청주지방법원 2025타경51412. 진천읍 성석리 우주동백아파트 101동 10층 1008호입니다. 감정가 74,800,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 36,652,000원, 감정가의 49%입니다. 소유자는 이창우이고, 등기상 현재 말소기준은 2017.03.10. 충주시 압류입니다. 이후 국세·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류, 가압류와 근저당, 한국농어촌공사의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기부만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 최길종이 2008.08.28. 전입해 말소기준일보다 앞서고, 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 확정일자는 없고 우선변제권도 없어 보증금 3,000원은 배당보다 매수인 인수로 처리됩니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득은 36,652,000원 + 3,000원 = 36,655,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51412 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 성석리 480-13 우주동백아파트 101동 10층 1008호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 10층 1008호 |
| 소유자 | 이창우 |
| 감정가 / 최저가 | 74,800,000원 / 36,652,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 41,548,834원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 충주시 압류
현재 말소기준권리는 2017.03.10. 갑구 8번 충주시 압류입니다. 이후 2019년 국세 압류, 2020년 진천군·국민건강보험공단 압류, 근로복지공단 가압류, 2022년 웰컴저축은행 가압류, 2023년 한국농어촌공사 가압류, 2018년 안치석 및 2022년 이운학 근저당, 2025년 한국농어촌공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최길종 | 전체 | 2008.08.28 | 3,000원 | 2025.09.19 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 해당 없음 | 3,000원 |
최길종의 전입일은 2008.08.28.로 말소기준일 2017.03.10.보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 확정일자는 없고 우선변제권도 없습니다. 배당요구는 2025.09.19. 접수됐지만, 현재 배당계산에서는 보증금 3,000원이 배당되지 않고 전액 매수인 인수로 반영됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,652,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,059,736원 |
| 인수 · 임차인 최길종 보증금 | 3,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 안치석 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 4,000,000원 | 4,000,000원 |
| 4. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 13,127,305원 | 1,592,264원 |
| 5. 근저당 · 이운학 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국농어촌공사 | 28,698,976원 | 0원 |
| 7. 강제경매 · 한국농어촌공사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 105,826,281원 중 예상배당은 35,592,264원, 미배당은 70,234,017원입니다. 임차인 보증금 3,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가보다 ‘미배당 증가’가 뚜렷하다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰 · 감정가 49%) | 36,652,000원 | 35,592,264원 | 70,234,017원 | 3,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 25,656,400원 | 24,794,585원 | 81,031,696원 | 3,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 17,959,480원 | 17,236,209원 | 88,590,072원 | 3,000원 |
임차인 인수액은 세 시나리오 모두 3,000원으로 동일합니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당 보증금이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 구조가 아닙니다. 현재 확인된 보증금 자체가 3,000원이기 때문입니다. 다만 재매각 사유와 실제 점유관계는 금액과 별개의 명도·절차 리스크이므로 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진천중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 공장, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 10층이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 아파트단지 동측으로 약 6미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 431,100원/㎡입니다. 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 단지. 우주동백은 244세대, 1994.12.21. 준공입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 33.33%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 원인 확인. 매각물건명세서에 재매각으로 기재돼 있으므로 직전 낙찰 불이행 등 재매각 사유와 특별매각조건 존재 여부를 원본에서 확인하세요.
- 대항력 임차인 원본 대조. 최길종의 전입일 2008.08.28., 보증금 3,000원, 확정일자 없음, 배당요구일 2025.09.19.를 주민등록·임대차계약·명세서와 다시 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 교부청구 및 체납세 내역을 확인하세요.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 공매취소공고 이력이 있으므로 법원경매 외 별도 절차가 남아 있지 않은지 확인하세요.
- 시세는 별도 확인. 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 점유·명도 확인. 대항력 임차인이 전체를 점유하는 것으로 조사돼 있으므로 낙찰 후 인도 가능 시점과 협의 비용까지 입찰가에 반영하세요.
맺으며 — “49%”보다 재매각과 대항력을 먼저 본다
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 74,800,000원에서 최저가가 36,652,000원까지 내려와 감정가의 49%입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 재매각이라는 절차 상태와 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 현재 확인된 임차인 보증금은 3,000원으로 인수금액 자체는 작고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 세금 압류 5건과 공매 이력, 재매각 원인을 확인하지 않은 채 최저가만 보고 접근하는 것은 위험합니다.
또한 동일 면적의 실거래 금액이 없어 현재 최저가나 실질취득액 36,655,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다. 결론은 권리상 인수액은 작지만, 재매각·대항력 임차인·세금 확인을 통과한 뒤 가격을 별도로 검증해야 하는 사건입니다.
