청주지방법원 2026타경59. 충청북도 청주시 서원구 분평동 1202-1 분평주공2단지 상가동 지하호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성돼 있고, 감정 이용상태는 “상가(교회) 등으로 이용중”입니다. 현재 소유자는 대한예수교장로회분평청북교회이며, 2001.08.10. 증여를 원인으로 2001.08.25. 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리관계의 핵심은 2005.12.07. 설정된 청주축산업협동조합 근저당권 115,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2026.03.11.의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 청북신용협동조합 근저당권과 농업협동조합중앙회 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 현재 확인되는 구조상 낙찰자가 승계할 등기상 권리는 없고, 예상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경59 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 분평동 1202-1 분평주공2단지 상가동 지하호 |
| 등기 종류 | 집합건물 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상가(교회) 등으로 이용중 |
| 소유자 | 대한예수교장로회분평청북교회 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 282,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 청주축산업협동조합 / 84,046,299원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 위험 없음
임차인은 없습니다. 말소기준은 2005.12.07. 접수된 청주축산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 115,000,000원입니다. 이후 2026.03.11. 청주지방법원 2026타경59 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당권들은 이미 등기부상 말소되어 현재 인수 대상이 아니며, 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 확인 전에는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 282,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 282,000,000원입니다. 다만 동일 물건의 실거래 시세 비교값이 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 단정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 282,000,000원 | 0원 | 162,252,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 225,600,000원 | 0원 | 106,641,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 180,480,000원 | 0원 | 62,153,280원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,748,000원 |
| 2. 근저당권 · 청주축산업협동조합 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 162,252,000원 |
현재 회차 282,000,000원 가정에서는 청주축산업협동조합 근저당권 115,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 162,252,000원입니다. 채권 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 분평주공2단지 단지 내에 위치하며, 주위는 아파트·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 서측으로 96번 지방도가 있고, 남측으로 도보 약 1분 내외 거리에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 상가(교회) 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사지붕 제지하층 제지하호입니다.
- 도로. 동측과 북측으로 각각 왕복 4차선, 왕복 2차선 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,032.1㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방·중로한면이며 공시지가는 1,905,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(분평택지개발지구)·주거용지에 해당하고, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 사항도 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2005.12.07. 청주축산업협동조합 근저당권 115,000,000원이 말소기준인지 원본 등기로 최종 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 282,000,000원을 실거래·임대수익·상가 거래사례와 비교하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 용도 확인. 현재 감정상 상가(교회) 등으로 이용 중이므로 실제 사용 형태와 향후 활용 가능성을 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 현장 점유와 인도 상태는 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 225,600,000원, 2회 유찰 시 180,480,000원이며 두 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 별개”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2005.12.07. 청주축산업협동조합 근저당권 115,000,000원이 말소기준이고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 예상 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 안전 쪽에 가깝습니다.
다만 감정가와 최저가가 모두 282,000,000원인 신건이고, 상가동 지하호를 상가(교회)로 이용 중인 물건입니다. 실거래 시세를 확인하지 않은 상태에서는 282,000,000원이 싸다고도 비싸다고도 단정할 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 상가 지하호의 실제 시장가치와 활용성을 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
