✅ 인수 0원 👤 임차인 0명 🏷️ 신건 451,000,000원 📉 미배당 214,044,032원
인천지방법원 2025타경511751. 인천 계양구 효성동 풍림아파트 102동 3층 306호입니다. 등기부상 소유자는 이상윤이고, 2012.05.11 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 275,000,000원입니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 말소기준권리는 2018.06.05 설정된 주식회사하나은행 근저당권 231,000,000원입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당권들과 중소기업은행 가압류, 경매개시결정, 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 등기에는 2003년 박오순의 주택임차권 등 여러 근저당권이 있었지만 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 임차인 조사 내역은 없으며 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 따라서 이번 사건의 권리분석 포인트는 선순위 임차인이나 인수권리보다 후순위 채권의 배당 부족에 있습니다. 후순위 채권이 미배당된다고 해서 그 금액을 매수인이 떠안는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511751 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효성동 225-1 풍림아파트 102동 3층306호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 계양구 아나지로213번길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 층 / 구조 | 지하11층 지상22층 건 내 3층 306호 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 |
| 사용승인일 | 1997.07.29 |
| 소유자 | 이상윤 |
| 감정가 / 최저가 | 451,000,000원 / 451,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 126,926,862원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 2018.06.05 하나은행이 기준
현재 임차인 없음. 과거 2003.09.24 박오순 명의의 주택임차권이 있었으나 2003.12.26 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준권리는 2018.06.05 하나은행 근저당권이고, 뒤이어 2020.06.30 및 2022.04.22 설정된 우리은행 근저당권, 2025.04.03 중소기업은행 가압류, 2025.08.22 임의경매개시결정, 2026.03.23 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 451,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 그러나 동일 단지·동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세 자료가 없으므로 감정가 451,000,000원이 현재 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 451,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,910,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 231,000,000원 | 231,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 213,090,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 7,134,032원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 658,134,032원 중 예상배당은 444,090,000원이고, 예상 미배당은 214,044,032원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표의 집행비용은 6,910,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 효성동 소재 인천효성남초등학교 남측 인근이며, 주위에 아파트·근린생활시설·다세대주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로 사용승인일은 1997.07.29이며, 기본적인 위생·급배수·소화전·화재탐지·난방·승강기·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 2필 일단지로 동측 약 20미터, 북측·서측 약 15미터, 남측 약 10미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재 등으로 내부구조와 위치 확인은 집합건축물대장상 건축물현황도면과 호별 표시에 의거했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.06.05 하나은행 근저당권이 기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 임차관계 재확인. 현재 임차인 없음으로 분석되지만 매각기일 전 현황조사서와 매각물건명세서의 변동 여부를 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가·최저가가 451,000,000원인 신건입니다. 동일 단지·동일 면적의 최근 거래가 확인 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 후순위 채권 미배당 214,044,032원은 현재 회차 배당 부족액이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 내부 상태 확인. 내부 확인이 현황도면 등에 의거했으므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 확인 후”
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고 2018.06.05 하나은행 근저당 뒤의 권리들은 매각으로 소멸합니다. 현재 451,000,000원 매각가 가정에서는 채권 658,134,032원 중 444,090,000원이 배당되고 214,044,032원이 미배당되지만, 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 다만 현재 가격이 감정가와 같은 신건이고 최근 실거래 자료가 없으므로 권리 안정성과 가격 매력도를 혼동하지 않는 것이 핵심입니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 실거래 확인 후 판단입니다.
