청주지방법원 2026타경106. 청주시 청원구 사천동에 있는 남광하우스토리비단지 206동 602호입니다. 전용면적 84.0541㎡, 철근콘크리트 구조 18층 건물의 6층 아파트입니다. 감정가 336,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 235,200,000원까지 내려왔습니다.

이 물건은 단순히 은행 근저당권 하나만 있는 경매가 아닙니다. 2015년 국민은행 근저당권을 말소기준으로, 후순위 박현실 근저당권과 국세 압류, 공매공고, 현재의 임의경매개시결정이 이어져 있습니다. 2024년 전입한 점유자도 확인됩니다. 등기상 후순위 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 배당 순서와 실제 점유관계는 별도로 확인해야 하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 국민은행

권리분석의 기준점은 2015.07.30 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 222,000,000원이며, 이 권리 자체를 포함하여 후순위 박현실 근저당권과 국세 압류 등은 원칙적으로 경매 매각에 의해 소멸합니다.

등기부에는 과거 농협, 새마을금고의 근저당권과 여러 압류·경매개시 이력이 존재하지만, 해당 권리들은 이미 말소되었습니다. 따라서 예전 근저당권의 채권최고액을 현존 채무에 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입, 보증금은 미상

현황조사상 점유자는 NGUYEN THI THUY입니다. 전입신고일이 말소기준권리보다 늦으므로, 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 점유관계는 추가 확인이 필요합니다.

실제 임차인·점유자 1명. 보증기관의 대위변제 또는 승계신고는 확인되지 않습니다. 대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 근거합니다.

③ 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 71.3%

남광하우스토리B단지(478세대)의 전용 84.05~84.55㎡ 실거래를 비교했습니다. 최근 12개월 12건 평균은 329,666,666원입니다. 현재 최저매각가 235,200,000원은 이 평균보다 94,466,666원 낮습니다.

최근 거래 중 가장 최신인 2026.09 거래가는 348,000,000원입니다. 경매 최저가와 비교하면 112,800,000원 차이가 납니다. 최근 12개월 거래가격은 300,000,000~400,000,000원으로 분포하고, 그중 가장 낮은 거래가격도 경매 최저가보다 높습니다.

다만 2025.12의 400,000,000원 거래처럼 높은 가격이 평균을 끌어올리는 사례가 있습니다. 따라서 단순 평균뿐 아니라 최근 거래가격도 함께 비교해야 합니다. 2026.06~09 거래에는 300,000,000~348,000,000원의 사례가 있으며, 이 구간과 비교하더라도 최저매각가 235,200,000원은 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 235,200,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 4,092,800원을 먼저 제외하고 국민은행에 222,000,000원, 박현실에 9,107,200원을 배당하는 계산입니다. 박현실의 채권최고액 15,000,000원 중 5,892,800원이 미배당되며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

이 배당표는 근저당권 채권최고액 기준의 단순 추정입니다. 실제 피담보채무액, 국세·지방세 법정기일, 당해세, 임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 압류가 다수 존재하므로 이 표를 확정 배당표로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지지만 배당 부족은 커진다

유찰이 반복되면 매수인의 취득가격은 내려가는 반면 채권자의 배당 부족액은 커집니다. 그러나 미배당 채권액과 매수인이 인수할 금액은 서로 다릅니다. 현재 확인된 권리관계에 따른 시나리오에서는 채권자 미배당이 발생해도 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지이용 현황 기준)

• 입지. 청주중앙여자중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트 구조의 18층 건물 중 6층입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖추어져 있으며, 아파트로 이용 중입니다.
• 단지 규모. 478세대, 2011.01.21 준공 단지입니다. 전용 84㎡대 최근 실거래 12건이 있어 가격 비교를 위한 거래 표본이 확인됩니다.
• 용도지역. 제1종·제2종일반주거지역과 지구단위계획구역(사천동 남광아파트) 등에 걸쳐 있으며, 특화경관지구(무심천지구) 관련 제한도 확인됩니다.
• 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지로 이용 중이며, 공시지가 기준은 615,600원/㎡입니다. 단지 내 도로는 공도와 연결됩니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 최근 12개월 12건의 실거래가 확인되어 거래 비교는 가능하지만, 거래가격 범위가 300,000,000~400,000,000원으로 넓어 개별 물건의 가격 결정에는 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 국세·지방세 확인. 국세 압류 4건에 대해 세목·법정기일·당해세 여부를 확인하고, 지방세 등 추가 배당요인을 함께 점검해야 합니다.
• 공매 진행상태. 한국자산관리공사의 2023.07.19 공매공고 관련 절차가 현재 어떻게 처리되었는지 확인해야 합니다.
• 점유자 확인. NGUYEN THI THUY의 실제 점유 여부와 전입관계, 임대차계약서, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서. 임차인 권리신고·배당요구 여부 및 매수인에게 인수되는 특별한 조건이 있는지 최종 명세서를 확인해야 합니다.
• 배당표 검증. 국민은행 실제 채권액과 박현실 채권액, 세금 및 최우선변제 가능성을 고려하여 배당순서를 다시 점검해야 합니다.
• 현재 실거래 검토. 최근 12개월 평균 329,666,666원만 보지 말고, 2026.06~09 거래 사례와 동일 층·유사 면적 사례를 함께 검토해야 합니다.
• 현장 상태. 내부 수리 상태, 누수, 난방·설비, 점유자 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 체납 관리비. 관리사무소를 통해 체납액과 공용부분 관리비 등 매수인 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 입찰자금. 최저매각가 235,200,000원 외에 취득세·등기비·명도비·수리비 등 추가 자금을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 매각기일 2026.10.22 전에 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 기일 변경 여부를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 유리하다. 권리 확인이 마지막 관문이다.”

청주 2026타경106 남광하우스토리비단지 602호는 가격 면에서 분명한 장점이 확인되는 물건입니다. 최저매각가 235,200,000원은 최근 12개월 평균 329,666,666원의 71.3%이고, 2026.09 최신 실거래 348,000,000원보다도 낮습니다. 예상 매수인 인수액도 0원으로 분석됩니다.

그렇다고 권리 검토를 생략할 수는 없습니다. 국세 압류 4건과 한국자산관리공사 공매공고, 그리고 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 존재합니다. 이들은 곧바로 매수인 보증금 인수를 뜻하는 것은 아니지만, 배당·절차·명도 관점에서 반드시 확인할 사항입니다.

단지의 과거 높은 가격 거래만을 근거로 수익을 낙관하는 것도 금물입니다. 최근 거래는 가격 편차가 있으며, 낙찰 후 실제 처분가격은 해당 호실의 상태와 매각 시점 시장 여건에 따라 달라집니다.

종합하면 가격 경쟁력은 긍정적이고 등기상 예상 인수도 없지만, 압류·공매·임대차 확인이 선행되어야 하는 조건부 검토 대상입니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 더 내려가기를 무조건 기다리는 것이 아니라, 235,200,000원의 가격 우위를 실제로 확보할 수 있는 권리·점유 상태인지 검증하는 데 있습니다.