청주지방법원 2026타경98. 청주시 청원구 내수읍 은곡리 덕일한마음아파트 104동 3층 320호입니다. 감정평가상 방1·주방1·욕실1 구조의 아파트로 이용 중이고, 철근콘크리트 벽식구조 11층 건물의 3층 물건입니다. 현재 소유자는 고설자이며 2011.07.12 매매를 원인으로 33,200,000원에 취득했습니다.
권리의 중심은 같은 날 설정된 우리은행 근저당입니다. 2011.07.27 채권최고액 20,800,000원의 근저당이 말소기준이고, 2026.03.24 우리은행이 임의경매를 신청했습니다. 등기상 이 근저당보다 뒤에 남아 있는 별도 인수권리는 확인되지 않지만, 점유관계는 별도로 봐야 합니다. 현황조사에서 전대인 홍의택과 전차인 김대현이 확인됐기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경98 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 301 덕일한마음아파트 104동 3층 320호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방1·주방1·욕실1 · 11층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 고설자 (2011.07.12 매매 · 거래가액 33,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 31,500,000원 / 31,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 9,558,540원 |
| 말소기준권리 | 2011.07.27 우리은행 근저당권 · 채권최고액 20,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 확인 필요
과거의 가등기·가압류·근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2011.07.27 우리은행 근저당입니다. 2026.03.24 경매개시결정은 그보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부만 보면 매수인이 승계할 후순위 담보권은 없습니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 점유관계 2명
| 성명 | 관계 / 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍의택(전대인) | 전체 | 미상 | 1,800원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김대현(전차인) | 전대인 홍의택의 임차부분 전체 | 2019.05.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김대현의 전입은 2019.05.21로, 말소기준권리인 우리은행 근저당 2011.07.27보다 늦습니다. 따라서 김대현은 대항력이 없고 매수인에게 임차보증금을 승계시킬 지위는 없습니다. 반면 홍의택은 전입일이 확인되지 않아 기준권리와의 선후를 비교할 수 없습니다. 이 한 항목 때문에 권리분석을 “완전 안전”으로 분류하기는 어렵습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 가격을 싸다고 볼 수 없다
이 사건의 최저매각가는 감정가와 동일한 31,500,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 덕일한마음은 910세대, 1997.10.29 준공 단지이며 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 다만 본건과 직접 맞춰 볼 수 있는 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 31,500,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 967,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,800,000원 | 20,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,733,000원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 홍의택의 대항력 및 배당관계가 확정되지 않았으므로 실제 인수 여부는 매각물건명세서와 전입관계 확인 후 최종 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수성초등학교 남서측 근거리에 위치하고, 주변은 근린생활시설·주택·전·답 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 11층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 12m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·성장관리계획구역·지구단위계획구역이며, 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 910세대 단지이지만 1997.10.29 준공이고, 관련 경매물건 평균 유찰 횟수가 2.0회여서 신건 가격의 즉시 환금성을 낙관하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍의택 전입일 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 말소기준 2011.07.27보다 앞서는지 뒤지는지에 따라 대항력 판단이 달라집니다.
- 매각물건명세서 대조. 홍의택의 보증금·배당요구·확정일자 및 인수 여부가 어떻게 기재되는지 확인해야 합니다.
- 김대현 보증금 확인. 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금 자체가 확인되지 않아 점유 해소 과정에서 사실관계 확인이 필요합니다.
- 점유·명도 계획. 현황조사상 전대인·전차인이 확인된 만큼 낙찰 후 점유관계 정리와 인도 절차를 예상해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 최근 실거래와 직접 비교하지 않은 채 감정가 31,500,000원을 ‘저가’로 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 25,200,000원, 2회 유찰 시 20,160,000원입니다. 2회 유찰 시 배당 시뮬레이션상 근저당 미배당 1,402,880원이 발생합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·주민등록 전입관계 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 임차관계가 끝나지 않았다”
이 사건은 등기부만 놓고 보면 어렵지 않습니다. 우리은행 근저당이 명확한 말소기준이고, 과거 권리들은 이미 말소됐으며 경매개시결정도 후순위입니다. 하지만 현황조사에서 확인된 홍의택의 전입일이 미상이라는 한 가지가 결론을 바꿉니다. 김대현은 2019.05.21 전입이라 대항력 없음이 명확하지만, 홍의택은 대항력 가능·미상이어서 배당 후 미회수 보증금 승계 가능성을 아직 닫을 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 현재 최저가는 31,500,000원이지만 최근 실거래와 직접 대조할 근거가 없어 이를 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 따라서 이 물건은 권리등기는 합격에 가깝지만, 점유확인과 가격검증이 선행돼야 하는 사건입니다. 홍의택의 전입일과 매각물건명세서상 임차관계가 정리되기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
