청주지방법원 2026타경59. 청주시 서원구 분평동 분평주공2단지의 상가동 지하호가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 대한예수교장로회분평청북교회이며, 감정평가상 현재 이용상태 역시 상가(교회) 등으로 확인됩니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만, 등기사항전부증명서는 집합건물에 관한 것이고, 감정평가에서는 상가동 지하 공간의 이용상태를 설명하고 있습니다. 따라서 주거용 아파트와 같은 기준으로 가격과 매수 수요를 평가해서는 안 됩니다.
소유자인 교회가 설정한 청주축산업협동조합 근저당권의 채권최고액은 115,000,000원입니다. 이 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됐으며, 현재 최저매각가는 197,400,000원입니다. 등기상 선순위 근저당 2건은 이미 말소됐고 현재 확인되는 유효 근저당은 경매 신청채권자의 근저당 1건입니다. 다만 등기상 권리가 정리된다는 사실과 실제 점유자가 누구인지의 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경59 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 분평동 1202-1 분평주공2단지 상가동 지하호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 1순환로1137번길 123 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 등기상 집합건물 · 상가동 지하호(교회 등으로 이용 중) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 경사지붕 · 지하층 |
| 소유자 | 대한예수교장로회분평청북교회 (2001.08.25 소유권이전, 증여) |
| 감정가 | 282,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 197,400,000원 (감정가 70%, 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 청주축산업협동조합 / 84,046,299원 |
| 말소기준권리 | 2005.12.07 청주축산업협동조합 근저당권 (채권최고액 115,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.09.05 |
① 권리 흐름 — 2005년 근저당이 말소기준
권리분석의 기준점은 2005.12.07 접수된 을구 4번 근저당권입니다. 근저당권자는 청주축산업협동조합이며, 채무자는 소유자인 대한예수교장로회분평청북교회입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후인 2026.03.11 접수된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
이보다 오래된 청북신용협동조합 근저당권(142,500,000원)과 농업협동조합중앙회 근저당권(107,900,000원)은 이미 등기상 말소된 권리입니다. 이들 과거 근저당권을 현재 채무에 더하거나, 낙찰자가 떠안을 채무로 해석해서는 안 됩니다. 별도로 현재 유효한 가압류도 확인되지 않습니다.
② 점유·임차관계 — 교회 이용 사실과 대항력은 별개
감정평가서상 본건은 상가(교회) 등으로 이용 중입니다. 다만 교회가 실제로 직접 점유하고 있는지, 별도 사용자가 있는지, 임대차계약이 존재하는지는 확정되지 않았습니다. 임대관계에 관한 감정평가 의견도 미상입니다.
| 구분 | 확인 내용 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 신고 임차인 | 확인된 임차인 없음 | 신고 보증금 없음 |
| 현재 이용상태 | 상가(교회) 등으로 이용 중 | 실제 점유자 확인 필요 |
| 임대차 보증금 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 확정일자·점유 개시 | 미상 | 우선변제 여부 미확정 |
| 배당표상 매수인 인수 | 0원 | 확인된 권리 기준 산정액 |
확인된 실제 임차인 0명. 다만 이는 현장 점유자나 미신고 임대차가 없다는 확정 판단은 아닙니다. 보증금·사업자등록·점유 개시일이 확인되지 않은 사용자에게 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%가 시세 70%는 아니다
현재 최저매각가는 197,400,000원으로 감정가 282,000,000원의 70%입니다. 감정가와 비교하면 84,600,000원 낮아졌지만, 이것만으로 가격 경쟁력을 인정하기는 어렵습니다.
이 물건은 일반 주거용 부동산과 달리 지하 상가 공간입니다. 감정평가상 교회 등으로 사용되고 있어 일반적인 점포 임대수익이나 인근 아파트 매매가격과 직접 비교하기 어렵습니다. 동일하거나 유사한 상가 지하층의 거래사례, 임대수요, 용도 활용 가능성을 검토해야 적정 매수가격을 판단할 수 있습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 282,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 197,400,000원 | 70% | 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 138,180,000원 | 49% | 가정 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 96,726,000원 | 34.3% | 가정 시나리오 |
④ 예상배당표 (매각가 197,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,563,600원 |
| 1. 근저당 · 청주축산업협동조합 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 78,836,400원 |
| 합계 | — | 197,400,000원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 3,563,600원과 청주축산업협동조합 근저당권에 대한 115,000,000원을 배당하고도 78,836,400원이 소유자에게 남는 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 84,046,299원이지만, 위 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액을 기준으로 산정한 것입니다. 실제 배당액은 확정 채권액과 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
집행비용은 추정액입니다. 당해세 및 미확인 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 경매 후 소멸하는 채권의 미배당액은 원칙적으로 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 부족액과 인수액은 다르다
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 기준으로도 전액 배당이 가능합니다. 그러나 유찰이 추가로 진행돼 매각대금이 내려가면 배당 잔여금이 줄고, 3회 유찰 가정에서는 채권자에게 미배당액이 발생합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 | 197,400,000원 | 115,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 138,180,000원 | 115,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 96,726,000원 | 94,584,932원 | 20,415,068원 | 0원 |
2회 유찰 가정에서는 소유자 잔여액이 20,445,480원으로 줄어들지만 채권액은 전부 배당됩니다. 3회 유찰 가정에서는 채권 배당액이 94,584,932원으로 감소해 20,415,068원이 미배당되고, 소유자 잔여액도 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 분평주공2단지 내에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·업무시설 등이 혼재하는 지역입니다. 공동주택 배후 입지를 갖췄지만 지하 상가의 실제 영업수요는 별도 검토가 필요합니다.
- 교통. 서측에 96번 지방도가 있으며 남측 도보 약 1분 내외 거리에 버스정류장이 소재합니다. 동측과 북측으로 각각 왕복 4차선 및 왕복 2차선 내외의 포장도로에 접하는 것으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 경사지붕의 지하호로 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 및 타일 마감, 내부는 폼브릭 벽지, 바닥은 콘크리트 폴리싱 마감 등이며 전기설비를 갖추고 있습니다.
- 현재 용도. 상가(교회) 등으로 이용 중입니다. 기존 용도와 다른 목적으로 활용하려면 허용 용도, 관련 인허가와 시설 변경 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 제3종일반주거지역이며, 토지이용상황은 상업용으로 표시됩니다. 토지 면적은 1,032.1㎡, 공시지가는 1,905,000원/㎡입니다. 이 토지 면적은 해당 지하호의 전유면적을 의미하지 않습니다.
- 도시계획. 분평택지개발지구 지구단위계획구역 및 주거용지 등에 속하며, 가축사육제한구역과 학교 관련 상대보호구역도 확인됩니다. 용도 변경 가능성은 이러한 규제와 건축물의 실제 용도에 따라 검토해야 합니다.
- 공부·건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 구조·설비 상태와 지하층의 누수·방수·환기 등은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 교회 등 특정 목적에 맞춰 사용 중인 지하 공간은 일반적인 주거용 부동산보다 수요자가 제한될 수 있습니다. 동일 유형의 매매사례와 공실 시 재임대 가능성을 검증하기 전에는 원활한 재매각을 가정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상의 정확한 범위. 사건 용도는 대지로 표시되는 반면 등기 및 감정 내용은 집합건물 상가동 지하호를 가리킵니다. 집합건물 등기부와 매각물건명세서, 건축물대장, 감정평가서 원본을 대조해 전유부분·대지권·매각 대상 범위를 확정해야 합니다.
- 점유자와 임대차 조사. 소유자인 교회가 직접 점유하는지, 제3자가 사용 중인지 확인해야 합니다. 별도 사용자가 있다면 임대차계약, 사업자등록, 점유 시점, 보증금 및 확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 시장가격 검증. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 정하지 않아야 합니다. 인근 지하 상가와 유사 용도의 거래 및 임대 사례를 확인하고 매각 가능 가격을 별도로 산정해야 합니다.
- 명도와 사용 가능성. 종교시설로 이용되는 공간은 실제 사용자의 퇴거 협의와 시설 인수·철거 문제를 살펴야 합니다. 기존 이용 형태를 변경하려면 건축물 용도와 인허가 요건을 확인해야 합니다.
- 지하층 설비와 관리비. 누수·방수·환기·전기설비와 공용시설 관리상태를 점검하고, 체납 관리비 중 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 공용부분을 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 예상배당은 근저당 채권최고액과 추정 집행비용을 반영한 계산입니다. 실제 채권신고액, 세금, 법정 우선변제액 등을 확인해 최종 배당구조와 인수 위험을 다시 검토해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각조건을 확인하고 최신 권리·점유 변동 여부도 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격과 환금성은 신중”
이 사건의 장점은 등기상 말소기준권리가 명확하다는 점입니다. 2005년 청주축산업협동조합 근저당이 말소기준이며, 기존의 다른 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 최저가 기준으로는 채권최고액을 전부 배당하고도 소유자에게 78,836,400원이 남는 구조입니다.
그러나 197,400,000원이 적정한 매수가격인지에 대해서는 별도의 판단이 필요합니다. 본건은 분평주공2단지 상가동 지하호로, 현재 교회 등으로 이용되는 특수성이 있습니다. 지하층의 용도 제약, 제한적인 수요 가능성, 미확인 점유관계, 비교 거래가격을 통한 검증 부족이 핵심 위험입니다.
따라서 이 물건은 등기상 권리 정리는 비교적 양호하지만, 입찰가격 결정은 보류해야 하는 유형입니다. 감정가보다 30% 낮은 가격이나 향후 추가 유찰가격 자체가 투자 수익을 보장하지는 않습니다. 매각 대상 범위와 점유·임대차를 확정하고, 실제 거래 및 임대수요를 확인한 뒤에야 응찰할 만한 가격인지 판단할 수 있습니다. 권리 정리의 용이함보다 실제 활용 가능성과 환금성이 최종 결정의 기준입니다.
