최저가는 내려왔지만, 보증금 인수가 발목을 잡는다 — 고양 한울하임 402호

의정부지방법원 고양지원 2025타경64317. 고양시 일산동구 성석동 한울하임 124동 402호 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 말소기준권리보다 먼저 설정된 주택임차권입니다. 정예원 씨는 2021년 전입·확정일자를 갖추고 2023년 임차권등기를 마쳤으며, 임차보증금 2.05억에 대해 대항력과 우선변제권을 보유합니다.

현재 최저매각가는 1.463억까지 떨어졌지만, 이는 단순 매각가격입니다. 배당에서 보증금 전액이 회수되지 않으면 부족분은 매수인이 부담하므로 실제 투자금액은 낙찰가와 다르게 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심이다

말소기준권리는 갑구 7번 강제경매개시결정입니다. 다만 을구 1번 주택임차권은 2023년 등기됐지만 실제 임대차 관계와 전입·확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 매수인에게 대항 가능한 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준

한울하임(123동124동)의 비교 거래는 49㎡대 2건이며 평균 거래가는 207,500,000원입니다. 최저가 146,300,000원만 보면 저렴하지만, 임차보증금 인수를 반영하면 시세 평균과 거의 같은 수준입니다.

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 주의. 1.463억 낙찰 후 임차보증금 인수를 고려하면 실질취득은 약 2.078억입니다.
• 임차권 확인. 정예원 임차권은 말소기준권리 이전 권리로 매수인 부담 가능성이 있습니다.
• 미상 점유자 확인. 임은숙은 보증금과 일부 임대차 정보가 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.
• 명도 전략. 임차권자와 실제 점유관계 확인 후 협의 계획을 세워야 합니다.

맺으며 — “유찰보다 무서운 것은 인수금액”

이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려온 가격만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 경매에서는 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 인수해야 할 권리가 실제 취득원가입니다. 대항력 있는 정예원 임차보증금으로 인해 낙찰가가 낮아져도 부담은 커질 수 있습니다. 가격보다 권리승계 구조를 먼저 봐야 하는 다세대 물건입니다.