청주지방법원 2026타경106. 청주 청원구 사천동 남광하우스토리비단지 206동 6층 602호 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 336,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 현 소유자는 김학희이며 2011.04.27 소유권이전등기를 마쳤고, 그 원인은 2008.04.11 매매입니다. 현재 경매는 2018.04.30 설정된 박현실의 15,000,000원 근저당을 바탕으로 진행되고 있습니다.
그러나 말소기준은 신청채권자의 근저당이 아닙니다. 그보다 앞선 2015.07.30 국민은행 근저당 222,000,000원이 말소기준입니다. 이후의 박현실 근저당, 국세 압류, 공매공고와 현재 경매개시결정은 매각절차에서 정리되는 구조입니다. 임차인도 전입이 말소기준보다 9년 이상 늦어 대항력이 없으므로 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경106 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 사천동 684 남광하우스토리비단지 206동 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 18층 중 6층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김학희 · 2011.04.27 소유권이전 (2008.04.11 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 336,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 15,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 단지 실거래 비교 | 남광하우스토리 · 478세대 · 2011.01.21 준공 · 비교 대상면적 84.0541㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행
핵심은 2015.07.30 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 222,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 그 이후 설정된 2018.04.30 박현실 근저당 15,000,000원과 2021~2022년 국세 압류 4건, 2026.03.25 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| NGUYEN THI THUY | 2024.10.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2024.10.13은 말소기준일 2015.07.30보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력에 따른 매수인 승계 위험은 발생하지 않으며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 미상입니다. 이는 후순위 배당 및 소유자 잔여금에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.36억은 최근 시세보다 높다
남광하우스토리 동일 면적대 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 326,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.09 320,000,000원, 최근 거래 범위는 300,000,000원~400,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.55㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 2026.08 | 84.55㎡ | 14 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.55㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 84.05㎡ | 7 | 338,000,000원 |
| 2026.02 | 84.05㎡ | 10 | 318,000,000원 |
| 2025.12 | 84.55㎡ | 17 | 400,000,000원 |
| 2025.11 | 84.55㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2025.11 | 84.55㎡ | 8 | 322,000,000원 |
| 2025.11 | 84.55㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2025.11 | 84.55㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2025.10 | 84.05㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 2025.10 | 84.55㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 326,500,000원 |
현재 최저가 336,000,000원은 최근 12개월 평균보다 9,500,000원 높고, 비율로는 102.9%입니다. 최신 거래 320,000,000원과 비교하면 16,000,000원 높습니다. 따라서 신건에서는 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 2025.12의 400,000,000원 거래가 평균을 끌어올리는 가운데도 현재 최저가가 평균을 웃돈다는 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,504,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박현실 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 93,496,000원 |
현재 가정에서는 채권자 합계 237,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 93,496,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 확인되거나 임차인의 우선변제권이 성립하면 실제 배당순위와 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 336,000,000원 | 237,000,000원 | 0원 | 93,496,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 268,800,000원 | 237,000,000원 | 0원 | 27,236,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 215,040,000원 | 211,229,440원 | 25,770,560원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 268,800,000원으로 내려가도 현재 시뮬레이션상 두 근저당 채권은 전액 배당됩니다. 2회 유찰 시 215,040,000원이 되면 채권자 전체 미배당액은 25,770,560원으로 발생하고, 신청채권자 박현실의 예상배당은 0원입니다. 중요한 점은 어느 시나리오에서도 현재 계산상 매수인 인수는 0원이라는 것입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주중앙여자중학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 중 6층이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 단지 내 도로는 공도와 연계되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역 등에 해당하고 공시지가는 615,600원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 남광하우스토리는 478세대, 2011.01.21 준공 단지이며 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 다시 계산. 현재 336,000,000원은 최근 12개월 평균 326,500,000원의 102.9%이며 최신 320,000,000원보다도 높습니다. 신건에서는 할인 메리트가 없습니다.
- 임차인 서류 확인. NGUYEN THI THUY는 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 실제 우선변제 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 4건 중 당해세가 있으면 현재 예상배당표보다 선순위 차감액이 커질 수 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2023.07.19 한국자산관리공사 공매공고가 있으므로 법원경매와 공매의 진행·중지·정리 상태를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 등기부상 말소기준은 2015.07.30 국민은행 근저당 222,000,000원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “신건 가격 메리트”는 다른 문제
이 물건의 권리구조는 핵심만 보면 단순합니다. 2015.07.30 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 NGUYEN THI THUY의 전입은 2024.10.13로 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 신건 336,000,000원은 최근 12개월 평균 326,500,000원보다 높고, 최신 거래 320,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 결론은 “권리 인수는 없지만 가격은 보수적으로 볼 것”입니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건과 공매공고까지 존재하므로 배당순위와 공매 진행상태 확인도 필요합니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류, 세금·공매는 확인. 이 세 가지가 입찰 판단의 핵심입니다.
