대전지방법원 2025타경15964. 충남 예산군 삽교읍 목리 964 에드가프라자1차 2층 207호 근린시설입니다. 감정평가서의 이용상태는 공실이고, 임대관계는 미상으로 적혀 있습니다. 등기부상 소유자는 최동석, 2017.09.15 거래가 1,125,720,000원에 소유권이전된 뒤 같은 날 삽교농업협동조합 근저당권 754,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 인수만 보면 단순합니다. 그러나 이 물건의 핵심은 “권리가 깨끗하냐”보다 상가 공실과 배당 부족입니다. 현재 최저가 775,600,000원을 기준으로 집행비용 10,156,000원과 선순위 근저당 754,000,000원을 빼면, 주식회사창성 근저당 일부만 배당되고 그 뒤 채권자는 대부분 배당을 받지 못합니다. 국세·지방세 압류 8건도 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경15964 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 964 에드가프라자1차 2층207호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 최동석 (2017.09.15 거래가 1,125,720,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,108,000,000원 / 775,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 588,704,281원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. tenants 데이터는 비어 있고, 감정평가서 이용상태도 “공실”입니다. 따라서 현재 자료만 보면 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 다만 감정평가서의 기타참고사항에는 임대관계 미상이라고 되어 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 0명, 공실
제공 데이터상 tenants 배열은 비어 있어 실제 임차인은 0명입니다. 보증기관 승계·대위 신고도 없습니다. 따라서 보증금 합산 대상이 없고, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형 물건도 아닙니다. 감정평가서에는 기준시점 현재 “공실”이라고 되어 있으므로, 시세 비교가 필요한 경우에도 최저가와 별도 인수액을 더한 실질취득가가 아니라 최저가 775,600,000원 자체가 실질취득 기준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 775,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,156,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 삽교농업협동조합 | 754,000,000원 | 754,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사창성 | 20,000,000원 | 11,444,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 김일겸 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 효성캐피탈주식회사 | 80,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 김정민 | 360,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 10,121,904원 | 0원 |
| 7. 갑구 16번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 8,218,244원 | 0원 |
| 8. 갑구 23번 가압류 · 광주와이신용협동조합 | 22,661,494원 | 0원 |
| 9. 갑구 25번 가압류 · 주식회사 우진디엠씨 | 21,603,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,456,605,312원 중 예상배당은 765,444,000원, 미배당은 691,161,312원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 경찰청 동측 인근에 위치하며, 주위는 관공서·각종 근린생활시설·나지 등으로 형성되어 있는 성숙 중인 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스 정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층~지상7층 건물 중 제2층 제207호입니다. 외벽은 화강석재붙임·강화유리 마감, 창호는 강화유리 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 목리 964·965는 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며, 상업용 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 왕복 4차선, 북동측 왕복 6차선 아스콘포장도로가 각각 소재합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항은 false입니다.
- 환금성. 현재 공실인 근린시설입니다. 주거용 아파트가 아니므로 실사용·임대수요·공실기간·관리비 부담을 가격 판단의 중심에 둬야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 상가 리스크. 기준시점 현재 공실입니다. 임대 가능 업종, 공실기간, 관리비와 원상복구 비용을 먼저 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 8건이 있어 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있습니다. 배당표와 실제 인수 여부를 원본으로 확인하세요.
- 점유 확인. tenants는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상 문구가 있습니다. 현장 점유·사업자등록·전입세대 확인이 필요합니다.
- 가격 기준. 실거래 데이터가 없으므로 최저가 775,600,000원만 보고 싸다고 볼 수 없습니다. 공실 근린시설의 수익률과 재임대 가능성이 핵심입니다.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 542,920,000원, 3회 유찰 시 380,044,000원입니다. 유찰이 진행되면 매수가격은 낮아지지만 미배당 규모는 더 커집니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 공실 상가의 가격
이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조이고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 보면 큰 반전은 없습니다. 그러나 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 감정평가서상 공실입니다. 현재 최저가 775,600,000원은 감정가의 70%까지 내려왔지만, 시세를 검증할 실거래 데이터가 없고 배당표상 미배당이 691,161,312원으로 큽니다. 결론은 단순합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.