인천지방법원 2025타경512031. 검암동 허니빌 2층 201호, 전용 40.68㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박성현으로, 2019.11.07 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 115,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.08.26 인천세무서의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 한국토지주택공사 주택임차권등기, 인천광역시 서구 압류, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
다만 말소기준보다 앞선 2019.10.31 전입·점유를 기초로 하는 임차권이 있습니다. 임차보증금은 110,000,000원, 확정일자는 2019.09.25이고 배당요구도 확인돼 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다. 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인에게 이어질 수 있지만, 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 관한 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 단, 확약은 이 임차권에 한정되며 감정평가상 별도의 임대차관계는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512031 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 639-4 허니빌 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 40.68㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 2층 |
| 규모 / 사용승인 | 12세대 · 2009.10.26 |
| 소유자 | 박성현 (2019.11.07 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 117,323,280원 |
| 말소기준 | 2022.08.26 압류 · 국(처분청 인천세무서) |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
핵심은 2019.10.31 전입·점유가 2022.08.26 말소기준 압류보다 빠르다는 점입니다. 따라서 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 정리됩니다. 현재 매각가 134,000,000원 가정에서는 집행비용 2,676,000원을 제외하고도 임차보증금 110,000,000원이 전액 배당돼 산식상 매수인 인수액도 0원입니다.
| 신고 명의 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 110,000,000원 | 2019.10.31 / 2019.09.25 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 승계성 신고 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 1.34억은 확인된 거래 1.20억보다 높다
허니빌 전용 40.68㎡와 면적이 일치하는 실거래는 2022.03, 2층, 120,000,000원 1건입니다. 비교 기준 평균도 120,000,000원이고 최신 확인 거래 역시 같은 금액입니다. 반면 현재 최저매각가는 134,000,000원으로, 해당 비교가의 111.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 40.68㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 평균 | 40.68㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
현재 회차에서는 확약을 반영한 실질 인수가 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 134,000,000원입니다. 즉 ‘최저가 1.34억’과 ‘실질취득 1.34억’이 동일하며, 이를 120,000,000원 거래와 비교해야 합니다. 결과는 실거래 대비 111.7%이므로 현 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 21,324,000원 |
| 3. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 117,323,280원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 134,000,000원 가정에서는 임차보증금 110,000,000원이 전액 우선배당되고 매수인 산식상 인수도 0원입니다. 전체 채권 미배당액은 3,693,499,280원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서인천고등학교 남서측 인근이며 주변은 아파트, 다세대주택과 로변 근린상가가 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 북동측에 지하철 검바위역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 4층 건물, 사용승인일 2009.10.26. 위생·급배수·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)이며 공시지가는 1,694,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 허니빌은 12세대이고 동일면적 확인 거래는 2022.03의 1건입니다. 거래 표본이 작아 매도 시 가격 검증은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서의 대상 권리·조건·말소 절차를 매각물건명세서 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유 확인. 감정평가상 임대차관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 확약 대상 외 임차인이 있는지 별도 대조가 필요합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 실질취득 134,000,000원은 비교 실거래 120,000,000원의 111.7%입니다. 현 회차는 ‘싸게 받는 구간’으로 보기 어렵습니다.
- 세금·배당 순위 재확인. 말소기준 자체가 인천세무서 압류이므로 체납세액과 법정기일, 실제 배당순위는 원본 배당자료와 세금 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 유찰 시 인수 산식 구분. 1회·2회 유찰 시 산식상 인수액이 각각 5,100,800원, 26,183,680원으로 나타나지만 해당 임차권은 확약 반영 시 실질 0원입니다. 다른 임차권에는 자동 적용되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 물건은 얼핏 보면 110,000,000원의 대항력 임차보증금 때문에 위험해 보이지만, 현재 회차에서는 보증금이 전액 배당되고, 여기에 임차권등기 말소동의 확약서까지 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리의 가장 큰 고비는 넘어간 셈입니다.
하지만 경매의 결론은 권리만으로 정해지지 않습니다. 실질취득 134,000,000원은 확인된 동일면적 실거래 120,000,000원의 111.7%입니다. 게다가 12세대 다세대, 확인 거래 1건이라는 환금성 제약과 감정평가상 미상 임대차관계가 함께 남아 있습니다. 따라서 현 회차 평가는 “주된 인수는 해소됐지만 가격은 시세 이상, 확약 밖 점유 확인은 필수”가 핵심입니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
