청주지방법원 2026타경69. 청주시 상당구 용담동 89-26 ‘아진빌’ 지하1층 101호, 전용 59.41㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 지하2층·지상3층 건물 안의 제지하1층 제101호이고, 현재도 다세대주택으로 이용 중입니다. 등기부상 최초 소유자는 최미이이며, 2025.10.14. 상속을 원인으로 2026.03.18. 최광희에게 소유권이 이전됐습니다.
권리관계의 핵심은 단순합니다. 2014.06.18. 설정된 남청주신용협동조합 근저당권 117,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 이종원 근저당권 55,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 이전에 설정됐던 여러 가압류·압류·근저당권은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 임차인 최선희는 전체를 점유하고 있으나 전입일이 2020.06.30.으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경69 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용담동 89-26 지하층101호 · 도로명주소 명암로 7-39 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.41㎡ · 지하1층 101호 |
| 건물 / 이용상태 | 철근콘크리트구조 · 지하2층·지상3층 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 최광희 · 2025.10.14. 상속 · 2026.03.18. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 62,765,174원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.06.18. 남청주신용협동조합 근저당권 117,000,000원입니다. 2014.07.11. 이종원 근저당권 55,000,000원은 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2014.06.23. 이재환 근저당권 150,000,000원은 2021.11.05. 말소됐고, 2019.06.12. 부강이엔에스주식회사 근저당권 25,000,000원도 2024.11.19. 말소됐습니다. 가압류와 압류 역시 등기부상 이미 말소된 내역입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최선희 | 전체 | 2020.06.30. | 2,000원 | 2026.06.08. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
최선희의 전입신고일은 2020.06.30.으로 말소기준권리인 2014.06.18. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 배당요구는 2026.06.08. 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다. 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 평균’을 우선해야 한다
아진빌 동일면적 59.41㎡ 실거래는 확인된 5건이고 전체 평균은 145,000,000원입니다. 그러나 최근 12개월 3건 평균은 135,000,000원으로 더 낮습니다. 최신 거래는 2025.04.의 150,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 -15.6%입니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격을 평가하면 최근 하락 흐름을 놓칠 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 59.41㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2025.04 | 59.41㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2025.04 | 59.41㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2023.12 | 59.41㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2023.05 | 59.41㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.41㎡ | 3건 | 135,000,000원 |
현재 최저매각가 149,000,000원은 최근 12개월 평균 135,000,000원의 110.4%입니다. 즉 신건 가격은 최근 평균보다 높습니다. 최신 거래 150,000,000원과는 비슷한 수준이지만, 최근 추세가 -15.6%인 만큼 “신건이 시세보다 싸다”는 판단은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 1. 근저당 · 남청주신용협동조합 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이종원 | 55,000,000원 | 29,114,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 172,000,000원 중 146,114,000원이 배당되고, 미배당은 25,886,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 149,000,000원 | 146,114,000원 | 25,886,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 119,200,000원 | 116,731,200원 | 55,268,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 95,360,000원 | 93,243,520원 | 78,756,480원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 증가하지만 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 낮아질 때 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 유형이 아닙니다. 가격이 낮아지면 매수인의 실질취득액도 함께 낮아지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명암저수지 서쪽 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 명암로와 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 아진빌은 총 8세대입니다.
- 층 특성. 공부상 지하1층이지만 현관문 표기는 101호입니다. 감정평가서에서도 이 차이를 입찰 시 참고사항으로 적고 있습니다.
- 도로. 동쪽으로 노폭 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며 토지면적은 546.0㎡, 공시지가는 391,500원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 거래 표본. 동일면적 확인 거래는 5건이고 최근 12개월은 3건입니다. 최근 거래 추세는 -15.6%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 149,000,000원이 최근 12개월 평균 135,000,000원의 110.4%라는 점을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래와 이전 거래 비교 추세가 -15.6%이므로 전체 평균 145,000,000원만으로 가격을 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 임차인 확인. 최선희는 대항력이 없지만 실제 거주 임차인으로 조사됐습니다. 배당요구일은 2026.06.08.입니다.
- 확정일자. 임차인의 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다. 관련 원문을 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 지하층 표시. 공부상 지하1층과 현관문 101호 표기가 함께 존재하므로 현장 확인이 중요합니다.
- 회차별 가격. 1회 유찰 가정 매각가는 119,200,000원, 2회 유찰 가정은 95,360,000원입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2014.06.18. 남청주신용협동조합 근저당권이고, 임차인 최선희의 전입은 2020.06.30.으로 늦어 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 신건 가격 149,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 135,000,000원의 110.4%입니다. 최신 거래 150,000,000원과 비슷한 수준인 데다 최근 추세는 -15.6%입니다. 여기에 공부상 지하1층이라는 특성까지 있으므로, 이 물건은 권리 안전성보다 가격과 개별 호수의 상품성을 우선 확인해야 하는 사건으로 보는 것이 타당합니다. 종합적으로는 권리는 양호하지만 신건 가격은 보수적으로 접근할 구간입니다.