청주지방법원 2026타경69. 청주시 상당구 용담동, 명암저수지 서쪽 인근에 자리한 ‘아진빌’ 지하층 101호입니다. 2014년 준공된 8세대 다세대주택이며, 실거래 비교 대상 면적은 59.41㎡입니다. 최초 감정가 149,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 104,300,000원으로 낮아졌습니다.
권리관계의 출발점은 2014년 6월 18일 설정된 남청주신용협동조합 근저당권 117,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 이종원 근저당권 55,000,000원도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 최선희의 전입일은 2020년 6월 30일로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 임차보증금을 낙찰자가 승계할 구조는 아닙니다.
그렇다고 최저가와 시세의 차액이 곧바로 투자이익이 되는 것은 아닙니다. 비교 거래 중에는 지상층 거래가 포함되어 있고, 실제 경매 대상은 지하층입니다. 특히 최근 거래 추세가 하락하고 있어, 권리 안전성과 재매각 가능성을 나누어 평가해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경69 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용담동 89-26 지하층 101호 도로명주소: 충청북도 청주시 상당구 명암로 7-39 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대주택) · 아진빌 · 공부상 지하 1층 제101호 |
| 건물 규모 | 지하 2층·지상 3층 · 철근콘크리트구조 · 8세대 |
| 면적 비교 기준 | 실거래 동일 면적 59.41㎡ |
| 준공일 | 2014.06.13 |
| 소유자 | 최광희 (2025.10.14 상속 원인, 2026.03.18 소유권이전) |
| 감정가 | 149,000,000원 |
| 최저매각가 | 104,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 남청주신용협동조합 / 62,765,174원 |
| 말소기준권리 | 2014.06.18 남청주신용협동조합 근저당권 (채권최고액 117,000,000원) |
| 실제 임차인 | 최선희 1명 · 전입 2020.06.30 · 대항력 없음 |
| 매수인 권리 인수 | 0원 (예상배당 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당 2건은 매각으로 소멸
말소기준권리는 2014.06.18 남청주신용협동조합 근저당권입니다. 이보다 늦게 설정된 이종원 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 한편 이재환·부강이엔에스주식회사 근저당과 과거 가압류·압류는 등기부상 이미 말소된 권리이므로 현재 인수 채무로 합산하지 않습니다.
2026년 3월 18일 최광희에게 상속을 원인으로 소유권이전이 등기됐으며, 같은 달 27일 남청주신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 62,765,174원이고, 말소기준 근저당의 채권최고액은 117,000,000원입니다. 두 금액은 성격이 달라 동일한 실제 채무잔액으로 취급하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 전입은 늦고, 배당요구는 확인
현황조사·문건접수·매각물건명세서상 실제 임차인은 최선희 1명입니다. 전체를 점유하는 것으로 기재되어 있으며 전입일은 2020년 6월 30일입니다. 말소기준일인 2014년 6월 18일보다 늦으므로 매수인에게 대항할 수 없는 임차인으로 분류됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최선희 전체 |
2020.06.30 확정일자 미상 |
2,000원 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 실제 임차인 수 | 1명 |
|---|---|
| 점유 범위 | 전체 |
| 전입신고일 | 2020.06.30 |
| 확정일자 | 미상 |
| 신고 보증금 | 2,000원 |
| 배당요구 여부 | 배당요구 있음 |
| 배당요구일 | 2026.06.08 |
| 대항력 | 없음 말소기준일 이후 전입 |
| 우선변제 | 미상 확정일자 및 요건 확인 필요 |
| 매수인 보증금 승계 | 인수 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 거래는 하락 중
비교 대상은 같은 건물인 아진빌의 동일 면적 59.41㎡ 실거래입니다. 확인되는 거래는 총 5건이고, 최근 12개월 평균은 135,000,000원(3건)입니다. 전체 거래 평균 145,000,000원보다 최근 평균이 낮기 때문에, 가격 판단은 최근 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 59.41㎡ | 1층 | 150,000,000원 |
| 2025.04 | 59.41㎡ | 2층 | 150,000,000원 |
| 2025.04 | 59.41㎡ | 1층 | 105,000,000원 |
| 2023.12 | 59.41㎡ | 3층 | 170,000,000원 |
| 2023.05 | 59.41㎡ | 3층 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.41㎡ | 3건 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.41㎡ | 5건 | 145,000,000원 |
현재 최저가 104,300,000원은 최근 12개월 평균 135,000,000원의 77.3%입니다. 차이는 30,700,000원으로, 평균 거래가격에 비하면 가격 여유가 존재합니다. 최신 거래가격 150,000,000원과 비교해도 낮습니다.
하지만 실제 거래 구간을 보면 중요한 차이가 있습니다. 2025년 4월에는 동일 면적이 105,000,000원에도 거래됐습니다. 현재 최저가 104,300,000원은 이 거래가와 매우 가깝습니다. 반대로 150,000,000원 거래도 존재합니다. 즉, 동일 면적이라고 해서 모두 같은 가격에 거래되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 우선 공제한 뒤 선순위 근저당권자에게 매각대금이 배분되는 구조이며, 후순위 근저당권에는 배당재원이 남지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,260,200원 |
| 1. 근저당 · 남청주신용협동조합 | 117,000,000원 | 102,039,800원 |
| 2. 근저당 · 이종원 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 배당 및 집행비용 | — | 104,300,000원 |
근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 배당순위는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 미배당은 늘어난다
이 물건은 현재 1회 유찰, 감정가 70% 구간입니다. 추가 유찰 시 최저가가 낮아지는 시나리오는 다음과 같습니다. 중요한 점은 낙찰가가 내려가더라도 매수인 근저당 인수액은 0원이라는 것입니다. 대신 근저당권자의 미배당 규모가 증가합니다.
| 매각 시나리오 | 예상 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 104,300,000원 | 69,960,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 73,010,000원 | 100,704,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 51,107,000원 | 122,212,926원 | 0원 |
신청채권자 남청주신용협동조합의 청구액은 62,765,174원입니다. 현재 회차 예상배당 102,039,800원과 2회 유찰 가정의 71,295,820원은 모두 청구액을 충족하지만, 3회 유찰 가정의 49,787,074원은 청구액에 미달합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시 상당구 용담동 소재 명암저수지 서쪽 인근입니다. 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·자연림 등이 혼재하는 지역으로 조사됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 명암로와 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 건물 동쪽으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다. 토지는 완경사지에 위치합니다.
- 건축구조. 철근콘크리트구조, 경사슬래브지붕의 지하 2층·지상 3층 건물입니다. 외벽 석재 마감, 내부 벽지·타일 마감, 장판·타일 바닥, 플라스틱 프레임 창호로 조사됐습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 승강기, 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역· 자연취락지구(작은가좌골지구)이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 391,500원/㎡. 토지 전체 면적은 546.0㎡이며, 개별 호실의 대지권 면적과 혼동해서는 안 됩니다.
- 공부와 현황. 공부상 지하 1층으로 등재됐으나 현관에는 101호로 표시되어 있습니다. 경사지의 고저 차이를 이용한 건축물이라는 점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 표본이 제한적이고 최근 거래 추세도 하락 중입니다. 특히 지하층은 지상층과 수요가 다를 수 있어 매도 기간과 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지하층 실물 확인. 공부상 지하 1층과 현관 101호 표시가 다릅니다. 실제 출입 동선·채광·환기·습기·결로·누수 및 지표면 노출 정도를 반드시 확인해야 합니다.
- 동일 면적 거래의 층별 차이. 최근 거래는 지상 1·2층 중심입니다. 105,000,000원 거래와 150,000,000원 거래의 차이가 발생한 배경을 확인하고 지하층에 적합한 가격을 따로 산정해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 거래 추세가 -15.6%입니다. 전체 평균 145,000,000원보다 최근 평균 135,000,000원을 우선 참고하고, 실제 매도 가능가격은 추가로 보수적 검토가 필요합니다.
- 임차인 계약 확인. 최선희의 전입일은 말소기준 이후로 대항력이 없지만, 신고 보증금 2,000원, 확정일자, 실제 점유 범위와 계약내용을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 명도 일정. 임차인이 거주 중인 것으로 탐문됐습니다. 인도 협의, 점유 이전, 필요한 경우의 인도명령 절차를 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 비용과 기타 미납 내역을 확인해야 합니다.
- 배당순위 재검증. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 채권계산서와 배당요구 종기를 확인해야 합니다.
- 등기부 원본 대조. 남청주신용협동조합과 이종원 근저당권의 존속 여부, 과거 근저당 및 가압류의 말소 내역, 상속등기와 경매개시결정 내용을 확인해야 합니다.
- 공적 서류와 현장 비교. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 건축물대장·등기사항전부증명서를 대조하고 지하층의 이용상태와 공부 표시 차이를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 지하층 가격은 신중하게”
이 사건의 강점은 분명합니다. 선순위 근저당과 후순위 근저당 모두 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 1명도 말소기준일 이후 전입한 대항력 없는 임차인입니다. 예상되는 권리 인수액은 0원입니다.
가격도 최근 실거래 평균과 비교하면 유리한 구간에 있습니다. 현재 최저매각가 104,300,000원은 최근 12개월 평균 135,000,000원의 77.3%입니다. 다만 최근 거래 추세가 -15.6%이고, 동일 면적 105,000,000원 거래도 존재합니다. 특히 비교 거래는 지상층인 반면 경매 대상은 공부상 지하 1층이므로, 숫자로 보이는 가격 차이를 모두 할인 메리트로 볼 수는 없습니다.
종합 판단은 B등급, 조건부 검토 대상입니다. 권리상 안전성은 긍정적이지만, 8세대 소규모 다세대주택의 지하층이라는 특성과 하락 추세가 투자 매력을 제한합니다. 낙찰가보다 더 중요한 것은 지하층의 실제 상태와 향후 매도 가능한 가격입니다. 현장 확인과 보수적인 재매각가격 검토를 통과할 때에만 입찰 타당성을 판단할 수 있습니다.