청주지방법원 2026타경98. 청주시 청원구 내수읍 은곡리 덕일한마음아파트 104동 320호입니다. 전용면적 38.61㎡, 철근콘크리트 벽식구조 11층 건물의 3층에 위치한 아파트로, 방 1개·주방 1개·욕실 1개 구조입니다. 현재 등기상 소유자는 고설자이며, 2011년 7월 27일 거래가 33,200,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행에 채권최고액 20,800,000원의 근저당권이 설정됐고, 이를 기초로 임의경매가 진행됐습니다.

등기부에 남아 있는 담보권만 보면 구조가 비교적 단순합니다. 오래된 근저당권과 가압류는 이미 말소됐고, 현재의 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 그러나 이 사건은 소유자가 직접 점유하는 단순한 형태가 아닙니다. 현황조사에서 전대인과 전차인이 확인되고, 실제 임대차 권리와 점유관계를 추가로 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 전대차는 확인 대상

과거 한국주택은행·한국주택금융공사 명의의 근저당권과 한국주택금융공사의 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 1999년 주은산업의 소유권이전청구권 가등기 역시 2002년에 말소됐습니다. 따라서 이러한 과거 권리를 현재 유효한 선순위 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

현재 말소기준권리는 2011.07.27 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 20,800,000원이고, 2026.03.24 진행된 우리은행의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

② 임차·전대차 분석 — 이 사건의 핵심 위험

현황조사에 나타난 관계자는 홍의택(전대인)과 김대현(전차인)으로, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 전대차 관계의 당사자 2명입니다. 다만 전대인과 전차인을 각각 독립적인 주택 임차인으로 간주해 보증금을 단순 합산할 수는 없습니다.

전대인의 보증금 기재값은 1,800이며, 표시 단위가 확정되지 않아 원화 보증금 총액으로 환산하지 않았습니다. 보증금 합계 및 실제 인수액은 별도 확인이 필요합니다.

특히 전대차에서는 원임차인의 권리와 전차인의 점유가 연결될 수 있습니다. 전대인의 임차권 성립 시점, 원임대차의 존속 여부, 적법한 전대 여부에 따라 매수인에게 미치는 효과가 달라질 수 있습니다. 보증금 미배당분이 매수인에게 승계되는 상황이라면 실질취득액은 낙찰가에 인수보증금을 더해 계산해야 합니다. 인수보증금이 낙찰가 하락에 따라 늘어나는 선순위 보증금 구조라면, 단순히 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 30% 할인, 시세 할인은 미확인

이 사건의 감정가는 31,500,000원입니다. 한 차례 유찰로 현재 최저매각가가 22,050,000원까지 내려왔습니다. 이는 감정가의 70%로, 감정평가액 대비 30% 낮은 금액입니다.

하지만 감정가 대비 할인과 실거래 시세 대비 할인은 다릅니다. 덕일한마음아파트는 910세대이고 1997.10.29 준공된 단지입니다. 비교 대상 전용면적은 38.61㎡지만, 최근 동일 평형 실거래 평균이나 최신 거래가격을 근거로 한 구체적인 시세 비교가 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 최저매각가가 시장가격보다 낮다고 평가할 수 없습니다.

회차별 금액은 경매 시뮬레이션 기준입니다. 실제 다음 매각기일·최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 22,050,000원 가정)

집행비용은 약 796,900원으로 추정했습니다. 우리은행 근저당권은 채권최고액 20,800,000원을 기준으로 산정했으며, 신청채권자의 청구액은 9,558,540원입니다. 실제 배당채권액은 확정된 채권계산에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 불명확한 전대차 권리는 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여금은 변동될 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당과 인수 위험

현재 회차에서는 우리은행 근저당 채권최고액 기준으로 20,800,000원 전액 배당이 가능하다는 계산입니다. 반면 추가 유찰로 매각대금이 줄어들면 배당 가능한 금액도 감소합니다.

근저당권은 매각으로 소멸하므로 배당받지 못한 담보채권 잔액을 매수인이 곧바로 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 회차별 근저당권 미배당액과 매수인 인수액은 구분해야 합니다.

그러나 홍의택의 임차권이 말소기준권리보다 앞서 대항력을 확보한 권리로 확인된다면 임차보증금의 미배당분에 대한 별도 판단이 필요합니다. 지금 제시된 인수액 0원은 그런 가능성을 확정적으로 배제한 금액이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 청원구 내수읍 내수리 소재 수성초등학교 남서측 근거리에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설·주택·전·답 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통이고 남서측으로 약 12m 폭의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 11층 건물 중 3층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 단지. 덕일한마음아파트는 910세대이고 준공일은 1997.10.29입니다. 소형 아파트라는 특성과 건물 연식, 입지를 감안해 실제 거래가격과 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역에 해당하며 비행안전제5구역(전술)과 청주비행장(K-59) 소음대책구역 제3종구역 등의 제한이 있습니다.
• 공시지가. 303,900원/㎡이며, 아파트 대지에 대한 토지 정보입니다. 이를 해당 세대의 직접적인 시장가격으로 해석해서는 안 됩니다.
• 내부 상태. 감정평가 과정에서 수차례 탐문했지만 거주자 부재로 내부 촬영이 이뤄지지 않았습니다. 실제 내부 상태와 보수 필요 여부는 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 홍의택의 대항력 확인. 전입신고일·점유개시일·임대차계약일·확정일자를 확인하고 2011.07.27 근저당권보다 선순위인지 판단해야 합니다.
• 보증금 원본 대조. 홍의택의 보증금 기재값 1,800의 금액 단위와 실제 계약 보증금, 지급 내역 및 미반환액을 확인해야 합니다. 김대현의 보증금 역시 별도로 확인해야 합니다.
• 전대차 적법성. 원임대차계약, 전대차계약, 원임대인의 전대 동의 여부, 원임차인의 권리 존속 및 전차인의 점유관계를 확인해야 합니다.
• 우선변제·배당요구. 두 관계자의 확정일자와 배당요구 여부, 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서 및 관련 서류와 대조해야 합니다.
• 실질취득액 계산. 선순위 인수보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 재계산하고, 그 금액을 실제 거래시세와 비교해야 합니다.
• 명도 준비. 실제 거주자와 계약관계를 확인하고 인도명령 가능성, 명도 협의 및 관련 비용을 검토해야 합니다.
• 내부·관리비 확인. 내부 미확인 상태이므로 수리비와 장기 체납 관리비, 특히 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰기일 재확인. 2026.10.22 매각기일과 최저가, 입찰보증금 및 매각조건을 법원 공고 원본으로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “30% 할인보다 대항력 확인이 먼저”

청주지방법원 2026타경98은 감정가 31,500,000원의 소형 아파트가 한 차례 유찰돼 22,050,000원에서 입찰을 진행하는 사건입니다. 우리은행 근저당권은 매각으로 소멸하고 과거 등기상 부담도 대부분 이미 정리돼 있습니다.

문제는 등기부에 나타나지 않는 전대차 관계입니다. 김대현의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 선순위 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 홍의택은 전입일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정하기 어렵습니다. 전대인의 보증금 액수와 실제 인수 가능성 역시 확인이 필요합니다.

단지 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 그러나 최근 동일 평형 실거래 시세와 인수 위험이 확정되지 않은 상황에서는 할인율만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 추가 유찰을 기대하는 것보다 먼저 매각물건명세서와 임대차 원본을 대조하고, 그 결과를 바탕으로 실질취득액을 산정하는 접근이 적절합니다.

결론은 권리 확인 우선·가격 판단 보류입니다. 전대차 권리관계가 해소되고 인수액 0원이 확인되면 감정가 대비 낮아진 가격을 검토할 수 있지만, 선순위 보증금 인수가 드러난다면 현재 최저가의 할인 효과는 사라질 수 있습니다.