380,044,000원
대전지방법원 2025타경15964. 충남 예산군 삽교읍 목리 에드가프라자1차 제2층 제207호 근린시설입니다. 소유자는 최동석이고, 2017.09.15. 거래가액 1,125,720,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 삽교농업협동조합의 채권최고액 754,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이 근저당 이후 설정된 근저당·가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리 자체보다 더 중요한 부분은 가격과 환금성입니다. 감정가 1,108,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 380,044,000원까지 내려왔지만, 같은 물건 또는 유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정평가 당시 이용상태도 공실이고, 주위는 관공서·근린생활시설·나지 등이 혼재한 상가지대입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15964 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 964 에드가프라자1차 2층207호 |
| 도로명주소 | 충청남도 예산군 삽교읍 청사로192번길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 상업용(근린생활시설) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층~지상7층 건 내 제2층 제207호 |
| 소유자 | 최동석 · 2017.09.15. 거래가액 1,125,720,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,108,000,000원 / 380,044,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 588,704,281원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
조사된 임차인은 없습니다. 감정평가 기준 이용상태는 공실이고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 말소기준인 을구 1번 삽교농업협동조합 근저당 이후의 을구 4번 효성캐피탈주식회사 근저당, 을구 6번 김정민 근저당, 광주은행·광주와이신용협동조합·우진디엠씨 가압류, 예산군·무안군·국민건강보험공단 등의 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·회차 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 별개
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가 380,044,000원으로 감정가 1,108,000,000원의 34.3% 수준입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 266,030,799원, 다시 유찰 시 186,221,559원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 380,044,000원 | 882,681,928원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 266,030,799원 | 995,098,944원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 186,221,559원 | 1,073,790,855원 | 0원 |
유찰이 이어져도 매수인 인수액은 0원으로 유지되지만, 매각대금이 줄어드는 만큼 채권자의 미배당액은 커집니다. 중요한 점은 낮아진 감정가 대비 비율 자체가 시장가격을 뜻하지 않는다는 것입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 380,044,000원이 실제 상권·임대수익·공실 위험을 반영한 적정가인지는 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 380,044,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,120,616원 |
| 을구 1번 근저당권 · 삽교농업협동조합 | 754,000,000원 | 373,923,384원 |
| 을구 4번 근저당권 · 효성캐피탈주식회사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 김정민 | 360,000,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 10,121,904원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 8,218,244원 | 0원 |
| 갑구 23번 가압류 · 광주와이신용협동조합 | 22,661,494원 | 0원 |
| 갑구 25번 가압류 · 주식회사 우진디엠씨 | 21,603,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,256,605,312원 중 현재 회차 예상배당은 373,923,384원, 미배당은 882,681,928원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 경찰청 동측 인근에 위치하고, 관공서·각종 근린생활시설·나지 등으로 형성된 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 소재하며, 북서측 왕복 4차선·북동측 왕복 6차선 아스콘포장도로가 있습니다.
- 현재 이용. 기준시점 현재 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층~지상7층 건물의 제2층 제207호이며, 위생 급·배수설비·소방설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 해당하며 공시지가는 1,449,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세·임대료 직접 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고 인근 근린시설의 실제 매매·임대 조건을 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 만큼 임차수요, 업종 적합성, 예상 공실기간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있는지 매각기일 전 확인해 배당 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2017.09.15. 을구 1번 근저당권이 말소기준이며, 2025.06.25. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 내역을 원본 등기부에서 대조해야 합니다.
- 관리·점유 상태 확인. 공실이라도 관리비 체납, 내부 상태, 실제 점유 여부는 현장 및 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 1,108,000,000원에서 3회 유찰되어 380,044,000원까지 내려왔지만, 현재 공실인 근린시설이고 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인폭만으로 저가 매수라고 결론내릴 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 6건으로 배당 변동 가능성도 남아 있습니다. 권리분석은 비교적 명확하지만, 입찰 판단의 승부처는 실제 상권과 임대수익·공실 위험을 반영한 적정가 검증입니다.
