인천지방법원 2025타경511721. 인천광역시 계양구 귤현동 굴재길 15-1, 5층 건물의 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가 1억 4,000만원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 9,800만원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건에서 먼저 확인할 것은 할인율이 아니라 임차권과 매수인 인수 여부입니다.
등기부에는 한국토지주택공사 명의의 135,000,000원 주택임차권등기가 남아 있습니다. 해당 임대차는 2020.12.18. 주민등록과 점유가 시작됐고, 2020.10.13. 확정일자를 받은 것으로 기재돼 있습니다. 말소기준으로 제시된 2022.08.31. 압류보다 주민등록일이 앞서므로, 임차권등기 자체가 나중에 설정됐다는 이유만으로 대항력을 부정할 수 없습니다.
그런데 매각물건명세서에는 중요한 단서가 있습니다. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됐다는 내용입니다. 등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고 확약서 제출 주체는 서울보증보험이므로, 해당 확약의 적용 범위와 실제 인수채무 소멸 효과를 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511721 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 귤현동 498-2, 4층 402호 도로명주소: 인천광역시 계양구 굴재길 15-1 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 4층 |
| 임차권 표시 범위 | 제4층 제402호 46.96㎡ 전부 |
| 사용승인일 | 2010.05.06 |
| 소유자 | 권철승 (2020.12.28. 매매, 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 | 140,000,000원 |
| 최저매각가 | 98,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 148,167,123원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 말소기준 표시 | 2022.08.31. 갑구 5번 압류 · 국(평택세무서장) |
| 임차권 | 한국토지주택공사 · 보증금 135,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 표시 |
① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 시작된 임대차
등기상 말소기준은 2022.08.31. 국(평택세무서장)의 압류로 제시돼 있습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 동화성세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
다만 2023.01.19. 등기된 한국토지주택공사의 임차권은 단순히 후순위라는 이유만으로 판단해서는 안 됩니다. 원래 임대차의 주민등록·점유개시일이 2020.12.18.이므로, 말소기준 이전에 대항력의 기초가 형성된 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 확약서가 없다는 가정에서는 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차권 분석 — 보증기관 표시와 실제 임차인을 구별
| 명의자 / 구분 | 주민등록 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 보증기관 표시 을구 5번 주택임차권등기 |
주민등록 2020.12.18 점유개시 2020.12.18 확정일자 2020.10.13 계약일자 2020.10.12 |
135,000,000원 |
대항력 有
우선변제
승계·보증기관 배당요구 표시 말소동의 확약서 제출 |
한국토지주택공사는 보증기관으로 표시된 임차권 명의자이므로, 독립된 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 0명이며, 이는 실제 임차인이 전혀 없다는 의미가 아닙니다. 감정요항표상 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 원임차인과 현재 점유자의 신원 및 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.
보증금 135,000,000원은 하나의 임차권에 관한 금액으로만 반영합니다. 한국토지주택공사, 주택도시보증공사 및 서울보증보험의 채권·보증 관계가 표시된다는 이유로 이 보증금을 여러 차례 더하지 않습니다. 특히 주택도시보증공사의 1,804,000,000원 가압류 청구액은 해당 임차권 보증금과 별개의 등기상 채권액이며, 이 물건의 임차보증금 총액으로 취급해서는 안 됩니다.
98,000,000원 + 39,164,000원 = 137,164,000원
유찰로 낙찰가가 낮아질수록 배당 부족분이 증가하므로, 실질취득액은 보증금인 약 135,000,000원 부근에 머무는 구조입니다.
다만 제출 주체와 등기상 임차권 명의자가 다르며, 기재된 확약 내용은 임차권등기 말소동의입니다. 따라서 대항력 포기 또는 미배당 보증금 청구권 불행사까지 확약돼 있는지를 원문으로 확인해야 합니다. 말소동의 사실만으로 모든 채무가 소멸했다고 단정할 수는 없습니다.
③ 실질취득 시나리오 — 확약의 효력이 낙찰 전략을 바꾼다
현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 비교하면, 확약서의 중요성이 명확해집니다. 아래 룰상 인수액은 대항력 있는 보증금이 낙찰대금 배당 후에도 남는다는 가정에 따른 값입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 98,000,000원 | 39,164,000원 | 137,164,000원 |
| 2회 유찰(49%) | 68,600,000원 | 68,034,800원 | 136,634,800원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 48,020,000원 | 88,244,360원 | 136,264,360원 |
실질취득 = 회차별 최저매각가 + 예상 미배당 보증금 인수액. 집행비용 추정의 영향으로 보증금 135,000,000원과 소폭 차이가 발생합니다. 취득세·명도비 등 부대비용은 제외했습니다.
현재 회차에서 룰상 실질취득액은 137,164,000원입니다. 3회 유찰 시 최저매각가는 48,020,000원까지 떨어지는 시나리오지만, 보증금 부족분이 늘어나 실질취득액은 136,264,360원으로 유지됩니다. 즉 인수형으로 남는 경우에는 최저가 하락만으로 가격 메리트가 크게 개선되지 않습니다.
반대로 해당 임차권에 대한 확약서가 완전하게 유효해 실질 인수액이 0원으로 확정된다면, 그 임차권에 한정한 실질취득액은 낙찰가와 같아집니다. 현재 98,000,000원, 2회 유찰 시 68,600,000원, 3회 유찰 시 48,020,000원이 기준이 됩니다. 다만 확약 밖 권리, 세금 및 부대비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,164,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 135,000,000원 | 95,836,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,804,000,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 148,167,123원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
단순 예상배당 계산입니다. 집행비용 2,164,000원은 추정치이며, 국세 압류 관련 조세채권의 우선순위·실제 배당, 당해세 및 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다. 확약서의 효력에 따른 실제 배당관계도 달라질 수 있습니다.
주택도시보증공사와 서울보증보험의 등기상 채권 청구액은 합계 1,952,167,123원이며, 단순 예상배당에서는 모두 미배당입니다. 그러나 후순위 채권자의 미배당액을 매수인이 무조건 인수하는 것은 아닙니다. 이 사건의 직접적인 인수 검토 대상은 대항력 있는 주택임차권의 미배당 보증금입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 귤현동 소재 귤현초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대 등 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천도시철도 1호선 귤현역이 소재해 대중교통 이용여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 2010.05.06. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 402호입니다. 외벽 스톤코트, 내벽 벽지 등, 샷시 창호 마감이며 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현 구획정리), 과밀억제권역, 상대보호구역 및 중점경관관리구역 등의 표시가 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 외국인 등 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지로 기재돼 있습니다. 해당 표시기간이 경과했으므로 현재 지정 여부와 적용대상은 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 다세대주택으로서 개별 호실의 건물상태·층·임대차 조건에 따라 가격 편차가 발생할 수 있습니다. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 시장가격과 환금성을 수치로 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 말소동의 확약서 원문. 서울보증보험 주식회사가 제출한 확약서가 을구 5번 한국토지주택공사 임차권에 정확히 적용되는지, 등기 말소뿐 아니라 대항력 포기·미배당 보증금 청구권 불행사까지 포함하는지 확인하세요.
- 등기명의인과 확약주체의 관계. 임차권 명의자는 한국토지주택공사, 말소동의 확약서 제출 주체는 서울보증보험입니다. 확약을 제출한 주체에게 해당 권리를 처분할 권한이 있는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 및 점유자. 한국토지주택공사를 실제 거주 임차인으로 계산하지 마세요. 확인된 실제 임차인은 0명이지만 임대관계가 미상인 만큼 전입세대확인, 현황조사 및 현장 방문을 통해 점유자를 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 시나리오. 확약이 인수채무까지 소멸시키지 못한다면 현재 회차에서 39,164,000원의 보증금 인수 위험이 추정됩니다. 이때 낙찰가 98,000,000원만으로 취득원가를 계산해서는 안 됩니다.
- 조세채권 확인. 평택세무서장 및 동화성세무서장 관련 압류의 세액, 법정기일, 우선배당 여부를 확인하세요. 실제 배당이 달라지면 임차권 미배당액도 변할 수 있습니다.
- 최근 실거래 확인. 감정가 140,000,000원이나 2020년 취득가 135,000,000원만으로 현재 시세를 판단하지 말고, 유사 다세대주택의 최근 거래와 실물 상태를 비교하세요.
- 관리비·명도. 공용관리비 체납 여부와 점유자의 명도 가능성을 확인하고, 확약서 밖의 대항력 있는 임차인이 존재하는지 조사하세요.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문 및 배당 관련 서류를 대조해 실제 인수 조건을 확정하세요.
맺으며 — “9,800만원 낙찰”과 “9,800만원 취득”은 다르다
이 사건의 핵심은 낙찰가보다 임차권 인수의 실질에 있습니다. 감정가 140,000,000원에서 최저가 98,000,000원으로 낮아졌지만, 135,000,000원의 대항력 있는 보증금이 그대로 남는다면 현재 회차의 실질취득액은 약 137,164,000원입니다. 추가 유찰돼도 보증금 인수액이 증가하기 때문에 이 구조는 크게 달라지지 않습니다.
반면 매각물건명세서에 제출된 임차권등기 말소동의 확약서가 해당 권리의 인수부담까지 유효하게 해소한다면, 그 임차권에 대한 실질 인수액은 0원이 될 수 있습니다. 바로 이 차이가 입찰 판단을 좌우합니다. 그러나 확약서의 제출 주체와 임차권 명의자가 다르며, 대항력 포기 여부도 별도 검증이 필요합니다. 실제 점유관계 역시 미상으로 남아 있습니다.
최근 거래가격도 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 확약서 효력, 실제 임차인, 세금 우선순위, 최근 시세가 모두 확인되기 전에는 1회 유찰이라는 사실만으로 가격 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
결론은 조건부 보류. 해당 임차권의 인수 면제가 확정되고 확약 밖 위험이 정리된다면 재평가할 여지가 있지만, 그 전까지는 최저가의 할인율보다 권리 확인을 우선해야 하는 물건입니다.
