인천지방법원 2025타경511721. 인천 계양구 귤현동 498-2, 5층 건물 내 4층 402호로 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 일반 근저당이 아니라 선순위 임차권과 그 말소 확약입니다. 한국토지주택공사는 임대차계약 2020.10.12, 확정일자 2020.10.13, 전입·점유개시 2020.12.18로 기록돼 있고, 말소기준권리인 2022.08.31 국세 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다.

따라서 확약이 없다면 보증금 미배당분의 매수인 인수 가능성을 따져야 하는 구조입니다. 실제로 1회 유찰 시 배당 계산상 인수액은 25,368,000원, 2회 유찰 시에는 47,412,800원으로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 주택임차권에 관해 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있으므로, 본 분석에서는 이 임차권의 실질 인수액을 0원으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권보다 중요한 ‘확약’

과거 서천농업협동조합 근저당과 농협은행주식회사 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.08.31 평택세무서장 국세 압류입니다. 그 뒤 주택도시보증공사의 가압류, 경매개시결정, 동화성세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.

임차권·승계 신고 확인

실제 임차인은 0명으로 봅니다. 아래 한국토지주택공사 신고는 실제 거주 임차인을 별도로 한 명 더 더하는 것이 아니라 보증기관·승계성 신고로 분류된 권리입니다. 따라서 135,000,000원을 다른 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.

확약은 위 임차권에만 적용됩니다. 현장에서 별도의 점유자나 임차관계가 새로 확인될 경우, 그 권리는 이 확약의 적용대상이 아니므로 대항력·보증금·배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.

② 가격 판단 — 140,000,000원을 ‘싸다’고 부를 근거는 없다

이 물건은 현재 신건이라 감정가 140,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 확약서를 반영하면 현 회차 실질취득액 역시 140,000,000원입니다. 다만 이번 분석 범위에서는 동일 지역·유사 다세대의 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로, 이 가격이 최근 시세보다 낮다는 결론은 내릴 수 없습니다.

2015년과 2020년의 거래가액은 이 호실의 과거 소유권 이전 이력일 뿐, 2026년 현재의 시세 비교자료로 그대로 사용할 수는 없습니다. 따라서 감정가가 과거 거래가보다 조금 높다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.

25,368,000원·47,412,800원은 확약을 반영하지 않은 배당 계산상 인수액입니다. 확약서가 적용되는 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 임차보증금 135,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에 2,240,000원이 배당된 뒤 매각대금이 소진됩니다. 서울보증보험 주식회사의 청구액 148,167,123원은 예상배당 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 5층 건물의 4층 402호입니다.
• 입지. 인천광역시 계양구 귤현동 소재 귤현초등학교 동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천1호선 귤현역이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 본건 동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(귤현 구획정리), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 환금성. 용도는 다세대주택입니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않는 만큼 현재 최저가의 시장 경쟁력은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 한국토지주택공사 임차권에 대한 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 어떻게 적용되는지 원문을 확인하세요.
• 확약 적용범위 확인. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 현장에 별도 점유자나 임차인이 있으면 그 권리는 별도로 판단해야 합니다.
• 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 인도 가능성을 현장에서 다시 확인하는 것이 중요합니다.
• 세금 압류 확인. 2022.08.31 평택세무서장 압류와 2026.07.14 동화성세무서장 압류가 등기돼 있습니다. 실제 배당에서는 조세채권의 성격과 금액을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최근 실거래 비교 없이 감정가 140,000,000원만 보고 저가라고 판단하지 마세요. 다세대주택은 개별 건물·층·상태 차이가 커 별도 시세 확인이 필요합니다.
• 배당구조 확인. 현 회차 가정에서도 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 예상배당은 0원입니다. 매각조건 변경이나 권리신고 변동 여부를 매각기일 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 확약이 승부처”

이 사건은 등기만 보면 부담스럽습니다. 한국토지주택공사의 보증금 135,000,000원, 2020.12.18 전입·점유, 2020.10.13 확정일자가 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서상 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.

그 결과 현 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 140,000,000원입니다. 1회·2회 유찰 시 배당 계산상 각각 25,368,000원과 47,412,800원의 임차보증금 미배당액이 생기지만, 확약 반영 실질 인수는 0원으로 처리됩니다. 다만 이 확약은 해당 임차권에만 국한되고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 무엇보다 최근 실거래 시세 비교가 확인되지 않으므로 “권리 인수 0원”을 “가격 메리트가 있다”로 바꿔 읽어서는 안 됩니다. 이 물건은 확약 원문·현장 점유·현재 시세 세 가지를 확인한 뒤 판단하는 사건입니다.