 | 49.69㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 207,500,000원 |
현재 최저가 146,300,000원은 최근 12개월 평균 210,000,000원의 69.7%입니다. 정예원 확약만 놓고 보면 가격 차이가 큽니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래가 2024.08이라는 점, 그리고 임은숙 보증금이 확인되지 않았다는 점 때문에 146,300,000원을 최종 실질취득가로 확정해서는 안 됩니다. 현재 확인 가능한 실질취득의 하한이 146,300,000원이고, 임은숙에게 승계되는 금액이 있다면 그만큼 총 취득부담이 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,848,200원 |
| 1. 임차인 정예원 보증금 | 205,000,000원 | 143,451,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원자료 배당 시나리오상 정예원의 미배당액 61,548,200원이 매수인 인수로 계산됩니다. 하지만 2026.06.29 확약을 반영하면 정예원 관련 인수는 실질 0원*입니다. 임은숙의 보증금은 확인되지 않아 이 표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 가격 인하 효과가 상쇄된다
| 회차 | 매각가 | 정예원 원자료 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 146,300,000원 | 61,548,200원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 117,040,000원 | 90,398,560원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 45% | 93,632,000원 | 113,453,376원 | 실질 0원* |
확약이 없었다면 대항력 있는 정예원 보증금이 낙찰가보다 커, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 61,548,200원 → 90,398,560원 → 113,453,376원으로 늘어나는 구조였습니다. 즉 유찰로 싸지는 효과 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이번 사건은 2026.06.29 확약 때문에 이 주된 인수구조가 해소됐다는 점이 가장 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택 1세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 중 4층 402호입니다.
- 입지. 고양시 일산동구 식사동 소재 양일초등학교 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·소규모 공장·창고·임야 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당하며, 공시지가는 524,800원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 한울하임(123동124동)은 18세대 규모이고 확인된 실거래는 2건으로, 가격 비교 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임은숙 임대차관계 확인. 보증금, 계약일, 점유 범위, 확정일자, 배당요구 여부를 매각기일 전 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 원본 대조. 2026.06.29 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상이 정예원 임차권에 정확히 연결되는지 원본을 확인하세요.
- 정예원 인수액 혼동 금지. 배당표상 61,548,200원이 보이더라도 확약 적용 대상인 정예원에 대해서는 이를 그대로 매수인 실질 인수액으로 보면 안 됩니다.
- 가격 판단. 최저가 146,300,000원은 최신 거래 210,000,000원의 69.7%지만, 거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래가 2024.08입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 18세대 규모라 아파트 대단지처럼 충분한 거래 표본을 기대하기 어렵습니다.
- 점유·명도. 현황조사상 임은숙이 확인된 만큼 실제 점유상태와 인도 가능성을 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 전체 권리가 끝난 것은 아니다”
이 사건은 선순위 임차보증금 205,000,000원 때문에 원래라면 최저가가 내려가도 실질취득비용이 크게 내려가지 않는 구조였습니다. 하지만 2026.06.29 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서로 정예원 관련 인수는 실질 0원*이 됐고, 현재 최저가 146,300,000원은 최근 거래 210,000,000원보다 상당히 낮습니다.
그럼에도 종합 판단을 보수적으로 해야 하는 이유는 명확합니다. 임은숙의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 남아 있고 정예원 확약의 보호범위 밖입니다. 따라서 지금 단계의 결론은 “주된 선순위 임차권은 해소됐지만 미상 임차인 확인 전까지는 인수 0원으로 확정할 수 없다”입니다. 가격은 매력적으로 보이나, 권리 확인이 먼저입니다.
