대전지방법원 2025타경15964. 예산군 삽교읍 목리 에드가프라자1차 2층 207호의 근린시설입니다. 소유자 최동석은 2017.09.15. 거래가액 1,125,720,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 삽교농업협동조합이 채권최고액 754,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.06.25. 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도에 따른 근저당권 이전이 이뤄졌습니다.
현재 최저매각가는 266,031,000원으로 감정가의 약 24.01%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 물건에는 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 공실이고 임대관계는 미상이며, 이미 네 차례 유찰됐습니다. 따라서 현재 가격은 ‘감정가 대비 크게 하락한 가격’이라고는 말할 수 있어도, 현재 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15964 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 964 에드가프라자1차 2층 207호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층~지상7층 건물 내 제2층 제207호 |
| 소유자 | 최동석 · 2017.09.15. 거래가액 1,125,720,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,108,000,000원 / 266,031,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 농업협동조합자산관리회사 / 588,704,281원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.09.15. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 효성캐피탈주식회사 근저당 80,000,000원, 김정민 근저당 360,000,000원, 광주은행 가압류 2건, 광주와이신용협동조합·우진디엠씨 가압류, 각종 압류와 현재 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 가격·시장성 — 감정가 24%지만 시세 검증은 별개
현재 최저가는 266,031,000원으로 감정가 1,108,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 감정가 할인율과 시장가 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 이 물건은 비교할 최근 실거래 자료가 없기 때문에 최저가가 현 시세의 몇 %인지 계산할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 266,031,000원 | 24.01% | 995,098,746원 |
| 5회 유찰 시 | 186,221,700원 | 16.81% | 1,073,790,716원 |
| 6회 유찰 시 | 130,355,189원 | 11.76% | 1,128,875,096원 |
유찰이 추가될수록 낙찰가가 내려가고 채권자 미배당액은 더 커집니다. 반면 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다. 즉 권리 인수 구조는 단순하지만, 가격 하락이 곧 투자 매력 증가를 뜻한다고 보기는 어렵습니다. 공실 근린시설의 실제 임대·매매 수요를 별도로 확인해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,031,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,434원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 삽교농업협동조합 | 754,000,000원 | 261,506,566원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 효성캐피탈주식회사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 김정민 | 360,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 10,121,904원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 8,218,244원 | 0원 |
| 7. 갑구 23번 가압류 · 광주와이신용협동조합 | 22,661,494원 | 0원 |
| 8. 갑구 25번 가압류 · 주식회사 우진디엠씨 | 21,603,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,256,605,312원 중 현재 매각가 기준 채권자 배당액은 261,506,566원, 미배당은 995,098,746원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 충청남도 경찰청 동측 인근에 위치하며, 주위는 관공서·각종 근린생활시설·나지 등으로 형성된 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 왕복 4차선, 북동측 왕복 6차선 아스콘 포장도로가 각각 접해 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며 도시개발구역과 도청이전신도시 개발예정지구 관련 지정이 확인됩니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공실이며 임대관계는 미상입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가 대비 저렴한지 여부를 수치로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실·점유 재확인. 감정평가에는 공실로 기재돼 있지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 상가 시세 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만 보지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 해당 금액이 있으면 실제 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 확인. 2017.09.15. 삽교농업협동조합 근저당이 기준이며 해당 근저당은 2025.06.25. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
- 4회 유찰의 의미 확인. 현재까지 네 번 유찰된 공실 근린시설이므로 가격 자체보다 실제 수요와 환금성 검증이 우선입니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 검증이 필요하다”
권리 구조만 보면 기준 근저당 이후의 권리들이 매각으로 소멸하고 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이라 분석 난도는 높지 않습니다. 하지만 이 물건의 승부처는 권리가 아니라 근린시설의 시장성입니다. 감정가 1,108,000,000원에서 266,031,000원까지 내려와 24.01% 수준이 됐지만, 최근 실거래 비교자료가 없고 현재 공실이며 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 ‘감정가보다 많이 싸다’와 ‘시세보다 싸다’를 혼동하지 않는 것이 핵심입니다. 권리 인수는 0원으로 정리되지만, 실제 매수 판단은 현장 점유·임대 가능성·근린시설 시세를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
