인천지방법원 2025타경512031. 인천 서구 검암동 ‘허니빌’ 2층 201호, 전용 40.68㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박성현 씨이고, 감정가는 134,000,000원, 1회 유찰 후 최저매각가는 93,800,000원입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 권리는 2022.08.26. 설정된 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2009년·2010년 근저당은 이미 등기상 말소됐기 때문에 현재 기준권리는 2022.08.26. 압류로 계산됩니다.
문제는 그보다 앞서 2019.10.31. 전입하고 2019.09.25. 확정일자를 받은 110,000,000원 규모의 주택임차권입니다. 이 권리는 기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 있고 우선변제권도 행사 가능한 구조라서, 확약이 없다면 매수인에게 보증금 부족분이 남을 수 있습니다. 다만 실제 임차인으로 분류되는 인원은 0명이고, 등기상 권리자는 한국토지주택공사로서 보증기관 승계에 해당합니다. 따라서 보증금 110,000,000원을 실제 임차인과 별도로 중복 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512031 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 639-4 허니빌 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 40.68㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 박성현 (2019.11.07. 소유권이전, 거래가 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 117,323,280원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 사용승인 / 이용상태 | 2009.10.26 / 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나, 확약이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2022.08.26. 국의 압류입니다. 2009.11.30. 여수수산업협동조합 근저당권은 2010.05.07. 말소됐고, 2010.05.07. 설정된 속초시수산업협동조합 근저당권도 2017.10.25. 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 권리 가운데 2022.08.26. 압류 이후의 HUG 가압류와 서울보증보험 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 을구 5번 주택임차권은 2023.08.22. 등기됐지만 실제 전입은 2019.10.31.이고 확정일자는 2019.09.25.이므로 대항력 有 · 우선변제 有로 판단되는 권리입니다. 배당표에서는 보증금 110,000,000원 중 91,711,600원이 배당되고 부족분 18,288,400원을 매수인 인수액으로 계산했습니다. 그러나 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차권에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 구조
| 권리자 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 핵심 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 제2층 제201호 40.68㎡ 전부 | 110,000,000원 | 대항력 有 · 우선변제 有 · 보증기관 승계 | 임차권등기 말소동의 확약서 제출 · 실질 인수 0원 |
실제 임차인으로 분류되는 인원은 0명입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 승계에 해당하므로 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 전입일 2019.10.31., 확정일자 2019.09.25., 임차권등기 2023.08.22., 배당요구일 2023.08.22.입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 비교거래보다 낮다
허니빌은 총 12세대이고, 전용 40.68㎡ 동일 면적의 확인 실거래는 1건입니다. 최신 거래도 2022.03로, 거래 표본이 적고 현재 시점과 차이가 있어 대단지 아파트처럼 풍부한 시세 신뢰도를 기대하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 40.68㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 평균 | 40.68㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
현재 최저가 93,800,000원은 확인 실거래 평균 및 최신 거래 120,000,000원의 78.2%입니다. 감정가 134,000,000원은 비교거래보다 높지만, 현재 최저가는 감정가에서 30% 내려온 상태입니다. 확약이 유효하다면 실질취득 역시 93,800,000원이므로, 현재 회차에도 가격 메리트가 존재합니다. 다만 확인 거래가 2022.03 단 1건이므로 120,000,000원을 현재 시세의 절대적인 기준으로 고정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,088,400원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 110,000,000원 | 91,711,600원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 117,323,280원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
산출표상 93,800,000원은 집행비용 2,088,400원과 한국토지주택공사 보증금 91,711,600원으로 소진됩니다. 보증금 부족분은 18,288,400원이며, 매각물건명세서의 임차권등기 말소동의 확약서가 유효하게 적용되면 이 금액도 매수인 실질 인수 0원으로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 현재가 이미 70% 구간
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 배당표상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 93,800,000원 | 70% | 18,288,400원 → 확약 적용 시 0원 |
| 2회 유찰 시 | 65,659,999원 | 49% | 45,921,881원 → 확약 적용 시 0원 |
| 3회 유찰 시 | 45,961,999원 | 34% | 65,265,317원 → 확약 적용 시 0원 |
확약이 적용되지 않는다는 가정에서는 매각가가 내려갈수록 대항력 있는 보증금 부족분이 커져 실질취득액이 약 1.11억원대에 머무는 구조입니다. 현재 회차에서는 93,800,000원 + 18,288,400원 = 112,088,400원, 2회 유찰에서는 65,659,999원 + 45,921,881원 = 111,581,880원, 3회 유찰에서는 45,961,999원 + 65,265,317원 = 111,227,316원입니다. 하지만 확약이 유효하면 이 인수분은 실질 0원이므로 현재 회차의 경제적 취득가는 93,800,000원으로 보는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서인천고등학교 남서측 인근이며 주변은 아파트·다세대와 로변 근린상가 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측에 지하철 검바위역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕의 4층 건물로 사용승인일은 2009.10.26입니다. 위생·급배수 및 난방 설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리)이며 토지면적은 383.0㎡, 공시지가는 1,694,000원/㎡입니다. 북측으로 약 8m 도로에 접합니다.
- 환금성. 허니빌은 12세대이고 확인된 동일 면적 거래는 1건뿐입니다. 최신 거래가 2022.03의 120,000,000원이므로 가격 비교는 가능하지만 거래 표본이 얇습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 현황상 임대차관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 상태는 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 이 사건의 승부처입니다. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 을구 5번 권리에 실제 적용되는지 확인하세요.
- 인수액 구분. 확약 적용 전 배당표상 부족분은 18,288,400원이지만, 확약이 유효하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
- 현재 가격. 최저가 93,800,000원은 확인 실거래 120,000,000원의 78.2%입니다. 감정가 134,000,000원만 보고 판단하지 말고 실질취득가를 기준으로 비교해야 합니다.
- 시세 검증. 확인 거래가 1건이고 최신 거래가 2022.03이므로 120,000,000원을 현재 매매가격의 확정 기준으로 사용하기보다 보수적으로 검증하세요.
- 점유 확인. 현황조사상 임대차관계가 미상입니다. 실제 점유자가 누구인지와 임차권등기 말소 이후 점유관계가 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
- 회차 전략. 현재는 감정가의 70%인 93,800,000원이고, 2회 유찰 시 65,659,999원, 3회 유찰 시 45,961,999원입니다. 확약이 유효하다면 유찰 여부와 별개로 현재 회차에서도 가격상 검토 여지가 있습니다.
맺으며 — “확약이 핵심이고, 현재가는 싸다”
이 물건은 처음 보면 대항력 있는 110,000,000원 임차권 때문에 상당한 인수위험이 있는 다세대주택입니다. 실제 배당표도 최저가 93,800,000원에서 보증금 부족분 18,288,400원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 하지만 매각물건명세서에 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결정적입니다. 그 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득가는 93,800,000원입니다.
가격도 나쁘지 않습니다. 감정가는 134,000,000원이지만 현재 최저가는 93,800,000원으로 내려왔고, 확인 실거래 120,000,000원 대비 78.2%입니다. 다만 허니빌은 12세대이고 확인 거래가 2022.03 단 1건뿐이어서, 대단지처럼 풍부한 거래자료를 근거로 한 가격판단은 어렵습니다. 따라서 결론은 “권리 리스크는 확약 확인을 전제로 해소, 가격은 현재 회차부터 메리트, 환금성은 보수적”입니다. 이 사건에서는 최저가 자체보다 확약의 효력 확인이 입찰 전 최우선 과제입니다.
