청주지방법원 2026타경73. 청주시 서원구 분평동 분평계룡리슈빌아파트 203동 8층 803호입니다. 등기상 소유자는 이덕수이며 2008.10.01. 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 권리의 기준점은 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 국민은행 근저당권 3건과 신한저축은행·오케이저축은행 가압류, 현재의 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 별개로 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 329,000,000원입니다. 그러나 동일 면적 실거래의 최근 12개월 평균은 289,500,000원, 최신 거래는 294,000,000원입니다. 특히 최저가는 최근 12개월 평균의 113.6%로, 현재 회차에서 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경73 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 분평동 262 분평계룡리슈빌아파트 203동 8층 803호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 매봉로 28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 15층 건물 중 8층 · 아파트로 이용 중 |
| 실거래 비교면적 | 98.7871㎡ · 동일 면적 매칭 |
| 소유자 | 이덕수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 329,000,000원 / 329,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 78,718,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금이나 별도 인수 권리는 확인되지 않으며 예상 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 더 중요하다
분평계룡리슈빌2단지 동일 면적 98.79㎡ 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 310,541,666원이지만, 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 289,500,000원, 최신 거래는 2026.04. 294,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 -8.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 98.79㎡ | 3 | 294,000,000원 |
| 2025.08 | 98.79㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 2025.04 | 98.79㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2025.03 | 98.79㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 2024.11 | 98.79㎡ | 13 | 330,000,000원 |
| 2024.08 | 98.79㎡ | 5 | 307,000,000원 |
| 2024.05 | 98.79㎡ | 12 | 310,000,000원 |
| 2024.04 | 98.79㎡ | 8 | 308,000,000원 |
| 2024.02 | 98.79㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2024.02 | 98.79㎡ | 2 | 297,500,000원 |
| 2023.06 | 98.79㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 2023.04 | 98.79㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 98.79㎡ | 2건 | 289,500,000원 |
전체 12건 거래 범위는 285,000,000원~355,000,000원이고 전체 평균은 310,541,666원입니다. 그러나 최근 12개월 표본은 289,500,000원, 최신 거래는 294,000,000원으로 낮아졌습니다. 신건 최저가 329,000,000원은 최근 12개월 평균의 113.6%입니다. 전체 평균만 보면 차이가 작아 보이지만, 최근 가격과 하락 추세를 반영하면 현재 회차에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,406,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 | 25,200,000원 | 25,200,000원 |
| 3. 근저당 · 국민은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 근저당 · 국민은행 | 73,800,000원 | 73,800,000원 |
| 5. 가압류 · 신한저축은행 | 13,999,173원 | 13,999,173원 |
| 6. 가압류 · 오케이저축은행 | 19,207,653원 | 19,207,653원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,387,174원 |
329,000,000원 매각을 가정하면 채권자 청구 합계 288,206,826원이 전액 배당되고 소유자 잔여 35,387,174원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표의 근저당은 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북고교 북서측 인근이며, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 단지 내 도로를 통해 서측 매봉로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 8층 803호로, 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 평탄한 가로장방형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 토지면적은 9,561.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 861,900원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역 등 제한사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 분평계룡리슈빌2단지는 150세대, 2008.07.30. 준공이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 현재 최저가 329,000,000원은 최근 12개월 평균 289,500,000원의 113.6%입니다.
- 하락 흐름 확인. 최근 구간과 이전 구간의 거래 추세가 -8.0%이므로 전체 과거 평균만으로 현재 시세를 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 263,200,000원, 2회 유찰 시 210,560,000원입니다. 회차별 가격과 최근 실거래를 다시 비교해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임차인은 확인되지 않지만 감정평가 요항상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원본을 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 배당액 성격 확인. 예상배당의 근저당 금액은 채권최고액 기준이므로 실제 채무액과 배당결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2008.10.01. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 329,000,000원은 최근 12개월 평균 289,500,000원의 113.6%이고 최신 거래 294,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -8.0%입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 현재 가격은 보류입니다. 이 사건의 승부처는 권리 해소가 아니라 최근 시세와 회차별 최저가의 간격입니다.
