인천지방법원 2025타경511617. 인천 남동구 논현동 에코메트로11단지한화꿈에그린아파트 1102동 7층 702호입니다. 등기상 소유자는 박은미이고, 2009.11.19 소유권이전등기에는 거래가액 523,230,000원이 기재돼 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2018.06.27 우리은행 근저당권이며 채권최고액은 373,450,000원입니다. 그 뒤의 오케이저축은행 근저당과 여러 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽은 정반대입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 734,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 면적대 최근 12개월 8건 평균은 626,875,000원, 최신 거래는 2026.07의 650,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 117.1%이고, 최근 거래군이 이전 거래군보다 -3.7% 낮아진 흐름까지 나타납니다. 따라서 전체 기간 평균 634,833,333원보다 높은 것은 물론, 더 중요하게 봐야 할 최신·최근 시세와 비교해도 신건 가격 메리트가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511617 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 774-1 에코메트로11단지한화꿈에그린아파트 1102동 7층702호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 22층 건물 내 7층 702호 |
| 사용승인일 | 2009-07-29 |
| 소유자 | 박은미 · 2009.11.19 소유권이전등기 · 거래가액 523,230,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 734,000,000원 / 734,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 367,496,237원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.06.27 설정된 우리은행 근저당권 373,450,000원입니다. 이후 2021.11.15 오케이저축은행 근저당 367,200,000원, 2022.03.08 오케이저축은행 근저당 54,000,000원, 2024년 이후의 가압류와 2025.08.19 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2009년 국민은행 근저당과 2018년 키움예스저축은행, 2020년 화신산업개발 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 문제가 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 17.1% 높은 신건
에코메트로11은 1,622세대이고 사용승인일은 2009-07-29입니다. 비교 대상 면적은 131.261㎡이며, 최근 거래 표본은 12건입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 131.26㎡ | 8 | 650,000,000원 |
| 2026.06 | 122.58㎡ | 2 | 630,000,000원 |
| 2026.06 | 122.58㎡ | 9 | 615,000,000원 |
| 2026.05 | 131.26㎡ | 3 | 590,000,000원 |
| 2026.01 | 122.58㎡ | 15 | 620,000,000원 |
| 2025.12 | 122.58㎡ | 4 | 665,000,000원 |
| 2025.12 | 122.58㎡ | 4 | 665,000,000원 |
| 2025.12 | 122.58㎡ | 13 | 580,000,000원 |
| 2025.05 | 131.26㎡ | 12 | 670,000,000원 |
| 2024.09 | 122.58㎡ | 2 | 660,000,000원 |
| 2024.07 | 122.58㎡ | 13 | 648,000,000원 |
| 2024.06 | 122.58㎡ | 17 | 625,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 626,875,000원 |
전체 12건의 거래 범위는 580,000,000원~670,000,000원, 전체 평균은 634,833,333원입니다. 그러나 최근 12개월 평균은 626,875,000원이고 최신 거래는 650,000,000원입니다. 신건 최저가 734,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.1%입니다. 최근 거래 추세도 -3.7%이므로, 과거 평균만 근거로 가격을 긍정적으로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 734,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,740,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 373,450,000원 | 373,450,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 367,200,000원 | 350,810,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 54,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 임진형 | 24,649,800원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 임진형 | 13,789,200원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 29,998,859원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 51,093,685원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 18,790,063원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 경기신용보증재단 | 32,083,314원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 성곡새마을금고 | 23,486,004원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 11,385,463원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 999,926,388원 중 예상배당은 724,260,000원이고, 미배당액은 275,666,388원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 고잔중학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 내 7층 702호이며 사용승인일은 2009-07-29입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비 등 기본설비를 갖췄습니다.
- 토지. 인접도로와 등고평탄한 아파트 부지이며 제3종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 시장. 에코메트로11은 1,622세대이고 최근 거래는 580,000,000원부터 670,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 평균은 626,875,000원이며 최근 추세는 -3.7%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가가 최근 12개월 평균의 117.1%입니다. 감정가 자체를 시세로 간주하지 말고 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 734,000,000원, 1회 유찰 시 587,200,000원, 2회 유찰 시 469,760,000원 시나리오를 기준으로 가격대를 구분해 검토하세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서의 점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 후순위 채권 다수. 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하지만 총 채권액이 999,926,388원이고 신건에서도 미배당액 275,666,388원이 발생합니다.
- 토지이용 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·교육환경 보호구역·토지거래계약에관한허가구역 사항을 입찰 목적에 맞게 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·실거래 자료를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 명확, 가격은 보류
이 사건의 권리 구조는 말소기준이 분명합니다. 2018.06.27 우리은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 긍정적으로 보기 어렵습니다. 신건 최저가 734,000,000원은 최근 12개월 평균 626,875,000원의 117.1%이고 최신 거래 650,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -3.7%입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 명확하지만 신건 가격에는 메리트가 부족하다입니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수가 아니라 유찰 이후 가격이 최근 시세와 어느 수준에서 만나는지입니다.
