의정부지방법원 2025타경64322. 고양시 덕양구 내유동 럭키이클래스5차 105동 3층 301호, 감정평가상 다세대주택 단위세대입니다. 이 사건의 핵심은 최저가보다 임차권입니다. 최윤정은 2021.12.23 임대차계약·확정일자를 갖추고 2022.02.07 전입·점유를 시작해, 2023.02.13 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 보증금은 191,000,000원으로 현재 최저가 93,100,000원보다 큽니다.
확약이 없었다면 현재 회차 배당에서 집행비용 2,075,800원을 제외한 91,024,200원만 우선변제되고, 나머지 99,975,800원이 매수인 인수로 연결되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 경우 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 인수가 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 2026.05.12 인수조건변경확약서가 있어 최윤정 관련 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64322 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 685-9 럭키이클래스5차 105동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 단위세대 · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층건 내 3층 301호 |
| 소유자 | 이정우 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 191,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 통일로1290번길 42 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 바꾼다
말소기준은 2023.02.13 주택도시보증공사의 가압류 520,000,000원입니다. 이후 2024.02.21 최윤정의 주택임차권등기, 2025.09.25 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.11.12 고양시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2019.09.11 이태원1동새마을금고 근저당 991,200,000원은 2020.10.27 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최윤정 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.07 | 2021.12.23 | 191,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 | 실질 0원* |
| 서경철 | 2025.05.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
최윤정은 말소기준보다 먼저 전입했고 확정일자도 있어 원래는 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 반면 서경철은 2025.05.29 전입해 2023.02.13 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 서경철의 보증금·확정일자는 확인되지 않아 계약관계 자체는 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가는 190,000,000원이고 현재 최저가는 93,100,000원으로, 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다.
확약이 유효하게 적용된다는 전제에서 현재 회차 실질취득은 93,100,000원입니다. 3회 유찰 시 매각가 65,169,999원, 4회 유찰 시 45,618,999원으로 내려가지만, 실거래 기준이 없으므로 이 숫자들 역시 시세 대비 저가 여부의 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 최윤정 보증금 | 191,000,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 520,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 191,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 최윤정 보증금의 미배당은 99,975,800원이며 원래 계산에서는 매수인 인수액으로 잡힙니다. 다만 2026.05.12 확약에 따라 해당 임차인의 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택 단위세대로 이용 중입니다.
- 주위환경. 내유동마을회관 북서측 인근이며, 다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층건 내 3층 301호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)이며 제한보호구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 현장확인. 내부구조와 이용상태는 현장조사에서 직접 확인되지 않아 건축물대장 현황도를 참고한 평가입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.05.12 확약의 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구가 원본과 동일한지 확인해야 합니다.
- 최윤정 배당관계. 현재 계산상 우선변제 91,024,200원, 미배당 99,975,800원입니다. 확약이 적용되지 않으면 권리 구조가 완전히 달라집니다.
- 서경철 점유관계. 2025.05.29 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.06 등기가 말소기준보다 선행하므로 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가 판단을 하지 말고, 동일 지역·유사 다세대의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가에서도 내부구조·이용상태를 직접 확인하지 못했으므로 점유·내부상태·수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 중요한 것은 확약의 효력”
표면만 보면 190,000,000원 감정가가 93,100,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대입니다. 그러나 이 사건을 단순한 ‘반값 경매’로 보면 핵심을 놓칩니다. 최윤정의 보증금은 191,000,000원이고, 말소기준보다 먼저 전입해 원래는 매수인에게 미배당 보증금이 넘어갈 수 있는 구조입니다. 현재 회차 기준 그 금액은 99,975,800원입니다.
그 위험을 바꾸는 것이 2026.05.12 확약입니다. 대항력을 포기하고 전액을 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로, 정확도 규칙상 최윤정 관련 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 확약이 유효하다는 전제에서 실질취득은 93,100,000원입니다. 다만 실거래 비교 근거가 없고, 다세대·2회 유찰이라는 환금성 요소와 선순위 민간임대주택등기, 보증금 미상 점유자가 함께 존재합니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 시세 검증 전까지 보류. 이 물건의 승부처입니다.
