청주지방법원 2026타경73. 청주시 서원구 분평동의 분평계룡리슈빌아파트 203동 8층 803호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 동일 단지 실거래 비교 면적은 98.7871㎡입니다. 소유자는 이덕수 씨로, 2008년 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이후 국민은행 명의 근저당권이 네 차례 설정됐고 신한저축은행과 오케이저축은행의 가압류가 뒤따랐습니다. 최종적으로 국민은행이 2026년 3월 10일 임의경매를 신청한 사건입니다.
이 물건에서 눈여겨볼 부분은 채권이 많아도 모두 낙찰자가 인수하는 것은 아니라는 점입니다. 국민은행의 첫 근저당권이 말소기준권리로 작동하고, 이후 설정된 담보권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당에서 돈을 전부 받지 못한 채권자가 생기더라도 그 부족액이 곧바로 낙찰자의 채무가 되지는 않습니다. 대신 임대관계가 미상인 상태이므로 실제 점유자와 임차 여부를 확인하는 것이 권리분석의 마지막 관문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경73 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 분평동 262 분평계룡리슈빌아파트 203동 8층 803호 도로명주소: 충청북도 청주시 서원구 매봉로 28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 15층 건물 중 8층 · 아파트 이용 중 |
| 실거래 비교면적 | 98.7871㎡ (동일 평형 거래 비교 기준) |
| 소유자 | 이덕수 · 단독소유 · 2008.10.01 소유권이전등기 |
| 감정가 | 329,000,000원 |
| 최저매각가 | 230,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 78,718,328원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 임차관계 | 임차인 신고 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
| 매수인 인수액 | 0원 (현재 권리·배당 산정 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2008.10.01 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 이후 국민은행이 추가로 설정한 25,200,000원·36,000,000원·73,800,000원의 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 신한저축은행의 가압류 13,999,173원 및 오케이저축은행의 가압류 19,207,653원 역시 후순위 소멸 대상입니다.
신한카드 가압류는 2024.05.28 말소됐고, 청주시 압류 역시 2025.06.11 말소됐습니다. 오케이저축은행이 신청했던 과거 강제경매개시결정도 2025.12.30 등기말소됐습니다. 현재 사건은 이와 별개로 국민은행이 신청한 2026타경73 임의경매입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 79.6%, 하지만 하락 추세
비교 단지는 분평계룡리슈빌2단지로, 150세대이며 준공일은 2008.07.30입니다. 동일 평형 약 98.79㎡의 실거래 12건을 보면 전체 평균은 310,541,666원입니다. 하지만 이 평균에는 과거의 상대적으로 높은 가격이 섞여 있습니다. 현재 입찰가격을 판단할 때는 최근 12개월 평균 289,500,000원과 가장 최근 거래인 2026년 4월 294,000,000원을 우선 비교하는 것이 합리적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 98.79㎡ | 3층 | 294,000,000원 |
| 2025.08 | 98.79㎡ | 1층 | 285,000,000원 |
| 2025.04 | 98.79㎡ | 3층 | 290,000,000원 |
| 2025.03 | 98.79㎡ | 4층 | 355,000,000원 |
| 2024.11 | 98.79㎡ | 13층 | 330,000,000원 |
| 2024.08 | 98.79㎡ | 5층 | 307,000,000원 |
| 2024.05 | 98.79㎡ | 12층 | 310,000,000원 |
| 2024.04 | 98.79㎡ | 8층 | 308,000,000원 |
| 2024.02 | 98.79㎡ | 4층 | 350,000,000원 |
| 2024.02 | 98.79㎡ | 2층 | 297,500,000원 |
| 2023.06 | 98.79㎡ | 8층 | 310,000,000원 |
| 2023.04 | 98.79㎡ | 3층 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 98.79㎡ | 2건 | 289,500,000원 |
| 전체 평균 | 98.79㎡ | 12건 | 310,541,666원 |
현재 최저매각가 230,300,000원은 최근 12개월 평균 289,500,000원보다 59,200,000원 낮은 가격입니다. 최근 평균 대비 비율은 79.6%이고, 최신 거래가인 294,000,000원과 비교해도 63,700,000원 낮습니다. 실제로 최근 거래 수준에서 의미 있는 가격 차이가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,024,200원 |
| 1. 국민은행 근저당 · 을구 1번 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 · 을구 2번 | 25,200,000원 | 25,200,000원 |
| 3. 국민은행 근저당 · 을구 3번 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 국민은행 근저당 · 을구 4번 | 73,800,000원 | 45,075,800원 |
| 5. 신한저축은행 가압류 | 13,999,173원 | 0원 |
| 6. 오케이저축은행 가압류 | 19,207,653원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 288,206,826원 | 226,275,800원 |
집행비용은 추정치이며 국민은행 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 실제 채권잔액·배당요구·법정 배당순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.
현재 최저매각가에서 채권자 전체 청구액은 288,206,826원, 예상배당액은 226,275,800원으로 계산됩니다. 따라서 총 61,931,026원의 미배당이 발생합니다. 국민은행 네 번째 근저당권은 일부만 배당받고, 신한저축은행과 오케이저축은행은 배당받지 못하는 구조입니다. 하지만 미배당액 61,931,026원은 매수인 인수금이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당 변화
| 회차 | 최저매각가 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 230,300,000원 | 61,931,026원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 161,210,000원 | 130,053,766원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 112,847,000원 | 177,739,684원 | 0원 |
유찰이 누적될수록 최저매각가는 낮아지고 채권자의 미배당액은 커집니다. 반면 현재 권리관계에 따른 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 최저가가 내려가는 만큼 매수인의 가격 여유가 커지는 구조이지만, 실제 낙찰가격은 경쟁 입찰에 따라 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시 서원구 분평동 충북고교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 단지 내 도로를 통해 서측 매봉로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 8층 세대입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 토지는 평탄한 가로장방형이며 공시지가는 861,900원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 해당사항이 없고, 위반건축물 여부는 표시된 범위에서 확인되지 않습니다.
- 환금성. 분평계룡리슈빌2단지는 150세대 규모의 아파트 단지입니다. 동일 평형 실거래가 확인되지만 최근 12개월 거래가 2건으로 적고, 거래 추세도 -8.0%여서 매도 시점의 시장 상황이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 최근 시세 비교. 최저가 230,300,000원은 최근 12개월 평균 289,500,000원의 79.6%입니다. 감정가 329,000,000원보다 실제 최근 시세를 입찰 상한 판단의 기준으로 삼으세요.
- 가격 하락 위험. 최근 거래 추세 -8.0%를 반영하고, 최근 거래 표본 2건이라는 한계를 고려하세요. 매입 후 추가 가격 하락 가능성을 검토해야 합니다.
- 임차관계·점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서, 전입세대 확인자료와 현장 점유상태를 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2008.10.01 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 그 이후 근저당권·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부로 재확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당액 61,931,026원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 법정 우선배당과 실제 채권잔액은 배당표 확정 전까지 달라질 수 있습니다.
- 명도·관리비. 점유자와 명도 일정, 공용부분 미납 관리비, 기타 인도비용을 별도 점검하세요. 권리상 인수금 0원과 실제 부대비용 0원은 다릅니다.
- 매각기일 및 원본 대조. 매각기일은 2026.10.22입니다. 입찰 전 법원 공고와 기일 변경 여부, 등기부·매각물건명세서·현황조사서 등 원본을 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인은 필수”
이 물건은 국민은행의 2008년 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 현재 계산상 매수인이 인수할 금액이 0원인 사건입니다. 1회 유찰 후 최저가 230,300,000원은 최근 동일 평형 실거래 평균 289,500,000원보다 낮아, 가격 메리트가 확인되는 구간입니다.
하지만 최근 실거래 추세가 -8.0%인 하락 흐름이고, 임대관계도 미상입니다. 따라서 과거 고가 거래를 기준으로 수익을 낙관하거나 임차인 신고가 없다는 이유만으로 점유 위험이 완전히 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다. 권리 구조와 가격은 긍정적이지만, 점유관계 확인과 하락장에 맞춘 보수적 입찰가 설정이 핵심입니다.
